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„Bei technischen Anlagen haben wir schon mehrfach vom Prinzip “sell & lease back” im großen Stil gelesen, nicht aber bei Immobilien im mittelständischen Bereich. Uns bietet sich eine interessante Perspektive durch Bauerwartungsland in der Nachbarschaft, da wir uns in ca, 10 Jahren sowieso räumlich umorientieren wollen. Gibt es dafür gangbare Lösungen?“
Das Kompetenz-Team von SONNTAG antwortet:
In Zeiten steigender Immobilienpreise, einem gestiegenen Zinsniveau und knapper werdendem Bauland rücken innovative Ansätze zur Grundstücksnutzung immer mehr in den Fokus. Drei solcher Ansätze sind die Baulandmodelle, das Sale-and-Leaseback-Verfahren und die Erbbaurechtsbestellung. Diese Modelle bieten Lösungen zur optimalen Nutzung von Grundstücken, verfolgen jedoch unterschiedliche Ziele und Mechanismen.
Baulandmodelle stellen kommunale Handlungsstrategien dar, die von Städten und Gemeinden entwickelt werden, um die Bereitstellung von Bauflächen für den Wohnungsbau und andere Nutzungen zu steuern und zu fördern. Sie enthalten z.B. Regelungen, unter welchen Voraussetzungen die Stadt Bauleitplanung betreibt und wie Vorhabenträger und Eigentümer beteiligt werden. Im Vordergrund stehen dabei soziale, ökologische und ökonomische Ziele. Die häufigsten Baulandmodelle sind:
1. Kooperative Baulandmodelle: Grundlage dieser Modelle sind die Zusammenarbeit zwischen Kommunen, privaten Investoren und oft auch gemeinnützigen Organisationen. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig städtebauliche Qualitäten zu sichern. Kommunen können dabei beispielsweise Bauland zu Vorzugskonditionen an Bauträger verkaufen, die sich im Gegenzug verpflichten, einen bestimmten Anteil an sozialem Wohnungsbau zu realisieren. Besondere Ausprägungen bilden das „Münchner Baulandmodell“ oder das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“, die aber auch über ihre Städtegrenzen hinweg von anderen Städten aufgenommen bzw. weiterentwickelt werden.
2. Integrierte Entwicklungsprojekte: Ziel dieser Baulandmodelle ist es, durch die Integration verschiedener Nutzungen wie Wohnen, Arbeiten und Freizeit eine nachhaltige Stadtentwicklung zu fördern. Es handelt sich dabei meist um umfassende städtebauliche Planungen, bei denen Bauland als Teil einer größeren Entwicklungsstrategie betrachtet wird.
3. Öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP): Diese Modelle setzen vorrangig auf die enge Zusammenarbeit zwischen öffentlichen und privaten Akteuren und sind auch im europäischen und außereuropäischen Ausland weit verbreitet. Ziel ist es, durch die Bündelung von Ressourcen und Know-how effiziente und nachhaltige Bauprojekte zu realisieren.
Das Sale-and-Leaseback-Verfahren ist eine Finanzierungsstrategie, die vor allem von Unternehmen für gewerblich genutzte Immobilien herangezogen wird. Dabei verkauft ein Unternehmen eine Immobilie, die es besitzt, an einen Investor und mietet diese anschließend langfristig zurück. Dieses Modell bietet dem Unternehmen mehr finanzielle Flexibilität, da es aus dem Verkauf der Immobilie Kapital generieren kann, während gleichzeitig die Nutzung der Immobilie aufrechterhalten wird.
1. Liquiditätssteigerung: Durch die Veräußerung der Immobilie erhält das Unternehmen eine erhebliche und vor allem schnelle Liquiditätsspritze. Dieses freigesetzte Kapital kann z.B. für Investitionen in das Kerngeschäft oder zur Schuldentilgung genutzt werden.
2. Bilanzoptimierung: Da die Immobilie nach dem Verkauf nicht mehr in der Bilanz des Unternehmens geführt wird, kann dies zu einer Verbesserung wichtiger Finanzkennzahlen führen.
3. Flexibilität: Unternehmen behalten durch den langfristigen Mietvertrag weiterhin die Kontrolle über die Nutzung der Immobilie, ohne sich um deren Verwaltung kümmern zu müssen.
Ein weiterer Weg zur effizienten Nutzung von Grundstücken ist die Erbbaurechtsbestellung. Dem Erbbauberechtigten wird dabei das Recht eingeräumt, auf einem Grundstück, das sich im Eigentum eines anderen befindet, ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Das Erbbaurecht, das speziell über das Erbbaurechtsgesetz geregelt wird und zwingend im Grundbuch einzutragen ist, wird üblicherweise für einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren vergeben. Grundsätzlich sind die Parteien in der Vereinbarung der Laufzeit jedoch frei.
1. Schonung von Eigenkapital: Da das Grundstück nicht gekauft werden muss, reduziert sich die initiale Kapitalbelastung für den Erbbauberechtigten erheblich. Dadurch können auch weniger kapitalstarke Investoren Bauprojekte realisieren.
2. Planungssicherheit: Durch die in der Regel lange Laufzeit des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte eine langfristige Sicherheit das Gebäude zu nutzen und zu beleihen.
3. Vermeidung von Bodenspekulation: Die Erbbaurechtsbestellung bietet für Kommunen und Grundstückseigentümer eine gute Möglichkeit, den Grund und Boden langfristig im eigenen Besitz zu halten und Spekulationen entgegenzuwirken.
4. Regelmäßige Einnahmen: Der Grundstückseigentümer erhält für die Nutzungsüberlassung eine regelmäßige Vergütung (Erbbauzinsen), die eine stabile und planbare Einnahmequelle darstellen.
Besonders in urbanen Gebieten, in denen Bauland knapp und teuer ist, sind Erbbaurechtsbestellungen beliebt. Sie bieten eine Win-Win-Situation für beide Parteien: Der Eigentümer behält das Grundstück in seinem Besitz, während der Erbbauberechtigte das Gebäude nutzen kann, ohne den vollen Kaufpreis für das Grundstück zahlen zu müssen.
Im Ergebnis bieten Baulandmodelle, das Sale-and-Leaseback Verfahren sowie die Erbbaurechtsbestellung innovative Wege, um mit den Herausforderungen des modernen Immobilienmarktes umzugehen. Während Baulandmodelle durch kooperative Ansätze und integrierte Entwicklungsstrategien nachhaltige und soziale Stadtentwicklung fördern, stellt das Sale-and-Leaseback-Verfahren eine effektive Möglichkeit für Unternehmen dar, finanzielle Flexibilität zu gewinnen. Die Erbbaurechtsbestellung bietet wiederum eine attraktive Option, um Bauland effizient zu nutzen, ohne es direkt zu verkaufen, und gleichzeitig langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten. Gerade bei Projektentwicklung „auf der grünen Wiese“ gewinnt die Kombination aus klassischen Baulandmodellen und der Bestellung von Erbbaurechten zunehmend Bedeutung.
Selbstverständlich müssen die unterschiedlichen Möglichkeiten stets mit Blick auf die konkrete Projektplanung und die wirtschaftlichen Parameter der Beteiligten bewertet werden. Nur bei sorgfältiger Einbeziehung und Prüfung sämtlicher wirtschaftlicher und rechtlicher Umstände können die Vor- und Nachteile der jeweiligen Herangehensweise aussagekräftig herausgearbeitet werden. Es empfiehlt sich daher, vor Umsetzung eines solchen Projekts rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
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