Gewerbeimmobilien: Wie vergleicht man BGF- und gif- Berechnungen?

„Wie kann ich Immobilien mit unterschiedlichen Arten der Flächenberechnung (BGF, gif, etc.) miteinander vergleichen?“

Peter Kragler von Kragler Immobilien, Experte für Immobilienfragen, antwortet: 

Um die Flächenberechnung von Gewerbeimmobilien einheitlich darzustellen und eine Vergleichbarkeit der verschiedenen Objekte und Flächen, sowohl im Inland als auch im Ausland, zu ermöglichen, hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) Richtlinien zur Flächenberechnung festgelegt.

Im Jahr 2004 löste die MG/G die MF-B (Mietflächen für Büroräume) und die MF-H (Mietflächen für Handelsräume) ab. Die 2012 novellierte gif-Richtlinie (MF/G) lässt sich für gewerblichen Raum in den Bereichen Büroflächen, Produktion, Logistik und Hotel anwenden.

So funktioniert die BGF-Berechnung

Eine Flächenberechnung nach BGF (DIN 277) geht abstrakt von der Grundfläche aus. Es wird die Summe aller Grundflächen gebildet, inklusive aller Umschließungen, also auch dem Mauerwerk. Eine genau Differenzierung nach Art der Flächen und dessen Nutzbarkeit für den Mieter wird nicht vorgenommen. 

So funktioniert die gif-Richtlinie 

Im Vergleich zur DIN 277 bewertet die gif-Richtlinie die Flächen eines Gebäudes nach ihrem Nutzwert für den Mieter. Außerdem bietet sie eine Lösung zur Berechnung von Flächen, die von verschiedenen Mietern genutzt werden. Die DIN-Norm 277 verwendet ebenfalls die komplette Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Sie differenziert zwischen Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen. Die daraus gebildeten Flächentypen MF-0, MF-G1 und MF-G2 werden dann entsprechen prozentual angesetzt.

Experten helfen bei der Gegenüberstellung

Jede Berechnungsmethode birgt für unterschiedliche Interessengruppen einzelne Vorteile. Die unterschiedlichen Methoden erschweren aber die Vergleichbarkeit verschiedener Objekte. Um beispielsweise auf Basis des BGF-Wertes den GIF-Wert zu ermitteln, muss die MF-0 (keine Mietfläche) abgezogen werden. Für die exakte Berechnung gibt es einzelne Online-Rechner. Als Faustformel für eine erste Überschlagsrechnung kann ein gif-Wert von 80 % gegenüber dem BGF-Wert 100 % angesetzt werden. Immobilienmakler bieten bei Gewerbeimmobilien häufig eine Gegenüberstellung der angebotenen Flächen an und zeigen auf, wo konkret die Unterschiede bei der Immobilie liegen.

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