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„Einer unserer Geschäftspartner hat Insolvenz angemeldet. Kann eine Grundschuld dabei helfen, unsere Ansprüche abzusichern?“
Jeder Gläubiger kann mit dem Schuldner vereinbaren, dass eine Grundschuld an einer Immobilie des Schuldners bestellt wird, um damit die Forderung des Gläubigers abzusichern. Eine Grundschuld führt in bestimmten Fällen auch dazu, Ansprüche des Gläubigers in der Insolvenz zu sichern. Die Grundschuld ist eine Sicherheit, die auf einem Grundstück oder einer Immobilie lastet und dem Gläubiger im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners ermöglicht, das Grundstück zu verwerten, um seine Ansprüche zu befriedigen. Dies gilt außerhalb der Insolvenz des Schuldners.
Doch auch in der Insolvenz hat der Gläubiger mit seinen Ansprüchen, wenn sie gesichert sind, besondere Rechte gegenüber dem Insolvenzverwalter. Die Wirksamkeit einer Grundschuld zu Forderungssicherung hängt daher von verschiedenen Faktoren ab, und zwar in Bezug auf den Wert des Grundstücks, bestehende Belastungen und letztlich auch im Hinblick auf den Zeitpunkt der Grundschuldeintragung.
Der Zeitpunkt der Bestellung der Grundschuld ist in vielen Fällen der Insolvenz ein wichtiger Faktor. Denn der Insolvenzverwalter kann unter bestimmten Umständen die Bestellung der Grundschuld insolvenzrechtlich anfechten. Das Risiko der Anfechtung besteht gerade dann, wenn der Schuldner kurz vor oder während des Insolvenzverfahrens eine Grundschuld zugunsten eines Gläubigers bestellt hat und dadurch andere Gläubiger benachteiligt werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Grundschuld nicht in angemessener Höhe besichert ist oder wenn sie in einem ungewöhnlich hohen Maße den Wert des belasteten Grundstücks übersteigt.
Um als Gläubiger etwaige Anfechtungsrisiken zu vermeiden, sollten Umfang und Berechtigung von Grundschuld sowie der zugrundeliegenden Ansprüche nachvollziehbar dokumentiert werden. Zunächst sollte sichergestellt sein, dass die Grundschuld angemessen besichert und den Wert des belasteten Grundstücks nicht übersteigt. Eine unangemessene Besicherung könnte ein Angriffspunkt für den Insolvenzverwalter sein. Darüber hinaus darf die Bestellung der Grundschuld nicht dazu führen, dass andere Gläubiger benachteiligt werden.
Im Laufe einer Geschäftsbeziehung – mag sie noch so gut und stabil erscheinen – sollte der Unternehmer und Geschäftsführer des Gläubigers stets die Bonität seines Geschäftspartners im Auge behalten und prüfen. Die Frage der Sicherung von Ansprüchen stellt sich nicht erst, wenn die Krise sichtbar ist, denn dann ist es unter insolvenzrechtlichen Gesichtspunkten vielfach schon zu spät, gerade wenn man um die Anfechtungsmöglichkeiten eines Insolvenzverwalters weiß.
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