Sind Büros in alten Einzelhandels-Immobilien sinnhaft?

„Derzeit gibt es immer wieder Innenstadtlagen, die vom Einzelhandel aufgegeben werden. Was spricht eigentlich dagegen, dort öffentlichkeitswirksam Büros einzurichten – abgesehen vom Preis?“

Peter Kragler von Kragler Immobilien, Experte für Immobilienfragen, antwortet: 

Vom Laden zum Büro – klingt erstmal einfach und in Anbetracht der Leerstände in Innenstädten auch vorerst sinnvoll. Die Corona-Pandemie zwang viele Einzelhandelsbesitzer in die Knie. Die vermietete Einzelhandelsfläche in Innenstadtlagen wird immer kleiner. Aber auch die Verbrauchergewohnheiten haben sich im Rahmen der Corona-Situation geändert. Durch die Schließung von Läden waren Verbraucher gezwungen online einzukaufen. Die Schnelligkeit, Auswahl und Flexibilität der Online-Shops und Lieferdienste hat Verbraucher überzeugt. Aber nicht nur die Bequemlichkeit von Online-Shopping, auch die Angst vor einer Infektion hat den Ansturm in den Geschäften nach dem Lockdown in Grenzen gehalten und den Flächenbedarf des stationären Einzelhandels weiter reduziert. 

Vorsicht vor bürokratischen Hürden 

Dem entgegen steht die Steigerung der Mietpreise bei Büromieten und gleichzeitig die hohe Nachfrage nach diesen. Eine zentrale Lage, sowie eine neue Bürogestaltung soll in Zeiten des Fachkräftemangels das Arbeitgeberimage steigern. Warum nicht also in die Zukunft denken und den Bedarf an Büroflächen durch die Umnutzung von Einzelhandelsflächen decken?

Die erste Hürde gegen eine Umnutzung ist zumeist das langfristige Nutzungskonzept der Kommunen. Ziel der Städte ist es, durch eine Innenstadtsanierung die Einzelhändler zu stärken und die Innenstädte wieder neu zu beleben und aufzuwerten. Die Umwandlung von Einzelhandelsflächen ist aus Sicht der Kommunen meist widersprüchlich. 

Hierzu kommen bürokratische Hürden: Um eine Ladenfläche in eine Bürofläche umwandeln zu können muss außerdem ein Antrag zur Nutzungsänderung des Ladengeschäftes erfolgen. Die Nutzungsänderung muss laut Baunutzungsverordnung grundsätzlich zulässig sein. Entscheidende Faktoren für die Zulässigkeit sind hier zum Beispiel die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze und der Brandschutz. Aber auch die bauplanerische Bereitschaft der Städte zur Umnutzung bestimmter Flächen muss gegeben sein.

Geschickte Umnutzungskonzepte können Innenstädte stärken 

Trotz diverser Hürden ist eine Umnutzung der Flächen hin zu Büroflächen nicht unmöglich. Ein erfolgreiches Beispiel, bei dem die Umwandlung der Flächen erfolgte, ist die Modehauskette Peek & Cloppenburg: In Mannheim und Ulm hat der Modehändler bereits Verkaufsflächen verkleinert, um daraus Büroflächen für andere Unternehmen zu schaffen. Ein Argument für den Umbau ist die gesteigerte lokale Konsumbereitschaft der Büroangestellten durch die Verlagerung der Büros in die Innenstädte. Diese könnten in der Mittagspause oder nach Feierabend dann ein auf dem Weg liegendes Ladengeschäft betreten, anstatt online einzukaufen. Wie man sieht, sind Kommunen durchaus bereit Umnutzungen mit einem guten Konzept zu unterstützen. 

Wird die Entscheidung für eine Umnutzung getroffen und diese auch von der Stadt genehmigt, müssen Umbaumaßnahmen erfolgen, die die Nutzung als Bürofläche erlauben. Durch verschiedene New Work Konzepte kann die Raumaufteilung jedoch durchaus flexibel erfolgen: Einzelne Büros, Open Spaces, Co-Working Spaces – die moderne Arbeitswelt bietet viele Möglichkeiten. Auch Bodenbeläge, Akustik, Stromanschlüsse, Küchen und Toiletten müssen bei der Planung mit beachtet werden. Ich persönlich rate mit einem gut durchdachten, schlüssigen und visualisiertem Konzept auf die städtischen Verantwortlichen zuzugehen und den Dialog zu suchen. Innerstädtische Büroflächen können eine Bereicherung für Innenstadtlagen sein.

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