Immobilien als Vermögensanlage: Die steuerliche Struktur entscheidet

Je nachdem, wie die Immobilie erworben wird, treten unterschiedliche ertragsteuerliche Folgen auf. Dies ermöglicht Ihnen Gestaltungsspielräume. Maßgebend für die steueroptimierte Investitionsstruktur sind die aus der Investition erwarteten steuerlichen Einkünfte, der Anlagehorizont und das Investitionsvolumen.

Abschreibungsarten

Die Anschaffungs-/Herstellungskosten können, soweit sie auf das Gebäude entfallen, im Wege der Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden. Die Abschreibungen sind ein wesentlicher Bestandteil bei der Ermittlung der erwarteten steuerlichen Einkünfte. Hier kommt es auf die Art bzw. Beschaffenheit des Gebäudes an:

• Immobilie befindet sich in einem Betriebsvermögen, dient nicht Wohnzwecken und der Bauantrag erfolgte nach dem 31.03.1985: 3 % p.a.
• Für Wohnungsneubauten gelten aktuell - bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen – Abschreibungsbegünstigungen. Zum einen nämlich die degressiveGebäude-AfA i.H.v. 5 % vom jeweiligen Restwert. Zum anderen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die in den ersten vier Jahren bei 5 % (maximale Bemessungsgrundlage: EUR 4.000/qm Wohnfläche) liegt. Durch die Kombination dieser Abschreibungsbegünstigungen ist in den ersten vier Jahren eine Abschreibung von nahezu 10 % p.a. möglich.
• Steuerlich interessant ist auch die erhöhte Abschreibung bei Baudenkmalen. Begünstigt sind ausschließlich Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und von der Denkmalbehörde bescheinigt wurden. Von diesen Kosten können in den ersten acht Jahren 9 % p.a. und den folgenden vier Jahren 7 % p.a. abgeschrieben werden.
• Bei sonstigen Wohnbauten liegt die Abschreibung i.d.R. bei 2 % p.a. (bei Wohnungsneubauten: 3%).

Erwerb durch natürliche Person bzw. (vermögensverwaltende) Personengesellschaft

Sofern die Immobilie über eine natürliche Person oder vermögensverwaltende Personengesellschaft (steuerliches Privatvermögen) erworben wird, unterliegen die Vermietungseinkünfte dem persönlichen Einkommensteuersatz. Sofern die weiteren Einkünfte über EUR 69.878 (ESt-Tarif 2026 Einzelveranlagung) liegen, beträgt der Grenzsteuersatz - mit dem die Immobilieneinkünfte besteuert werden - 42 % (zzgl. Solidaritätszuschlag).

Die Veräußerung der Immobilie ist außerhalb des Zehnjahreszeitraum (Spekulationsfrist) steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Innerhalb des Zehnjahreszeitraums ist der Veräußerungsgewinn grds. mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.

Beim Erwerb über eine gewerbliche bzw. gewerblich geprägte Personengesellschaft ist zu beachten, dass zusätzlich eine Gewerbesteuerbelastung hinzukommen könnte und grds. die Veräußerung der Immobilie steuerpflichtig ist. Unter den Voraussetzungen des § 6b EStG kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei auf eine erworbene/zu erwerbende Ersatz-Immobilie übertragen werden.

Erwerb über Immobilien-GmbH

Sofern die Immobilie - mittelbar oder unmittelbar - über eine Kapitalgesellschaft erworben wird, unterliegen die Einkünfte bei sachgerechter Ausgestaltung einem Steuersatz von aktuell 15,825 % (Körperschaftsteuer zzgl. Soli); aufgrund der im Jahr 2025 beschlossenen schrittweisen Senkung der Körperschaftsteuer wird der Steuersatz ab 2032 bei 10,55 % liegen. Bei sachgerechter Ausgestaltung entfällt bei der Immobilien-GmbH unter den Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG die Gewerbesteuer.

Die Veräußerung der Immobilie ist steuerpflichtig. Unter den Voraussetzungen des § 6b EStG kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei auf eine erworbene/zu erwerbende Ersatz-Immobilie übertragen werden.

Mögliche Steueroptimierung in Verlust- und Gewinn-Phase

Bei Investitionen in Immobilien tritt in den ersten Jahren der Investition häufig die Situation auf, dass durch die Finanzierungskosten und die steuerlichen Abschreibungen steuerliche Verluste auftreten – dies gilt besonders bei Vorliegen der Abschreibungsbegünstigungen von Wohnungsneubauten oder Baudenkmalen.

In der Verlustphase ist es steuerlich erstrebenswert die Verluste mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsquellen verrechnen zu können. Dies ist bei einer Immobilien-GmbH grds. nur möglich, wenn bereits weitere Immobilien, mit denen steuerliche Gewinne erzielt werden, vorhanden sind. Wird die Immobilie hingegen durch eine natürliche Person bzw. (vermögensverwaltende) Personengesellschaft erworben, so ist grds. eine weitgehende Verlustverrechnung möglich (z.B. mit Arbeitseinkünften oder unternehmerischen Einkünften der natürlichen Person). Dadurch führen die Verluste auf Einkommensteuerebene oftmals zu einer Steuerminderung i.H.v. 42 % (zzgl. Solidaritätszuschlag).

In der Gewinnphase dagegen hat die Immobilien-GmbH in der laufenden Besteuerung einen Vorteil, da die Gewinne aktuell nur mit 15,825 % (zukünftig: 10,55 %) besteuert werden.

In solchen Konstellationen stellt sich die Frage, wie die steuerlichen Vorteile in Verlust- und Gewinnphase am besten erreicht werden können. Hier ist es denkbar, dass zunächst die Immobilie über eine eGbR erworben wird. Während der Verlustphase werden die Verluste folglich mit den anderen positiven Einkünften der Gesellschafter verrechnet. Frühestens nach Ablauf von zehn Jahren wird die eGbR in eine GmbH formgewechselt (Alternative: Option zur Körperschaftsbesteuerung nach § 1a KStG). Bei sachgerechter Ausgestaltung ist dieser Vorgang steuerneutral möglich. Zudem kommt es hierbei zusätzlich noch zu einem AfA-Step-Up, der die steuerlichen Einkünfte – aufgrund höherer steuerlicher Abschreibungen - zukünftig mindert.

Fazit

Beim Erwerb einer Immobilie sind stets sämtliche Umstände zu beachten. Die steuerlichen Folgen können sich nämlich drastisch unterscheiden, können aber auch aktiv gestaltet werden.

Der Vorteil, wenn eine Immobilie im vollkommen vermögensverwaltenden Bereich – als natürliche Person oder einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft – gehalten wird, ist insbesondere die mögliche Steuerfreiheit eines Veräußerungsgewinns außerhalb der Spekulationsfrist. Der Nachteil ist die recht hohe laufende Besteuerung der Vermietungseinkünfte, welcher insbesondere bei hohen Einkünften zum Tragen kommt (in der Verlustphase der Immobilie ist diese Struktur dagegen grds. steuerlich vorteilhaft).

Die Immobilien-GmbH kann durch die niedrige laufende Besteuerung i.H.v. 15,825 % (zukünftig: 10,55 %) insbesondere Vorteile bieten, wenn:

• Ein langfristiger Anlagehorizont besteht.
• Aus den Immobilien hohe Mieteinkünfte erzielt werden.
• Insgesamt ein substanzielles Immobilienvermögen gehalten werden soll.
• Aus den niedrig versteuerten Gewinnen weiteres Immobilienvermögen aufgebaut werden soll.

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