Wie schaffen wir wieder mehr bezahlbaren Wohnraum, Dr. Mark Dominik Hoppe?

B4BSCHWABEN.de: In Bayern übersteigen die Förderwünsche die verfügbaren Mittel inzwischen um mehr als das Vierfache. Was sagt dieser enorme Andrang über den Zustand des freien Wohnungsmarktes aus?

Dr. Mark Dominik Hoppe: In meinen Augen nur wenig. Die angesprochene Diskrepanz kommt aus der Kumulierung der nicht bewilligten Anträge auf Förderung der letzten Jahre zusätzlich zu den aktuell eingereichten und den noch folgenden Anträgen. Der freie Markt hat ein anderes Problem, nämlich, dass die notwendigen Verkaufspreise zu hoch sind und die bei diesen Kosten bestehende Kaufnachfrage gering. Wohnungen, die nicht verkauft werden können, werden nicht gebaut. Die Fördergelder bringen nicht nur bauliche Vorgaben mit sich, sondern insbesondere auch Einschränkungen und Auflagen in der Verwaltung und Bewirtschaftung – und das über die gesamte Laufzeit von 25, 40 oder 55 Jahren.

Viele Projekte sind nur noch mit Förderung wirtschaftlich darstellbar. Ist der geförderte Wohnungsbau derzeit eher eine wohnungspolitische Notlösung oder ein dauerhaft tragfähiges Modell?

Sähe man die Förderung lediglich als Krücke zur Schaffung einer Finanzierbarkeit für sonst nicht am Markt für Käufer realisierbare Kaufpreise, tut man ihr Unrecht: Sie ist dringend notwendig, um in diesen Zeiten noch bezahlbaren Wohnraum für diejenigen zu errichten, die sich mit den sich sonst notwendigen ergebenden Mieten von über 21 €/m² keine Wohnung leisten können. Günstigere Mieten können nur durch Förderung gelingen – und die sozialverpflichteten Bestandshalter sind dringend auf sie angewiesen. Die dauerhafte Tragfähigkeit steht jedoch deshalb in Frage, weil der Freistaat Bayern derzeit keine ausreichenden Fördermittel anbieten kann – das kommt nicht von ungefähr: Die Anforderungen an Gebäude sind in den letzten Jahrzehnten immer weiter gestiegen. Selbst mit immer höherem Einsatz von Fördermitteln können demnach nicht mehr annähernd so viele Wohneinheiten gefördert werden, wie vor ein paar Jahren.

Sollten kommunale Wohnungsbaugesellschaften bei der Vergabe von Fördermitteln aus Ihrer Sicht eine andere Rolle oder Priorität haben als private Investoren?

Sie erlauben mir hier eine sowohl ego- als auch altruistische Sicht der Dinge: Wir benötigen bevorzugten Zugang zu Fördermitteln, weil wir ohne diese keinen geförderten Wohnraum für Augsburg schaffen können. Für Augsburg bedeutet der von uns gehaltene Bestand dauerhaft bezahlbaren Wohnraum – auch weit über das Auslaufen einer Förderdauer hinaus.

2024 und 2025 gingen zahlreiche Unternehmen trotz konkreter Planungen leer aus, weil Fördertöpfe frühzeitig erschöpft waren. Wie planungssicher ist der geförderte Wohnungsbau unter diesen Bedingungen noch?

Wir hatten das Glück, mit unserem Bauvorhaben Brunnenlechgäßchen – ein Ersatzneubau mit 33 Wohneinheiten – im Sommerpaket der Bayerischen Staatsregierung berücksichtigt zu werden. Beim Herbstpaket wurden wir nicht bedacht und hoffen auf das Winterpaket: Auf dem Gelände unserer ehemaligen Werkstatt an der Schillstraße in Lechhausen wollen wir ein Projekt mit 185 Wohnungen – alle gefördert und damit dauerhaft bezahlbar – starten. Ende Februar, Anfang März sollten wir hier Gewissheit haben. Mit Planungssicherheit hat das nichts zu tun – es erinnert leider mehr an ein Glücksspiel.

Die Fördermittel werden in Bayern bislang kaum regional gesteuert, obwohl der Bedarf sehr unterschiedlich ist. Braucht es aus Ihrer Sicht eine gezieltere Priorisierung, etwa für Städte mit besonders angespannten Wohnungsmärkten wie Augsburg?

Definitiv: Gerade die großen Städte, insbesondere in Verbindung mit angespannten Wohnungsmärkten, müssen im Sinne des Bedarfes bevorzugt bedient werden.

Viele sozial geförderte Wohnungen fallen nach 25, 40 oder 55 Jahren aus der Bindung und gehen zurück in den freien Markt. Ist dieses Prinzip zeitlich befristeter Sozialbindung angesichts dauerhaft hoher Nachfrage noch zeitgemäß?

Das Auslaufen der Sozialbindung ist ein deutsches Phänomen, das es sonst in Europa nicht gibt. Es konnten in den letzten Jahren nicht annähernd so viele Wohnungen gebaut werden, wie aus der Bindung fielen. Bei uns sind die Wohnungen auch danach noch dauerhaft bezahlbar – weil wir als Tochter der Stadt eine besondere Aufgabe haben. Andere Bestände werden gerne nach Wegfall der Bindung in Eigentumswohnungen aufgeteilt und auf den Markt gebracht.

Wenn jedes Jahr mehr Wohnungen aus der Bindung fallen als neu gebaut werden, vergrößert sich die Lücke zwangsläufig. Welche realistischen Hebel gibt es, um diesen Effekt zu stoppen oder zumindest abzufedern?

Keine echten – die Möglichkeit bleibt, neu zu bauen, was nur mit ausreichenden Fördermitteln funktioniert, oder mit attraktiven Angeboten die Bestände in der Bindung zu halten.

Zum Abschluss: Reichen Anpassungen bei Förderprogrammen aus oder muss Wohnungsbau in Deutschland grundsätzlich neu geregelt werden, damit bezahlbarer Wohnraum wieder in ausreichender Zahl entsteht?

Das ist eine, wenn nicht die entscheidende Frage: Unter welchen Umständen kann es gut weitergehen, wie kann Wohnungsbau wieder gelingen? Für den geförderten Wohnungsbau benötigen wir Planungssicherheit für wenigstens die nächsten zwei, drei Jahre. Ein belastbares, verlässliches Szenario, als Grundlage für unsere Planungen.

Parallel dazu müssen wir die Anforderungen an das Bauen neu definieren. Das Hamburger Modell ist in aller Munde – ein Versuch, Baukosten an ca. 30 punktuellen Vorschriften zu sparen. Meiner Ansicht nach bedarf es eines radikaleren Schrittes: Ich denke, wir müssen uns darauf besinnen, wann wir bereits sehr ordentlichen Wohnungsbau betrieben haben – zum Beispiel Mitte der 90er Jahre – und dann von diesem Standard aus überlegen, welche Veränderungen zwingend notwendig sind, um aktuelle Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Klar wird es höheren Bedarf beim Thema Energieeffizienz geben, vielleicht auch zum Teil im Bereich Brandschutz – wenn es um Belange wie Trittschalldämmung oder Statik geht, erwarte ich aber keine wesentlichen notwendigen Veränderungen.

Eine neue, geringere Standarddefinition ist notwendig, damit wir uns Bauen wieder leisten können – in allen Bereichen! Nur so kann die Maschinerie wieder anspringen und wir können mit der Errichtung von Wohnraum in ausreichendem Umfang rechnen.

Dieses Interview ist Teil einer Gesprächsreihe von B4BSCHWABEN.de zu der Veranstaltung „Perspektive Wohnungsbau in Augsburg und Bayern – Impulse, Herausforderungen und Lösungswege“ am 30. Januar 2026, zu der die Regio Augsburg Wirtschaft GmbH zusammen mit dem A³ Aktivkreis Immobilien einlädt. Gemeinsam mit Entscheidern aus Wohnungswirtschaft, Projektentwicklung und Stadtentwicklung beleuchten wir, wie Kooperationen, professionelle Prozesssteuerung, kluge Regelwerke und neue Formen der Quartiersentwicklung dazu beitragen können, Wohnbauprojekte schneller, effizienter und zukunftsfähiger umzusetzen.