Das Familienheim und die Steuerbefreiung – Was Sie wissen sollten

Ministerpräsident Markus Söder hat im ARD-Sommerinterview den Vorschlag gemacht, die Erbschaftsteuer zu einer Landessteuer zu machen, sodass die Länder selbst entscheiden können, wie hoch sie diese ansetzen. Das greift die aktuelle politische Diskussion auf, ob die Erbschaftsteuer erhöht werden soll und nimmt Bezug auf den von der Bayer. Staatsregierung im Juni 2023 beim Bundesverfassungsgericht eingereichten Antrag auf Normenkontrolle, wonach die Höhe der Freibeträge, der Steuersätze und die Möglichkeit der Regionalisierung der Steuer geprüft werden sollen. Ferner geht es in jenem Verfahren um die privilegierte Besteuerung von Betriebsvermögen gegenüber Privatvermögen.

Das wirft die Frage auf, welche Vermögensgegenstände im Privatvermögen von der Erbschaftsteuer tatsächlich verschont werden. Das Familienheim – also das Haus oder die Wohnung, in dem die Familie gewohnt hat – ist in vielen Fällen der wertvollste Teil des Nachlasses. Um zu verhindern, dass Hinterbliebene das Zuhause wegen einer hohen Erbschaftsteuer verkaufen müssen, gibt es eine besondere Steuerbefreiung.

Worum geht es bei der Steuerbefreiung?

Der Gesetzgeber möchte sicherstellen, dass der Lebensmittelpunkt der Familie – das gemeinsame Zuhause – erhalten bleibt. Deshalb sieht das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht vor, dass der Erwerb des Familienheims von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern von der Steuer befreit sein kann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Steuerbefreiung gilt:

• für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, die das Eigentum oder Miteigentum an der Immobilie erben,
• für Immobilien im Inland, in der EU oder im EWR,
• wenn der Verstorbene selbst dort gewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen – z. B. wegen Pflegebedürftigkeit – nicht dort wohnen konnte),
• und wenn der Erbe selbst unverzüglich einzieht und die Immobilie für eigene Wohnzwecke nutzt.
• Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist die Steuerbefreiung nicht auf einen bestimmten Wert begrenzt – selbst bei sehr teuren Immobilien.

Besonderheiten bei Immobilien in einer GbR

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Ehegatten oder Lebenspartner eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gründen, um das Haus gemeinsam zu halten. Dadurch vermeiden sie, dass bei einer Übertragung Bruchteilseigentum übertragen werden muss. Aber was passiert, wenn ein Partner stirbt und der andere dessen Anteil übernimmt? Die gute Nachricht: Auch hier kann die Steuerbefreiung greifen. Das Steuerrecht behandelt Beteiligungen an einer GbR so, als ob jeder Gesellschafter anteilig die Wirtschaftsgüter selbst besitzt (§ 10 Abs. 1 S. 4 ErbStG). Das bedeutet: Die Übertragung eines GbR-Anteils wird steuerlich so behandelt, als würde direkt das Eigentum an der Immobilie übergehen.

Was heißt „unverzüglich einziehen“?

Ein wichtiger Punkt für die Steuerbefreiung ist, dass der Erwerber „unverzüglich“ in das Familienheim einzieht. In der Praxis gilt:

• Ein Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall wird in der Regel akzeptiert.
• Wenn der Einzug später erfolgt, muss der Erbe glaubhaft machen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat (z. B. lange Erbauseinandersetzung oder unerwartete Bauverzögerungen).
• Gerichte sind oft streng: Einzug nach 18 Monaten oder dreijährige Renovierungen wurden schon abgelehnt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) zeigt sich allerdings großzügiger:

• Notwendige Renovierungen sind erlaubt, solange sie mit angemessenem Tempo durchgeführt werden.
• Ein Indiz für eine unverzügliche Selbstnutzung ist z. B. die schnelle Räumung und Entrümpelung der Wohnung.
• Wenn Handwerker nicht rechtzeitig fertig werden und der Erbe dafür nichts kann, ist das unschädlich.
• In einem Fall akzeptierte der BFH sogar eine Verzögerung von 34 Monaten, weil erhebliche bauliche Schwierigkeiten bestanden.

Zwingende Gründe für Nichtnutzung

Was passiert, wenn der Erbe selbst nicht einziehen kann – z. B. weil er pflegebedürftig ist oder aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr alleine wohnen kann?

Die Finanzverwaltung sieht das großzügig: Auch dann bleibt die Steuerbefreiung bestehen. Manche Gerichte sind strenger, lassen solche Gründe aber zumindest gelten, um eine spätere Nachversteuerung zu vermeiden.

Weitere wichtige Details

• Nur ein Familienheim ist steuerfrei: Hatte der Verstorbene mehrere Wohnungen, zählt der letzte Lebensmittelpunkt. Ferienhäuser oder Zweitwohnungen fallen nicht unter die Befreiung.
• Abriss oder Neubau gefährdet die Befreiung: Die Steuerbefreiung bezieht sich auf die konkrete Immobilie. Wird sie abgerissen und neu gebaut, entfällt die Steuervergünstigung.
• Auch mehrere Wohneinheiten können begünstigt sein: Wenn z. B. ein Haus mit drei Wohnungen von der Familie genutzt wird, kann es trotzdem als ein Familienheim gelten.
• Mitbenutzung ist erlaubt: Die Wohnung darf teilweise als Arbeitszimmer genutzt oder mit Familienmitgliedern oder Hauspersonal geteilt werden, ohne dass die Befreiung entfällt.
• Trennung der Ehegatten: Auch wenn ein Partner ausgezogen ist, kann die Befreiung möglich sein, solange der andere Partner (ggf. mit Kindern) dort seinen Lebensmittelpunkt hat.

Fazit

Wenn es um das berühmte „kleine Häuschen“ des Normalbürgers geht, sieht das Erbschaftsteuerrecht bereits jetzt eine Steuerbefreiung vor. Es ist unklar, ob die politischen Absichten derjenigen Parteien, die die Erbschaftsteuer erhöhen wollen, auch auf das Familienwohnheim abzielen. Tatsache ist jedenfalls, dass das Volumen der Erbschaftsteuer von bislang in der Regel zwischen 4 und 5 MRD EUR pro Jahr mittlerweile auf über 13 MRD EUR angewachsen ist (Handelsblatt 4.9.2025). Es stellt sich daher die Frage, ob die Erbschaftsteuer als Substanzsteuer tatsächlich einer Erhöhung bedarf.

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