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B4BSCHWABEN.de: Herr Höll, Augsburg zählt inzwischen zu den angespanntesten Wohnungsmärkten Bayerns. Wie erleben Sie die Situation aktuell?
Die Lage ist tatsächlich sehr ernst – und sie ist längst kein abstraktes Marktphänomen mehr, sondern für viele Menschen tägliche Realität. Neubauwohnungen kosten in Augsburg im Schnitt 14,40 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen 12,40 Euro. Gleichzeitig liegt Augsburg mit einer Mietbelastung von 27,4 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens laut Immobilienmarktbericht bayernweit im oberen Bereich.
Das bedeutet ganz konkret: Für viele Haushalte bleibt am Monatsende kaum noch Spielraum. Wenn Wohnen einen so großen Teil des Einkommens bindet, hat das unmittelbare Auswirkungen auf Konsum, soziale Teilhabe und letztlich auf den Zusammenhalt in der Stadt.
Besonders groß scheint der Druck beim geförderten Wohnraum zu sein. Wie dramatisch ist die Lage dort?
Sehr dramatisch. In Augsburg stehen aktuell über 2.100 Haushalte auf Wartelisten für geförderte Wohnungen. Gleichzeitig ist der Bestand an Sozialwohnungen in den vergangenen 20 Jahren massiv geschrumpft – von rund 15.000 Wohnungen im Jahr 2002 auf etwa 7.500 im Jahr 2024. Das ist ein Rückgang von 50 Prozent.
Die Nachfrage steigt also kontinuierlich, während das Angebot gleichzeitig sinkt. Wer keinen Zugang zu gefördertem Wohnraum hat, wird vom Markt zunehmend verdrängt. Diese Entwicklung gefährdet die soziale Durchmischung unserer Stadt.
Was bedeutet diese Entwicklung für Sie persönlich als Geschäftsführer?
Man spürt sehr schnell, dass es nicht nur um Zahlen geht. Ich bekomme regelmäßig Rückmeldungen von Menschen, die seit Monaten oder sogar Jahren eine bezahlbare Wohnung suchen. Wenn man dann weiß, dass Neubauwohnungen bei 14 Euro liegen und unser eigener Bestand bei knapp 7,10 Euro, wird diese Kluft sehr greifbar.
Genau das ist für mich und mein ganzes Team ein starker Antrieb. Jede Entscheidung, ob wir ein Projekt realisieren oder verschieben, hat direkte Auswirkungen auf reale Lebenssituationen. Eine Verantwortung, die mich und uns jeden Tag begleitet. Und leitet.
Welche Rolle übernimmt das St. Ulrichswerk in diesem angespannten Markt?
Wir verstehen uns als langfristiger Stabilitätsanker in einem Markt, der immer kurzfristiger reagiert. Aktuell verwalten wir mehr als 4.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Bistum Augsburg, davon etwa rund 1.300 Wohnungen im eigenen Bestand.
Entscheidend ist dabei die Struktur: etwa 30 Prozent unseres Wohnungsbestands sind dauerhaft preisgebunden, der restliche Teil liegt deutlich unter dem jeweiligen Marktniveau. Über alle Wohnungen hinweg liegt unsere Durchschnittsmiete bei 7,10 Euro pro Quadratmeter.
Zudem ist die Mieterfluktuation mit 5,8 Prozent pro Jahr vergleichsweise niedrig. Das zeigt: Viele Menschen können bei uns langfristig wohnen – weil die Mieten bezahlbar bleiben.
Was ermöglicht diese vergleichsweise niedrigen Mieten?
Zum einen unser Auftrag: Wir verfolgen keinen renditegetriebenen Ansatz. Zum anderen: Unsere klare Haltung als Unternehmen.
Wir verkaufen Wohnungen nicht, um kurzfristige Gewinne zu erzielen, sondern halten sie dauerhaft im Bestand. Das verändert jede Entscheidung – von der Planung über die Finanzierung bis zur Bewirtschaftung. Unser Ziel ist nicht die maximale Miete, sondern langfristige Bezahlbarkeit.
Gleichzeitig explodieren die Baukosten. Wie gehen Sie damit um?
Das ist auch für uns aktuell unsere größte Herausforderung. Während man früher mit 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter bauen konnte, liegen wir heute bei 5.000 Euro und mehr.
Wenn Förderprogramme nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung stehen, fehlen also schnell 600 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 2.000 Quadratmetern Wohnfläche sprechen wir dann über eine Finanzierungslücke von bis zu 1,6 Millionen Euro.
Unsere Antwort darauf ist sehr pragmatisch: Wir vereinfachen konsequent. Standardisierte Grundrisse, kompaktere Wohnungen, robuste Materialien. Kein Luxus, aber Qualität – und Gebäude, die über Jahrzehnte funktionieren. Kurz: Lieber einfacher bauen und dafür bezahlbar bleiben, als ambitioniert planen und am Ende nicht realisieren.
Wie sieht das konkret in der Umsetzung aus?
In unseren aktuellen Projekten setzen wir bewusst auf wiederkehrende Wohnungszuschnitte und serielle Elemente. Das reduziert Planungsaufwand, Bauzeit und Kosten. Gleichzeitig legen wir großen Wert auf niedrige Betriebskosten, etwa durch effiziente Heizsysteme und einfache Haustechnik.
Denn für die Menschen zählt nicht nur die Kaltmiete, sondern die Gesamtbelastung. Wenn wir dort ansetzen, entsteht echte Entlastung im Alltag.
Welche Wirkung haben diese Projekte auf die Stadt?
Eine sehr konkrete. Und spürbare: Bezahlbarer Wohnraum stabilisiert Quartiere. Wenn Menschen nicht verdrängt werden, bleiben Nachbarschaften intakt, Schulen und Vereine funktionieren weiter, lokale Betriebe behalten ihre Kundschaft.
Wohnungsbau ist deshalb immer auch Stadtentwicklung. Wird Wohnen unbezahlbar, beginnt eine Stadt zu zerfallen. Sozial wie wirtschaftlich.
Wie sieht Ihre langfristige Perspektive aus?
In den vergangenen zehn Jahren sind unter unserer Verantwortung bereits rund 600 neue Wohnungen entstanden. und für die kommenden zehn Jahre planen wir weitere 900 Wohnungen - davon rund die Hälfte in Augsburg – überwiegend im geförderten oder preisgedämpften Segment.
Parallel investieren wir intensiv in den Bestand – moderne Heizsysteme und die langfristige Sicherung niedriger Nebenkosten sind dabei zentrale Hebel.
Was müsste zusätzlich passieren, damit sich die Lage spürbar entspannt?
Drei Dinge: erstens, verlässliche Förderprogramme, die nicht von Jahr zu Jahr wechseln. Sozialer Wohnungsbau lässt sich nicht im Stopp-and-Go-Modus planen.
Zweitens: mehr Mut zur Vereinfachung. Stichwort: Bauturbo, also weniger Schleifen, klarere Verfahren, dadurch eine echte Beschleunigung, ohne dass bezahlbares Bauen am Ende an zusätzlichen Standards und Nachweispflichten wieder ausgebremst wird. Und drittens: langfristig denkende Akteure, die Wohnungen im Bestand halten. Wenn Wohnraum dauerhaft dem Markt entzogen wird, wirkt das stabilisierend – genau das versuchen wir mit unserem Ansatz.
Warum investieren Sie weiter, obwohl der Markt so schwierig ist?
Weil genau jetzt Investitionen gebraucht werden. Wenn alle auf bessere Zeiten warten, verschärft sich die Situation weiter. Der freie Markt allein wird die Wohnungsfrage nicht lösen.
Bezahlbarer Wohnraum entsteht nur durch konsequentes Handeln über viele Jahre hinweg. Unser Anspruch ist es, genau das zu tun – Schritt für Schritt, Projekt für Projekt.
Dieses Interview ist Teil einer Gesprächsreihe von B4BSCHWABEN.de zu der Veranstaltung „Perspektive Wohnungsbau in Augsburg und Bayern – Impulse, Herausforderungen und Lösungswege“ am 30. Januar 2026, zu der die Regio Augsburg Wirtschaft GmbH zusammen mit dem A³ Aktivkreis Immobilien einlädt. Gemeinsam mit Entscheidern aus Wohnungswirtschaft, Projektentwicklung und Stadtentwicklung beleuchten wir, wie Kooperationen, professionelle Prozesssteuerung, kluge Regelwerke und neue Formen der Quartiersentwicklung dazu beitragen können, Wohnbauprojekte schneller, effizienter und zukunftsfähiger umzusetzen.
