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B4BSCHWABEN.de: Herr Kercher, beschreiben Sie den Augsburger Immobilienmarkt im Herbst 2026 in einem Satz.
Steffen Kercher: Vier Dinge kommen vielfach nicht zusammen: Angebot, Nachfrage, Preis und Perspektive.
2025 sind in Augsburg mehr Immobilien verkauft worden als im Jahr davor, und die Preise steigen wieder. Gleichzeitig wurden nach Schätzungen nur noch halb so viele Baugenehmigungen erteilt. Wie passt das zusammen?
Die Verkäufe 2025 resultieren vielfach aus Entscheidungen, die in den Jahren davor getroffen wurden. Anträge auf Baugenehmigungen spiegeln dagegen die Erwartungen an die nächsten Jahre wider.
Laut städtischer Statistik waren Ende 2025 über 2.100 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht begonnen. Was bremst Bauherren in Augsburg?
Eine Baugenehmigung ist ein Baustein, um ein Bauvorhaben zu starten. Wenn die weiteren Bausteine wie Finanzierung und Vorverkauf nicht greifen, kommt erst einmal kein Bauvorhaben zustande. Außerdem stellt eine Baugenehmigung einen werthaltigen Rechtstitel dar. Es werden deshalb auch Baugenehmigungen eingeholt, die nicht in erster Linie dazu dienen, das Grundstück zeitnah zu bebauen. Etwa, um einen Grundstücksverkauf vorzubereiten oder um den Wert eines Grundstücks zu sichern oder nachzuweisen.
Ein Unternehmer will seine Halle erweitern oder ein neues Firmengebäude bauen. Wie lange wartet er in Augsburg heute auf die Genehmigung, ehrlich gesagt?
Drei Monate, nachdem der Bauantrag vollständig ist.
Was kann ein Bauherr selbst tun, damit sein Antrag schneller durchgeht? Und welcher Fehler kostet die meiste Zeit?
Ich habe drei Antworten.
Erstens: Erst gar keinen Bauantrag stellen. Wo qualifiziertes Baurecht vorhanden ist, also ein Bebauungsplan, sollte man ernsthaft prüfen, ob eine Genehmigungsfreistellung möglich ist. Damit würden sehr viele Bauanträge überflüssig.
Zweitens: Vor jedem Bauantrag sollte das beauftragte Büro die wesentlichen Themen im persönlichen Gespräch klären, unter anderem Planungsrecht, Abstandsflächen, Stellplatzsatzung und Baumschutz. Bei komplexen Fragestellungen sollte man frühzeitig die richtige Fachdisziplin hinzuziehen.
Drittens: Bauantragsunterlagen vollständig und genehmigungsfähig vorzubereiten, ist eine Qualifikation, die bei der Auswahl des Büros chronisch unterschätzt wird.
Mit dem Bau-Turbo kann Wohnungsbau auch ohne neuen Bebauungsplan genehmigt werden. Ist das ein echter Beschleuniger oder eher ein Papiertiger?
Für alle größeren Vorhaben, die auf einen Bebauungsplan angewiesen wären, ist der Bau-Turbo eine echte Beschleunigung. Für alle anderen bringt er faktisch keine Beschleunigung. Der Bau-Turbo ermöglicht im Einzelfall aber ein deutliches „Mehr“ an Baurecht. Dieses „Mehr“ an Baurecht beschleunigt in der Regel allerdings nicht, sondern macht das Verfahren komplexer.
Die Stadt als Auftraggeber
Die Stadt ist selbst einer der größten Bauherren der Region. Wie kommen Betriebe aus Augsburg und der Region an städtische Aufträge?
Die Stadt Augsburg arbeitet wie alle Kommunen in Bayern als öffentlicher Auftraggeber nach den Vorgaben des Vergaberechts. Öffentliche Aufträge werden demnach im Wettbewerb transparent ausgeschrieben und vergeben. In sehr vielen, wenn nicht sogar den allermeisten Fällen setzen sich dabei lokale oder regionale Bewerber durch. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass sich viele unserer Auftragnehmer auf das Geschäftsfeld „öffentlicher Auftraggeber“ spezialisiert haben und dieses über viele Jahre erworbene Know-how als Wettbewerbsvorteil einsetzen.
Augsburg hat einige Großbaustellen, die länger dauern und teurer werden als geplant. Was haben Sie daraus gelernt, und was machen Sie bei neuen Projekten heute anders?
Das A und O für eine belastbare Kostenprognose ist eine intensivere Projektvorbereitung. Dazu gehören ein klar und eindeutig definiertes Bedarfsprogramm der künftigen Nutzer und eine gründliche Untersuchung des Baugrundstücks oder der Liegenschaft, die umgebaut werden soll. Genauso wichtig ist eine frühe und transparente Kommunikation darüber, welche Gesamtbaukosten zum Projektabschluss tatsächlich zu erwarten sind. Ein erster Kostenrahmen für eine Projektidee kann nie identisch sein mit den tatsächlichen Kosten nach der Fertigstellung. Deshalb ist es zwingend notwendig, schon zu Beginn der Diskussion über ein Bauvorhaben die Unsicherheiten des Projekts und die zu erwartende Entwicklung der Baupreise klar zu benennen. Das gilt umso mehr beim öffentlichen Bauen im Bestand, wo Denkmalschutz und Schadstoffe als große Projektrisiken eher die Regel als die Ausnahme sind.
Leere Büros, Läden im Wandel, alte Gewerbeareale: Wo in Augsburg steckt das größte Potenzial, aus Bestehendem etwas Neues zu machen?
Für das nächste Jahrzehnt liegt das größte Potenzial für neuen Wohnraum darin, bestehende oder brachliegende Industrie- und Gewerbeflächen in neue städtische Quartiere umzuwandeln. Beim Bürobau sehe ich vor allem in der Innenstadt eine große Chance, in attraktiver Lage Neues zu schaffen. Ob durch Umbau oder Neubau, entscheidet in der Regel eine wirtschaftliche Betrachtung im konkreten Einzelfall.
Was erwarten Sie von Projektentwicklern, Investoren und der Bauwirtschaft, und was dürfen diese im Gegenzug von der Stadt erwarten?
Bei Projektentwicklungen, also wenn neues Baurecht geschaffen wird, verstehen wir uns als Partner auf Augenhöhe, der deshalb auch eigene Ziele und Vorgaben in der Stadtentwicklung hat. Zunächst gilt es also, die jeweiligen Erwartungen und Grenzen zu klären und ein gemeinsames Verständnis vom Projekt und seinen Zielen zu entwickeln. Wichtig ist, dass beide Seiten an den Projekterfolg glauben. Der Schlüssel zum Erfolg ist Kommunikationskompetenz auf beiden Seiten, also eine gemeinsame Sprache zu finden.
Bei der „einfachen“ Baugenehmigung sind wir Behörde. Wir genehmigen, wenn das Vorhaben genehmigungsfähig ist. Aber auch hier gilt: Gut abstimmen geht vor schnell einreichen.
Zum Schluss: Warum sollte ein Unternehmer jetzt in Augsburg investieren? Anders gefragt: Was hat Augsburg, was München nicht hat?
Augsburg hat große Flächenreserven, ein hohes Nachfragepotenzial, moderate Preise, kurze Wege und eine attraktive Innenstadt. Vor allem aber hat Augsburg eine ganz tolle Lebensqualität.
Mehr dazu beim A³ Immobilienkongress
Wie lässt sich bauen, wenn sich Märkte und Arbeitswelten ändern? Um solche Fragen geht es beim A³ Immobilienkongress am 11. November 2026 im Staatlichen Textil- und Industriemuseum (tim) in Augsburg. Unter dem Motto „Bestand transformieren. Bauen ermöglichen. Technologie einsetzen.“ treffen sich dort Projektentwickler, Planer, Finanzierer und Politik. Steffen Kercher ist einer der Referenten.
B4BSCHWABEN.de ist Medienpartner des A³ Immobilienkongresses.