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Mit einem Testament wird festgelegt, wer die Immobilie erben soll und wer nicht. Es sichert zudem die Interessen des länger lebenden (Ehe-)Partners. Ohne Testament tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Dann erbt auch mit, wer vielleicht gar nicht erben soll oder wer sich nicht versteht. Bei der Testamentsgestaltung sollte die Familie in die Planung einbezogen werden. Die Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligter und eine offene Kommunikation dienen der Vermeidung von Streit.
Je nach Konstellation gelingt eine steuerfreie Vererbung der Immobilie – den Befreiungen für Familienheime sei Dank. Greift sie nicht, hängt die Erbschaftsteuer entscheidend von den Freibeträgen ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro. Eine geschickte Nachfolgeplanung ermöglicht es, sachliche Steuerbefreiungen und Freibeträge optimal auszunutzen.
Steuerliche Optimierungen bietet die vorweggenommene Erbfolge. Hier kann zwar Schenkungsteuer anfallen, die Freibeträge, die mit denen der Erbschaftsteuer identisch sind, stehen jedoch alle zehn Jahre in voller Höhe wieder zur Verfügung. Auch hier können Steuerbefreiungen und Freibeträge optimal ausgenutzt werden.
Wird die Immobilie zu Lebzeiten übertragen, kann der Steuerwert der Immobilie zudem gesenkt werden, wenn sich der Schenker ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch an der Immobilie vorbehält.
Der sog. Kapitalwert des Wohnrechts oder des Nießbrauchs wird für Zwecke der Schenkungsteuer vom Wert der Immobilie abgezogen. Zugleich hat dies für den Schenker den Vorteil, dass er weiterhin in der Immobilie wohnen oder von den Erträgen der Immobilie profitieren kann und so abgesichert ist.
Das größte Konfliktpotential im Zusammenhang mit dem Vererben einer Immobilie bergen Erbengemeinschaften. Sie entsteht, wenn mehr als eine Person erbt und hat zur Folge, dass alle Entscheidungen nur noch einstimmig getroffen werden können. Eine Immobilie bildet einen großen Wertblock, der nicht teilbar ist und mit ihr sind Emotionen verbunden. Fällt die Immobilie in eine Erbengemeinschaft, führen unterschiedlichste Interessen der Erben häufig zu Streit. Die Gründe sind vielfältig und nicht immer rational. Der eine möchte oder muss verkaufen, der nächste will oder muss darin wohnen, ein anderer sie vermieten. Mittendrin der länger lebende (Ehe-)Partner. Werden sich die Miterben nicht einig, kann einer der Erben die Teilungsversteigerung beantragen – das Haus landet dann regelmäßig unter Wert in den Händen eines Dritten. Daher sollte die Immobilie idealerweise nur einer Person vererbt werden. Die Miterben werden anders bedacht. Zur Umsetzung bedarf es einer klaren testamentarischen Verfügung.
Das Vererben einer Immobilie beinhaltet Konfliktpotential. Dieses gilt es mit Kommunikation, Transparenz, und Versöhnlichkeit zu vermeiden. Und mit einer durchdachten und klaren Nachfolgeregelung, sei es zu Lebzeiten oder sei es in einer testamentarischen Verfügung. Hierfür unerlässlich ist die richtige Beratung. ‹‹
