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Beides ist die Realität. Entscheidend ist, wann das Grundstück gekauft wurde. Manche Projekte stammen noch aus der Niedrigzinsphase vor 2022. Heute sind die Zinsen deutlich höher und die Baukosten unverändert auf hohem Niveau. Was damals wirtschaftlich war, lässt sich heute oft nicht mehr rentabel verkaufen. Deshalb müssen wir jedes Vorhaben individuell betrachten.
Grundsätzlich ja, aber das Umfeld bleibt schwierig. Die geopolitischen Risiken wie der Irankrieg mit den Veränderungen der Energiepreise wirken sich aber auf die Zinsen aus und auch die Baukosten sehe ich unverändert.
Die Genehmigungslage ist grundsätzlich gut. Die entscheidende Frage ist aber, wann beginnt ein Bauträger tatsächlich mit der Umsetzung. Zur Finanzierung benötigen wir eine belastbare Kalkulation der gesamten Kosten bis zur Fertigstellung. Gleichzeitig muss realistisch geplant werden, welche Erlöse durch Vermietung oder Verkauf erzielt werden können. Durch schwankende Rohstoffpreise und hohe Finanzierungskosten ist das derzeit schwer zu prognostizieren. Häufig lassen sich die Preise, die für eine ausreichende Rendite notwendig wären, am Markt nicht erzielen; dadurch wird das Risiko für Investoren zu groß. Eine Veränderung dieser Situation sehe ich derzeit leider nicht.
Wir haben klare Kreditstandards, die einzuhalten sind. Dazu gehören eine Vorverkaufs- oder Vorvermietungsquote von etwa 35 bis 40 Prozent, und - abhängig von der Lage - Eigenkapital in der Höhe von mindestens 20 Prozent. Diese Anforderungen haben sich grundsätzlich nicht verändert. Verändert haben sich allerdings externe Faktoren wie unter anderem die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und auch die Kosten der Fremdfinanzierung. Sie machen es schwieriger, ein Projekt wirtschaftlich darzustellen.
In der Region Augsburg sehen wir derzeit Büroimmobilien als herausfordernd. Weiterhin stehen Büroflächen leer und der gewerbliche Transaktionsmarkt liegt aktuell brach. Gewerbliche Vorhaben sind zu prüfen, ob auch tatsächlich ausreichend Nachfrage besteht. Grundsätzlich gibt es allerdings keine pauschalen Ausschlusskriterien. Entscheidend sind immer Lage, wirtschaftliche Stärke des Investors, Baukostensicherheit und Engagement des Bauträgers. Wenn mehrere dieser Faktoren nicht überzeugen, wird eine Finanzierung schwierig.
Eine zunehmend wichtigere. Gerade auch größere Unternehmen müssen gesetzliche Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen und entsprechende Informationen dokumentieren und veröffentlichen. Deshalb gewinnen moderne energetische Standards auch für die zukünftige Vermietbarkeit von Gewerbeimmobilien an Bedeutung. Für uns als Bank ist entscheidend, dass die Energieeffizienz einer Immobilie langfristig den Anforderungen des Marktes entspricht.
Gerade bei älteren Gewerbeimmobilien stellt sich tatsächlich die Frage, wie nachhaltig ihr Wert ist. Ein energetisch schlechtes Gebäude ist für uns aufgrund der begrenzten Restnutzungsdauer nicht unbedingt attraktiv. Das bedeutet aber nicht, dass wir grundsätzlich keine unsanierten Immobilien finanzieren. In diesem Fall möchten wir dann einen nachvollziehbaren Entwicklungs- und Sanierungsplan für die Immobilie sehen. Ziel muss beispielsweise sein, innerhalb von drei bis fünf Jahren die Immobilie zu einer Energieeffizienzklasse von C oder B zu entwickeln.
Generell ist eine deutliche Investitionszurückhaltung spürbar. Auf kurze Zeit halte ich eher unveränderte oder leicht steigende Zinsen für möglich, mittelfristig bis Ende 2027 hoffe ich auf eine leichte Entspannung. Bei Investitionen, die das Geschäftsmodell langfristig sichern, ist die Höhe des Zinssatzes aber auch nicht entscheidungsrelevant; die Zukunftssicherung steht im Vordergrund. Gerade in unsicheren Zeiten ist es wichtig, flexibel zu bleiben und die Zukunft aktiv zu gestalten.
Zunächst braucht es eine vollständige und auch realistische Projektkalkulation. Zusätzlich müssen Faktoren wie Baukostensicherheit durch Generalunternehmer, eine fundierte Marktanalyse und eine Einschätzung, zu welchen Preisen sich die Immobilie später verkaufen oder vermieten lässt, berücksichtigt werden. Für größere gewerbliche Projekte ist es hilfreich, bereits einen Ankermieter gewonnen zu haben. Das Verhältnis Eigenkapital zu Fremdkapital mit den notwendigen Vorverkaufs- und vermietungsquoten sollten plausibel bewertet werden. Auch Überlegungen wie ein persönliches Engagement des Investors, beispielsweise durch eine Bürgschaft, können im Vorfeld abgewogen werden. Entscheidend sind verlässliche Daten und eine reflektierte Bewertung des eigenen Vorhabens.
Jede Projektentwicklung ist individuell und hängt von vielen Faktoren ab. Deshalb gibt es keine allgemeingültige Empfehlung. Wichtig ist mir aber, dass wir trotz der schwierigen Rahmenbedingungen positiv in die Zukunft blicken. Wir sollten nicht nur über Risiken und Unsicherheiten sprechen, sondern auch darüber, welche Wachstumschancen sich ergeben und wie wir diese nutzen können.