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Das eigene Haus oder eine Eigentumswohnung ist für viele Familien nicht nur der Lebensmittelpunkt, sondern zugleich der wertvollste Bestandteil ihres Vermögens. Angesichts gestiegener Immobilienwerte können die persönlichen Freibeträge jedoch schnell ausgeschöpft sein. Zwar kann jedes Kind von jedem Elternteil grundsätzlich 400.000 Euro steuerfrei erhalten, frühere Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren werden dabei aber berücksichtigt.
Eine mögliche Alternative ist der Verkauf der Immobilie an die Kinder. Können diese den Kaufpreis nicht sofort finanzieren, lässt sich dessen Zahlung stunden. Die Gestaltung sollte dennoch sorgfältig geplant werden, denn eine noch offene Kaufpreisforderung kann beim späteren Tod der Eltern erbschaftsteuerlich relevant werden.
Verkaufen Eltern eine Immobilie zu ihrem Verkehrswert an ein Kind, liegt grundsätzlich keine Schenkung vor. Die Schenkungsteuerfreibeträge werden daher zunächst nicht verbraucht. Bleibt der Kaufpreis dagegen hinter dem Verkehrswert zurück, kann die Differenz als gemischte Schenkung behandelt werden.
Der Bundesfinanzhof hat hierzu mit seiner jüngsten Rechtsprechung (BFH, Urteil vom 24. März 2026, VIII R 30/24) eine wichtige Entscheidung getroffen. Nach Auffassung des BFH stellte die zinslose Stundung unter den dortigen Voraussetzungen keine Schenkung dar. Der BFH verneinte außerdem steuerpflichtige fiktive Zinseinkünfte der Eltern. Entscheidend war, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis angerechnet und die Zinslosigkeit eindeutig vereinbart wurde. Davon ist ein eigenständiges Darlehen zu unterscheiden. Wird dem Kind also tatsächlich Kapital überlassen und das Darlehen nicht oder deutlich niedriger als marktüblich verzinst, kann der kapitalisierte Zinsvorteil eine Schenkung darstellen.
Verstirbt ein Elternteil vor der vollständigen Bezahlung, gehört die noch offene Kaufpreisforderung grundsätzlich zum Nachlass. Wird das kaufende Kind zugleich Alleinerbe, vereinigen sich bei ihm die Stellung als Schuldner und als Gläubiger. Zivilrechtlich erlischt die Forderung grundsätzlich durch diese sog. „Konfusion“. Erbschaftsteuerlich bleibt die Forderung jedoch bestehen. Nach § 10 Abs. 3 ErbStG gilt das durch die Vereinigung von Forderung und Schuld erloschene Rechtsverhältnis als nicht erloschen.
Stirbt der Elternteil, muss das Kind die noch offene Restforderung also grundsätzlich wie einen geerbten Geldbetrag versteuern, obwohl es die Forderung gegen sich selbst erbt und diese zivilrechtlich erlischt. Für die Erbschaftsteuer ist dabei der Wert der noch offenen Forderung am Todestag maßgeblich. Bei einer unverzinslichen Forderung mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr und einem bestimmten Fälligkeitstermin kann allerdings eine Abzinsung nach § 12 Abs. 3 BewG erfolgen. Der steuerliche Wert kann deshalb unter dem noch offenen Betrag liegen.
Der Verkauf einer Immobilie an die eigenen Kinder mit gestundetem Kaufpreis kann eine sinnvolle Alternative zur unmittelbaren Schenkung sein. Bei einem Verkauf zum Verkehrswert entsteht nämlich grundsätzlich keine Schenkungsteuer. Verkauf, Zahlungsmodalitäten, mögliche Forderungserlasse und die spätere Erbfolge sollten deshalb frühzeitig aufeinander abgestimmt werden.
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