Immobilienrecht: Wo für Unternehmen die größten Risiken lauern

B4B SCHWABEN.de: Herr Dr. Riedel, wenn Immobilienprojekte scheitern, liegt das Ihrer Erfahrung nach eher am Markt oder am Vertrag?

Dr. Benjamin Riedel: Aus meiner Sicht eher am Vertrag. Meist verhandeln professionelle Beteiligte die wirtschaftlichen Konditionen und sind überzeugt, dass sich das Vorhaben rechnet. Entscheidend ist dann, diese Vereinbarungen auch rechtssicher festzuhalten. Oft sind es scheinbare Details, die später zum Streit führen, etwa unklare Regelungen zu Betriebskosten, zum Übergabezeitpunkt oder dazu, wer welche Umbauten bezahlt. Wer solche Punkte von Anfang an sauber regelt, erspart sich viel Ärger. 

Viele Unternehmen benötigen durch veränderte Arbeitsmodelle weniger Bürofläche, sind aber langfristig an Mietverträge gebunden. Welche Möglichkeiten haben sie?

Ich beobachte inzwischen eher eine gegenläufige Entwicklung. Nach der Homeoffice-Phase zieht es viele Beschäftigte wieder ins Büro. Was sich allerdings verändert hat, sind die Vertragslaufzeiten. Statt 10 oder 20 Jahren werden heute häufiger fünf Jahre mit Verlängerungsoptionen vereinbart. Auch Teilkündigungsrechte oder die Möglichkeit, weitere Flächen anzumieten, bieten Unternehmen mehr Flexibilität. Wer dennoch vorzeitig aus einem laufenden Vertrag aussteigen möchte, ist grundsätzlich an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Möglich sind dann individuelle Lösungen mit dem Vermieter oder eine Untervermietung.

Wie sieht für Sie ein guter Gewerbemietvertrag aus? Und wer hat derzeit die bessere Verhandlungsposition?

Ein guter Vertrag sollte beiden Seiten Sicherheit geben und gleichzeitig genügend Spielraum lassen, falls sich der Flächenbedarf verändert. Gerade bei Büroimmobilien werden flexible Laufzeiten deshalb wichtiger. Insgesamt würde ich sagen, dass wir uns derzeit eher in einem Mietermarkt bewegen. Vermieter sind häufiger bereit, kürzere Laufzeiten oder kleinere Mietflächen zu akzeptieren, statt einen Leerstand zu riskieren.

Seit 2025 reicht bei langfristigen Gewerbemietverträgen die Textform, etwa per E-Mail. Ist das tatsächlich eine Erleichterung?

Meiner Meinung nach ist das eher eine Falle. Zwar braucht es keine Originalunterschriften mehr, die Anforderungen an den Vertragsinhalt bleiben aber bestehen. Wesentliche Punkte wie Miete, Laufzeit oder Mieterhöhungen müssen weiterhin eindeutig dokumentiert sein. Hinzu kommt, dass schon ein unbedachter E-Mail-Austausch verbindliche Vereinbarungen schaffen kann. Gleichzeitig können durch unzureichend dokumentierte Änderungen Formfehler entstehen, die unter Umständen eine vorzeitige Kündigung ermöglichen.  Die Folge: Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Umständen mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, obwohl eigentlich eine feste Laufzeit von zehn Jahren vereinbart war. Für beide Seiten kann das böse Überraschungen bedeuten.

Aus einem Büro wird eine Wohnung, aus einer Halle ein Showroom: Welche rechtlichen Hürden werden bei solchen Umnutzungen häufig unterschätzt?

Vor allem das öffentliche Baurecht. Viele Eigentümer bedenken nicht, dass eine Nutzungsänderung in der Regel genehmigt werden muss. Entscheidend ist zunächst, ob die neue Nutzung am jeweiligen Standort überhaupt zulässig ist. Dazu kommen Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze oder Barrierefreiheit. Mein Rat ist deshalb, möglichst früh rechtliche und technische Fachleute einzubeziehen und mit der Baugenehmigungsbehörde zu sprechen. Am besten schon dann, wenn die Idee für ein Projekt entsteht. Hinterher Probleme zu lösen, ist meist deutlich aufwendiger.

Und wie sinnvoll sind sogenannte Green Leases, also Mietverträge mit Nachhaltigkeitsklauseln?

Viele dieser Klauseln sind aus meiner Sicht eher Absichtserklärungen. Beispielsweise soll möglichst wenig Energie verbraucht oder auf umweltfreundliche Reinigungsmittel geachtet werden. Rechtlich durchsetzen lässt sich das häufig kaum. Andere Vorgaben, etwa zum Austausch von Verbrauchsdaten, verursachen wiederum viel bürokratischen Aufwand. Ich halte es deshalb für sinnvoller, den Schwerpunkt auf nachhaltiges Bauen zu legen. Also etwa eine gute Dämmung, effiziente Gebäudetechnik oder Photovoltaik von Anfang an einzuplanen. Das wirkt dauerhaft und hängt nicht vom Verhalten einzelner Mieter ab.

Bei energetischen Sanierungen stellt sich häufig die Kostenfrage. Wer muss zahlen und warum dauern solche Maßnahmen gerade in Eigentümergemeinschaften oft so lange?

Das hängt zunächst davon ab, ob es sich um Wohnraum oder Gewerbeflächen handelt. Bei Wohnimmobilien können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Bei Gewerbeimmobilien muss eine entsprechende Mieterhöhung dagegen vertraglich vereinbart sein. In Eigentümergemeinschaften tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen. Bei baulichen Veränderungen hängt die Verteilung aber unter anderem davon ab, mit welcher Mehrheit die Maßnahme beschlossen wurde und ob sie sich in angemessener Zeit amortisiert.

Sie haben sich mit Umsatzsteuerfallen in Mietverträgen beschäftigt. Welche Fehler können für Unternehmen besonders teuer werden?

Ein großes Risiko liegt in der sogenannten Umsatzsteueroption. Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien umsatzsteuerfrei. Unter bestimmten Voraussetzungen können Vermieter jedoch Umsatzsteuer berechnen und im Gegenzug die Vorsteuer aus ihren Investitionen geltend machen. Entscheidend ist dabei, wer die Flächen nutzt. Bei Mietern mit überwiegend steuerfreien Umsätzen, etwa Ärzten oder Banken ist eine solche Option regelmäßig nicht möglich. Wird das übersehen, drohen erhebliche finanzielle Folgen, etwa die Rückzahlung bereits geltend gemachter Vorsteuer. Bei Immobilien kann das einen Zeitraum von zehn Jahren betreffen. Deshalb sollten die steuerlichen Auswirkungen unbedingt vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Mit dem geplanten Gebäudetyp E soll Bauen einfacher und günstiger werden. Sehen Sie darin eher Chancen oder neue Risiken?

Beides. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Bauherren und Bauunternehmen vertraglich vereinbaren können, auf bestimmte Komfortstandards zu verzichten. Dadurch lassen sich Baukosten reduzieren. Pilotprojekte zeigen mögliche Einsparungen von 10 bis 15 Prozent. Die grundlegenden Sicherheitsanforderungen bleiben dabei bestehen. Allerdings sind die rechtlichen Folgen noch nicht vollständig geklärt.  Denn die Vereinbarung gilt zunächst nur zwischen Bauherr und Bauunternehmen. Wenn beispielsweise beim Schallschutz geringere Standards gelten, könnte ein Mieter später dennoch eine Mietminderung verlangen. Deshalb müssen solche Abweichungen auch im Mietvertrag genau dokumentiert werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die eingesparten Baukosten später in Rechtsstreitigkeiten fließen.

Zum Schluss: Welche Klauseln sollten Unternehmer vor einem Miet- oder Kaufvertrag besonders genau lesen?

Bei Mietverträgen sind es vor allem die wirtschaftlich entscheidenden Regelungen: Miethöhe, Mieterhöhungen, Instandhaltung, Wartung und Betriebskosten.

Bei Immobilienkäufen sollte man besonders auf Gewährleistungs- und Haftungsklauseln achten. Schließt der Verkäufer beispielsweise die Haftung für Altlasten aus, trägt der Käufer das Risiko und das kann schnell teurer werden als die Immobilie selbst. Ein solcher Ausschluss sollte sich deshalb unbedingt im Kaufpreis widerspiegeln.

Mehr dazu beim A³ Immobilienkongress Wie lässt sich bauen, wenn sich Märkte und Arbeitswelten ändern? Um solche Fragen geht es beim A³ Immobilienkongress am 11. November 2026 im Staatlichen Textil- und Industriemuseum (tim) in Augsburg. Unter dem Motto „Bestand transformieren. Bauen ermöglichen. Technologie einsetzen.“ treffen sich dort Projektentwickler, Planer, Finanzierer und Politik. Dr. Benjamin Riedel ist einer der Referenten. 

B4BSCHWABEN.de ist Medienpartner des A³ Immobilienkongresses.