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„Die Gemeinde hat umfangreiche Bauarbeiten im direkten Umfeld unseres Objekts angekündigt, die sich wohl über ein halbes Jahr hinziehen werden. Wie weit sind unsere gewerblichen Mieter berechtigt, bei uns Mietminderung geltend zu machen? Sollten wir u. U. sogar selbst ein entsprechendes Angebot vorab unterbreiten, um Eskalation zu vermeiden?“
Das Kompetenz-Team von SONNTAG antwortet:
Grundsätzlich sind alle Zugangs- oder Zutrittshindernisse sowie Immissionen (etwa Luft- und Lärmeinwirkungen) als Sachmangel zu qualifizieren; dies ungeachtet, ob der Vermieter diese zu vertreten hat oder nicht.
Zur Beurteilung, ob eine Minderung eintritt, ist in einem zweiten Betrachtungsschritt dann zu prüfen: Hiernach kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang der bestehende Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.
In der hierbei gebotenen Gesamtbetrachtung ist dann die Dauer und Nachhaltigkeit der Beeinträchtigung sowie deren Umfang zu berücksichtigen. Hierbei hat die Rechtsprechung und Rechtsliteratur je nach Umfang der Beeinträchtigung Minderungsquoten von 0 % bis 100 % angenommen. In Bezug auf Immissionen haben u. a. auch die öffentlich-rechtlichen Grenz- und Richtwerte für die Schadstoff- und Immissionsbelastung eine gewisse Indizfunktion.
Darüber hinaus kommt es auch darauf an, ob dem Mieter bei Einzug in die Mietsache bekannt war, dass im Laufe des Mietverhältnisses mit Beeinträchtigungen durch in der unmittelbaren Nähe bereits projektierten Bauprojekten zu rechnen war. Gleichwohl ist auch der Blick in den Mietvertrag zu empfehlen. Im Einzelfall wird insbesondere in Gewerberaummietverträgen vereinbart, dass gewisse Beeinträchtigungen, etwa die Auswirkungen von Bauprojekten in Gewerbegebieten oder Innenstadtlagen, im üblichen Umfang zu akzeptieren sind.
Es empfiehlt sich abzuwarten, wie die konkrete Baustelle Einfluss auf die Tauglichkeit der Nutzbarkeit des Mietobjekts haben wird. Die rechtliche Beurteilung konkreter Minderungsquoten ist stets stark einzelfallabhängig. Je nach Intensität der Beeinträchtigungen durch die Baustelle können die Mieter mindern oder eben nicht. Vor diesem Hintergrund ist von einem vorgreifenden Angebot abzuraten, da unter Umständen gar keine Minderung rechtlich möglich sein könnte. Im Falle einer Minderung, sollte auf jeden Fall rechtliche Beratung hinzugezogen werden, um sowohl die rechtlichen als auch die örtlichen Gegebenheiten umfassend bewerten und einschätzen zu können.
Sie haben Rückfragen oder wünschen eine tiefergehende Beratung? Dann nehmen Sie jetzt gerne direkt Kontakt auf.
