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„Zwei angrenzende Grundstücke an unsere Erweiterungsfläche wurden jetzt von ihrem Eigentümer im Erbbaurecht vergeben. Was bedeutet das für uns und unsere potenziellen Expansionspläne?“
Das Kompetenz-Team von SONNTAG antwortet:
Die Bestellung eines Erbbaurechts beinhaltet grundsätzlich das Recht, das belastete Grundstück zu bebauen. Dabei kann sich die Bebauung gerade in bestehenden Infrastrukturen auf unterschiedliche Art und Weise auf die umliegenden Nachbargrundstücke auswirken. Sowohl die Vorbereitung als auch die Durchführung von Bauvorhaben sind oftmals konfliktbehaftet. Insbesondere zwischen direkt angrenzenden Grundstücksnachbarn kommt es häufig zu Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich des Umfangs sowie der Art und Weise der Bebauung. Es gilt daher, sich möglichst frühzeitig über die bestehenden Rechte und Pflichten zu informieren, insbesondere wenn bereits Pläne für die Bebauung des eigenen angrenzenden Grundstücks bestehen. Ob sich ein Grundstückseigentümer entscheidet, sein Grundstück selbst zu bebauen oder stattdessen einem Dritten hierzu ein Erbbaurecht zu bestellen, verändert das Rechtsverhältnis zu den Nachbarn in der Regel jedoch nur in geringem Umfang.
Unmittelbare rechtliche Folgen ergeben sich bei der Bestellung eines Erbbaurechts in erster Linie für den Eigentümer des Grundstücks (auch Erbbaurechtsgeber genannt) sowie denjenigen, zu dessen Gunsten das Erbbaurecht bestellt wird (auch Erbbauberechtigter genannt).
Die Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht wird speziell über das Erbbaurechtsgesetz geregelt und ist zwingend im Grundbuch einzutragen. Der Erbbauberechtigte erhält damit das Recht, das belastete Grundstück für einen grundsätzlich zwischen den Parteien frei wählbaren Zeitraum (üblicherweise zwischen 50 und 99 Jahre) zu nutzen, insbesondere auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Im Gegenzug erhält der Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbaurechtszins. Am Ende der Erbbaurechtslaufzeit fällt das Grundstück samt der darauf errichteten Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück, es sei denn, es gibt andere Vereinbarungen im Vertrag.
Wird an einem Nachbargrundstück ein Erbbaurecht bestellt, besteht somit eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet oder eine sonstige Entwicklungsmaßnahme durchgeführt wird. Der Erbbaurechtsvertrag kann besondere Auflagen enthalten, welche die Art der Bebauung und Nutzung des Grundstücks regeln. Ein Anspruch des Nachbarn gegenüber dem Erbbauberechtigten auf Einhaltung dieser vertraglichen Vorgaben besteht jedoch nicht.
Auf die jeweiligen Nachbargrundstücke hat die Bestellung eines Erbbaurechts vorrangig faktische und ggf. wirtschaftliche Auswirkungen. Das Erbbaurecht stellt ein grundstücksgleiches Recht dar, aufgrund dessen der Erbbauberechtigte das Eigentum an den von ihm errichteten Gebäuden innehat. Der Erbbauberechtigte kann daher gegenüber dem Nachbarn, ähnlich wie der Eigentümer des Nachbargrundstücks, als Berechtigter auftreten.
Grundsätzlich ist zu empfehlen, frühzeitig den Kontakt zum Grundstückseigentümer bzw. Erbbauberechtigten zu suchen, um möglichen Konflikten vorzubeugen und ggf. einvernehmliche Lösungen zu finden. Ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis birgt darüber hinaus die Chance auf potenzielle Synergien. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass sich Konflikte nicht in jedem Fall vermeiden lassen.
Die Rechte des Nachbarn in Bezug auf das Bauvorhaben des Erbbauberechtigten ergeben sich vorrangig aus den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Denn der Erbbauberechtigte hat – wie andere Bauherren auch – die Vorgaben des öffentlichen Baurechts sowie der zuständigen Baugenehmigungsbehörde zu beachten. Verstößt die Baugenehmigung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften/Vorgaben, hat der Nachbar grundsätzlich die Möglichkeit (innerhalb vorbestimmter Fristen) Rechtsbehelfe gegen die Baugenehmigung einzulegen. Der Erfolg eines solchen Vorgehens ist dabei stark vom jeweils konkreten Sachverhalt abhängig.
Plant der Nachbar sein eigenes Grundstück zu bebauen bzw. zu entwickeln („potenzielle Expansionspläne“), sollte darauf geachtet werden, dass gegenüber dem Bauvorhaben auf dem Erbbaurechtsgrundstück keine (rechtlichen) Zugeständnisse gemacht werden (z.B. Abstandsflächenübernahmen), die das eigene zukünftige Bauvorhaben behindern oder beeinträchtigen könnten.
Kommt es während oder nach der Errichtung des Gebäudes auf dem Erbbaurechtsgrundstück zu Beeinträchtigungen der Rechte eines Nachbarn (z.B. durch Lärm, Schmutz, Gerüche oder Sichtbehinderungen), können dem Nachbarn möglicherweise Rechte (z.B. auf Beseitigung oder Unterlassung) zustehen.
Schließlich kann die Entwicklung des Erbbaurechtsgrundstücks den Wert der umliegenden Immobilien beeinflussen. Eine positive Entwicklung (z.B. verbesserte Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten) kann den Wert steigern, während eine negative Entwicklung (z.B. Lärm, zusätzlicher Verkehr oder visuelle Beeinträchtigungen) den Wert mindern kann.
Bei der Bestellung eines Erbbaurechts auf dem Nachbargrundstück ist mit einer zeitnahen Bebauung bzw. Entwicklung des Grundstücks zu rechnen. Für die Bebauung durch den Erbbauberechtigten ergeben sich dabei nur wenige Unterschiede zur Bebauung durch den Grundstückseigentümer. Im Ergebnis tritt aufseiten des Erbbaurechtsgebers eine weitere Person in Form des Erbbauberechtigten hinzu, die im Verhältnis zum Nachbarn sowohl Gläubiger als auch Schuldner von Rechten und Pflichten sein kann.
Wird das nachbarschaftliche Verhältnis gestört, richten sich die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Bebauung vorrangig nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Zivilrechtliche Ansprüche aufgrund von durch den Nachbarn verursachten Beeinträchtigungen sind ebenfalls denkbar. Schließlich sind die faktischen Auswirkungen der Nachbarbebauung zu berücksichtigen, welche sowohl das nachbarschaftliche Umfeld als auch die wirtschaftliche Bewertung der Grundstücke beeinflussen können.
Selbstverständlich müssen sowohl die rechtlichen als auch die tatsächlichen Auswirkungen einer Nachbarbebauung stets mit Blick auf den konkreten Einzelfall und die örtlichen Gegebenheiten bewertet werden. Nur bei sorgfältiger Einbeziehung und Prüfung sämtlicher wirtschaftlicher und rechtlicher Umstände können mögliche Risiken und Chancen antizipiert und aussagekräftig herausgearbeitet werden. Unabhängig davon, ob die Umsetzung eines Projekts auf dem eigenen oder dem Nachbargrundstück ansteht, empfiehlt es sich daher, möglichst frühzeitig rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
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