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„Worin sind die teils eklatanten Unterschiede in der Höhe der Betriebskosten-Vorauszahlung begründet?“
Die Höhe der vom Vermieter oder Verwalter festgelegten Betriebskosten-Vorauszahlung bemisst sich in der Regel nach den voraussichtlich anfallenden Nebenkosten. Diese können beispielsweise anhand vergleichbarer Wohnungen beziehungsweise Gewerbeimmobilien oder auch anhand der Betriebskosten des Vormieters festgelegt werden.
Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung muss nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB in angemessener Höhe vereinbart werden. Eine Definition des Begriffs „Angemessenheit“ erfolgt in dem Gesetz nicht. Jedoch darf die Vorauszahlung die Höhe der tatsächlich anfallenden Nebenkosten – bestimmt durch die Betriebskostenabrechnung zu Ende eines Abrechnungszeitraums – nicht erheblich übersteigen. Auch hierbei gilt der Vergleich zum Vorjahr oder vergleichbare Wohn- / Gewerbeimmobilien. Die Vorauszahlung ist dann gegebenenfalls entsprechend für den nächsten Zeitraum anzupassen.
Die Betriebskosten des Vorjahres oder des Nachbarn gelten aber nicht immer als passende Vergleichswerte und können eklatante Unterschiede darstellen. Ein Teil der Betriebskosten ist verbrauchsabhängig. Eine Großfamilie verbraucht im Regelfall mehr Wasser, Strom, Gas etc. als ein Einzelhaushalt auf gleicher Wohnfläche. Auch bei Haushalten der gleichen Personenzahl gibt es teils stark abweichende Verbrauchsgewohnheiten. Zudem kann die Ausstattung der Einheit zu unterschiedlichen Nebenkosten führen: Hierbei ist der Renovierungszustand und damit die Wärmedämmung ein entscheidender Faktor. Neue Fenster können beispielsweise den Bedarf an Heizkosten senken, da diese stärker die Wärme in der Immobilie halten.
Verbrauchsunabhängige Faktoren wie Hausmeister und Gärtner werden meist nach Quadratmeter pro Wohn- / Gewerbefläche umgelegt und stellen hier nur Unterschiede bei unterschiedlichen Flächen dar. Jedoch kann auch ein Sonderumlageschlüssel für einzelne Nutzer zu einer deutlichen Erhöhung führen.
Das Nutzerverhalten beeinflusst die Höhe der Betriebskosten mit am meisten: Hohe Zimmertemperaturen, schlechtes Lüftungsverhalten und starker Wasserverbrauch (beispielsweise verursacht durch tägliches Baden oder Laufenlassen des Wasserhahns) können die Betriebskosten in die Höhe treiben.
In jeder Betriebskostenabrechnung, die je nach Abrechnungszeitraum an verschiedenen Terminen stattfinden kann (jedoch meist zu Jahresende erfolgt), müssen alle Betriebskosten aufgeschlüsselt werden. Anhand der Abrechnung lassen sich auch Unterschiede, zum Beispiel beim Energieverbrauch, feststellen und mögliche Einsparungspotentiale erkennen. In seltenen Fällen werden Betriebskosten nicht nach Verbrauch, sondern pauschal abgerechnet.
Vermieter und Verwalter sind verpflichtet das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei den Betriebskosten zu beachten. Dies verpflichtet nicht zur ständigen Suche nach dem günstigsten Anbieter, jedoch darf kein Anbieter mit unverhältnismäßig hohen Preisen gewählt werden. Konkrete, gesetzliche Regelungen über die Höhe der Betriebskosten gibt es nicht. Es ist jedoch klar gesetzlich geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bildet die „obere Grenze“ der umlagefähigen Kosten und ist auch gerichtlich überprüfbar.
Ein sehr seltener Fall, der starke Unterschiede in der Betriebskostenabrechnung in vergleichbaren Wohnungen im gleichen Haus darstellen kann, ist die Wahl unterschiedlicher Verteilerschlüssel bei Abschluss des Mietvertrages. Dies ist gesetzlich zulässig. Ein Mieter kann zum Beispiel nach Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet werden, während die Betriebskosten der anderen Einheit nach Personenzahl berechnet wird. Dies beeinflussen die Abrechnung und die Vergleichbarkeit der angefallenen Kosten nachhaltig.
