Wie wirkt sich der Wertverlust einer Immobilie auf die Erbschaftssteuer aus?

„Durch Entscheidungen der Kommune hat ein Grundstück, das unsere Erbengemeinschaft vor wenigen Wochen aus einem Nachlass erhalten hat, sozusagen „über Nacht” deutlich an Wert verloren. Wirkt sich das auf die Erbschaftssteuer aus? Und wie wäre es im umgekehrten Fall bei einem überraschenden Wertzuwachs?“

Alexander Katzameyer und Heinz Hielscher, unsere Experten für Erbrecht von HBplusJuS, antworten:

Wie berechnet sich die Erbschaftssteuer bei Grundstücken?

Grundsätzlich fällt bei jedem Erbfall Erbschaftsteuer an. Insbesondere wenn sich Immobilien im Nachlass befinden, werden mögliche Freibeträge nach § 16 ErbStG überschritten und Erbschaftsteuer wird fällig. Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich neben dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser nach dem Wert des der Immobilie. Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 ist der Verkehrswert Grundlage für die Erbschaftsteuer. Juristisch spricht man vom „gemeinen Wert“, vgl. § 12 Abs. 1 ErbStG i.V.m. § 9 BewG. Um diesen gemeinen Wert zu ermitteln, gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, z.B. das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Art des Grundstücks und seiner konkreten Nutzung ab.

Wie wirkt sich ein Wertverlust auf die Erbschaftssteuer aus?

Sinkt der Wert der Immobilie nach dem Erbfall, ist es für die Erben vorteilhaft, den nun niedrigeren Wert der Immobilie der Steuerberechnung zugrunde zu legen, da sich dadurch auch die Steuerlast verringern kann.

Grundsätzlich ist nach §§ 11, 12 ErbStG für die Wertermittlung der Zeitpunkt der Steuerentstehung maßgebend. Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers, unabhängig davon, ob die Erben vom Tod des Erblassers oder von ihrer Erbenstellung Kenntnis hatten. Demnach ist ein nachfolgender Wertverlust irrelevant und hat keinen Einfluss auf die anfallende Erbschaftssteuer.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, über § 198 BewG einen niedrigeren Wert für die Steuergrundlage zu erreichen. § 198 Abs. 1 BewG räumt dem Steuerpflichtigen das Recht ein, durch andere anerkannte Bewertungsmethoden nachzuweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag geringer als der im typisierenden Bewertungsverfahren ermittelte Grundstückswert des Finanzamts ist. Die Anforderungen an das Sachverständigengutachten finden sich in § 198 Abs. 2 BewG. Sofern eine Wertveränderung, wie im vorliegenden Fall, erst nach dem Erbfall stattgefunden hat, ist dieses Vorgehen sinnvoll, wenn die wertbildenden Faktoren bereits vor dem Erbfall gegeben waren. Falls die Entscheidung der Gemeinde vor dem Erbfall getroffen wurde, ist eine Reduzierung der Erbschaftssteuer möglich. Andernfalls ist der Wertverlust nicht zu berücksichtigen.

Eine weitere Möglichkeit, den niedrigeren Wert nachzuweisen, besteht nach § 198 Abs. 3 BewG darin, das Grundstück innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall zu veräußern und die Meldung des nunmehr geringeren Erlöses an das Finanzamt. Dabei ist es entscheidend, dass sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Auch hier gilt: Wenn die Gemeinde schon vor dem Erbfall eine Entscheidung getroffen hat und die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Bewertung und Veräußerung identisch sind, besteht die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu reduzieren.

Wie wirkt sich ein Wertzuwachs auf die Erbschaftssteuer aus?

Entscheidend für die Steuerberechnung ist die Bewertung der Nachlassgegenstände zum Zeitpunkt des Erbfalls. Ein späterer Wertzuwachs wird daher nicht berücksichtigt. Theoretisch besteht die Möglichkeit, einen höheren Wert nachzuweisen, jedoch dürfte es im Interesse der Erbengemeinschaft liegen, eine höhere Erbschaftssteuer aufgrund einer höheren Immobilienbewertung zu vermeiden.

Der Wert des Grundstücks oder der Immobilie hat für die Erbengemeinschaft aufgrund der hohen Erbschaftssteuer einen bedeutenden finanziellen Einfluss. Daher ist es ratsam, einen Rechtsanwalt mit Fachkenntnissen auf diesem Gebiet zu Rate zu ziehen, um konkrete Lösungen zu erarbeiten und rechtlich abzusichern.

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