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Herr Beyerle, Ihre Keynote stellte die Frage: Wandel, Chancen oder endlose Krise? Wie lautet Ihre Antwort in wenigen Sätzen?
Eine endlose Krise ist es auf keinen Fall – dafür sind wir hier in der Stadt und am Standort viel zu gut aufgestellt. Natürlich ruckelt es im Einzelfall. Bezogen auf die Immobilienmärkte war die Zinserhöhung zunächst negativ. In der Summe gleicht sich so etwas langfristig aber immer aus. Vor allem gilt: Wenn Wirtschaftswachstum entsteht, spielen die Zinsen eine immer geringere Rolle. Dann steht das Wachstum an erster Stelle und es gibt Bedarf an Wohn-, Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien, an Hotelimmobilien sowieso.
Ende 2025 haben Sie für 2026 eine moderate Erholung vorhergesagt. Wo lagen Sie richtig, wo hat Sie der Markt überrascht?
Wir kamen damals von einer Wachstumserwartung von 0,9 Prozent. Deshalb war die Prognose etwas einfacher – ohne mich selbst loben zu wollen. Alles, was beim Wirtschaftswachstum über 1 liegt, ist schon positiv. Dass wir jetzt bei 1,67 Prozent herauskommen, war für Analysten – ohne besserwisserisch klingen zu wollen – fast erwartbar. Um wieder signifikant zu wachsen, braucht es allerdings 2 bis 3 Prozent. Das ist das süße Gift solcher Prognosen: Das Ergebnis ist positiv, weil es über 1 liegt. Aber ein bisschen mehr wäre auch nicht schlecht gewesen.
Was erwarten Sie für 2027?
Bis Mitte des Jahres wird sich kaum etwas verändern. Dann kommt aus meiner Sicht wieder die Psychologie ins Spiel. Dann wissen wir auch, was auf der anderen Seite des Atlantiks Gutes oder Schlechtes passiert – und natürlich, wie sich die Energiepreise entwickeln. Ich erwarte also bis zur Jahresmitte eine Seitwärtsbewegung. Zum Herbst hin, wenn wir uns hier das nächste Mal treffen, dürfte beim Wirtschaftswachstum knapp eine 2 vor dem Komma stehen. 1,9 bis 2,0 Prozent – das wäre unsere Prognose.
Deutlich mehr Bautätigkeit erwarten Sie erst ab 2028. Was muss bis dahin passieren – und was könnte das verhindern?
Die Baupreise müssen nicht signifikant sinken, aber sie müssen runter. Was vor allem sinken muss, sind die Grundstückspreise. Das klingt naiv, aber man kann Grundstückspreise senken, indem man höher baut. Man muss ja nicht einen Kilometer in die Höhe gehen, aber mehr Wohnungen schaffen. Den Wunsch nach einem freistehenden Haus verstehe ich komplett. In den Städten wird es aber enger, dichter und höher werden. Dann hätte man auch wieder die Chance, halbwegs bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Frage ist, ob das diejenigen im Gemeinderat auch so sehen, die selbst draußen auf großen Grundstücken wohnen. Man sollte vielleicht einmal junge und mitteljunge Menschen fragen, wie sie zumindest am Anfang wohnen wollen. Dann landet man bei sehr vielen 1- und 2-Zimmer-Apartments – und eben nicht beim freistehenden Häuschen als Denkmodell im Kopf.
Wo sehen Sie derzeit die größten Zielkonflikte zwischen Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit?
Ganz klar bei der Einpreisung. Wir haben immer noch nicht verstanden, dass man das Energie- und das Hitzethema problemlos einpreisen kann, wenn man ein CO₂‑Preisschild dranhängt – so wie früher beim Auto den Verbrauch auf 100 Kilometer. Wenn Sie den CO₂‑Wert für alles haben, können Sie Dinge vergleichen. Dann lässt man manchen Unsinn vielleicht bleiben. Oder der Preis wird deutlich höher, und ein paar machen den Unsinn trotzdem mit – das ist in Ordnung im Kapitalismus. Andere sagen: So einen Quatsch mache ich nicht mehr, ich fahre lieber Fahrrad, um ein beinhartes Beispiel zu nennen. Und: Wir haben in Deutschland die große Chance, energetisch zu sanieren. Da sind wir global betrachtet wirklich weit vorn. Die Idee, zu verkaufen, ist manchmal nicht einfach. Aber ich glaube, hier kann man Trendsetter sein und Bezahlbarkeit und Nachhaltigkeit im Sinne von CO₂‑Reduktion zusammenbringen.
„Umbau ist der neue Neubau“ – ist das eine echte Strategie oder eher eine Notlösung, weil sich Neubau nicht rechnet?
Das ist keine Notlösung, sondern genau das, woher das Wachstum kommt. Allein der Wohnungsdruck zwingt uns, mit dem Bestand etwas zu machen. Ich halte das für lösbar – vielleicht auch, indem wir von der Reißbrettarchitektur wegkommen, nach dem Motto: Jetzt bauen wir da noch einen Wohnpark. Das ist alles nicht falsch. Aber 90 Prozent stehen ja schon. Das muss man lernen, auch ich, keine Frage. Dann kann daraus etwas werden.
Der Kaufmarkt hat sich stabilisiert, die Mieten steigen weiter. Wie lange geht diese Zweiteilung noch gut – und wer verliert dabei?
Verlierer sind alle, die eine Wohnung suchen – wir machen das wirklich am Wohnungsmarkt fest. Gewinner sind derzeit eher Kapitalanleger, die mit einem Abschlag günstig an ein Bestandsobjekt oder eine Wohnung kommen. Sie müssen aber verstehen: Energetisch wird es nicht besser. Wer jetzt eine Wohnung für 20 Jahre kauft, muss demnächst etwas machen. Das ist die Waage. Die Mieten werden aber weiter steigen, solange nicht signifikant Neues hinzukommt. Denn durch neues Angebot kann man die Miet- oder Kaufpreisentwicklung zumindest ein wenig dämpfen. Auf das Niveau der 80er-Jahre werden die Preise nicht mehr fallen, das ist klar. Dafür sind aber auch die Gehälter gestiegen. Das gleicht sich wieder aus – nicht bei allen, aber bei vielen.
Stichwort Bau-Turbo: Kommt das Gesetz in den Rathäusern wirklich an, oder bleibt es ein Gesetz auf dem Papier?
Ich lästere da gerne, weil ich selbst ein großer Verfechter des Bau-Turbos bin. Aber man muss der anderen Seite erklären: Ihr dürft das wirklich entscheiden. Das ist für viele noch weit weg. Die Bundesregierung in Berlin hat entschieden, und die Gemeinderäte haben jetzt eine Autonomie, die sie die letzten 50 Jahre nicht hatten. Die sollten sie nutzen. Unterm Strich haben die Gemeinden aber auch nie gelernt, diese Autonomie auszuleben. 70 Jahre lang haben sie Baugebiete ausgewiesen, und es wurde gebaut. Das war in Ordnung. Jetzt ist weniger Fläche da, es soll aber gebaut werden. Wie bekommt man das zusammen? Da ist der Bau-Turbo eine tolle Möglichkeit. Und: Entscheidet die Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten, gilt ihre Zustimmung als erteilt. Das ist eine Revolution in diesem Land, die vielen gar nicht bewusst ist. Das zwingt zur Digitalisierung oder die Bauämter machen eben Nachtschichten. Der Bedarf ist ja da.
Bau-Turbo kurz erklärt: Der Bau-Turbo (§ 246e Baugesetzbuch) ist eine befristete Sonderregel. Gemeinden dürfen damit für neuen Wohnraum von Vorgaben des Planungsrechts abweichen, ohne einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Dafür muss die Gemeinde zustimmen. Äußert sie sich nicht innerhalb von drei Monaten nach der Anfrage der Genehmigungsbehörde, gilt ihre Zustimmung als erteilt. Die übrige Prüfung des Bauantrags bleibt davon unberührt.
Wie schätzen Sie Augsburg im Vergleich zu München ein? Profitiert die Stadt noch als günstigere Alternative?
Bei den reinen Mietpreisen schon, überhaupt keine Frage. Entscheidend ist für mich aber eine andere Frage: Was ist dein Job? Augsburg hat eine viel breiter aufgestellte Wirtschaft, man muss also nicht nach München pendeln. Wer hier arbeitet, sollte sich allerdings fragen, ob sein Job durch KI ersetzt oder reduziert werden kann. Und es gibt die anderen, die hier vergleichsweise günstig wohnen, aber nach München pendeln. Wir haben in Deutschland viele B- und C-Standorte, die sich im Wettbewerb zunehmend angleichen. Deshalb sehe ich für Augsburg in nächster Zeit keine große Gefahr. Für mich ist die Stadt eher eine Zuzugs- als eine Wegzugsmeile.
Was sollte eine Region wie Augsburg tun, um vorbereitet zu sein, wenn der Markt wieder anzieht?
Ganz ehrlich: moderner auftreten. Das darf einer von außen, aus Hessen, ruhig sagen. Augsburg ist eine tolle Stadt mit einer langen Tradition, von den Fuggern bis zur Wasserstadt – das ist doch Wahnsinn. Die Kommunikation sollte aber nicht an der Stadtgrenze enden und auch nicht an der Landesgrenze, sondern weit darüber hinausgehen. Denn am Ende ist Augsburg eine Wirtschaftsstadt im Süden, und das muss man erklären. Nicht alle wollen nach München oder Nürnberg.
Zum Abschluss: Was raten Sie Unternehmern und Investoren in Schwaben – jetzt handeln oder abwarten?
Ich würde als Investor immer jetzt handeln. Vielleicht nicht mit dem großen Big Bang. Aber wenn man angefangen hat und es klappt, ziehen irgendwann immer mehr mit. Dann hat man zumindest den Erfahrungsvorsprung, und Geschäfte gehen auf einmal viel leichter als zu Beginn, als alle abgewartet haben nach dem Motto: Was macht denn der Irre da? Ihr werdet scheitern. Am Ende ist es doch positiv ausgegangen. Ich bin also immer dafür, zu handeln – unter den Rahmenbedingungen, die es gibt.
