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Die Mietpreisbremse gilt in Bayern seit 2016 und wurde im Sommer 2025 bis Ende 2029 verlängert. Betroffen sind derzeit 208 Kommunen, darunter in Schwaben Augsburg, Kempten und Memmingen. Für Neuvermietungen bedeutet dies: Die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Daneben gilt bei bestehenden Mietverhältnissen § 558 BGB, der Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt, jedoch in Bayern oft auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt. Genau hier liegen für Vermieter viele Fallstricke.
Ein häufiger Fehler ist die Verwendung veralteter Mietspiegel. In Großstädten wie Augsburg werden diese regelmäßig fortgeschrieben. Stützt sich die Begründung für eine Erhöhung auf eine alte Fassung, ist sie unwirksam. Auch bei der Einordnung in die Mietspiegeltabellen passieren Fehler: Wohnungen werden zu hoch bewertet, etwa als „gehobene Ausstattung“, obwohl nur Standard vorliegt. Ein bloßer Hinweis, die Wohnung sei „modern und zentral“, genügt nicht. Die meisten Gemeinden führen zudem keinen Mietspiegel, sodass ein alternatives Begründungsmittel herangezogen werden muss: Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Gerade die Wahl von Vergleichswohnungen führt häufig zu Schwierigkeiten. Weichen diese in Größe, Baujahr oder Lage ab, ist eine ordnungsgemäße Begründung nicht möglich.
Um diese Fehler zu vermeiden, sollten Vermieter besonders sorgfältig vorgehen. Wichtig ist es, immer auf den neuesten Mietspiegel zurückzugreifen und die Wohnung sachlich und objektiv einzustufen. Alle Merkmale – von der Ausstattung bis zur Lage – sollten eindeutig und mit Bezug zum Mietspiegel dargelegt werden. Wer Vergleichswohnungen heranzieht, muss deren Adresse, Größe, Baujahr und Miethöhe mitteilen. Ein klar strukturiertes Anschreiben erhöht die Akzeptanz beim Mieter und reduziert das Risiko gerichtlicher Auseinandersetzungen. Auch bei Ausnahmen von der Mietpreisbremse, etwa bei Neubauten oder umfassenden Modernisierungen, sollten sämtliche Belege aufbewahrt und dem Mieter auf Wunsch vorgelegt werden. Bei möblierten Wohnungen empfiehlt es sich, Zuschläge realistisch zu bemessen und im Vertrag offen auszuweisen; zum einen aus Transparenzgründen, zum anderen, weil der Gesetzgeber hier künftig strengere Regeln plant.
Für Vermieter lohnt sich ein Blick auf alternative Vertragsgestaltungen. Ein Staffelmietvertrag bietet die Möglichkeit, die Miethöhe für die Zukunft klar festzulegen. Jede Erhöhung ist schon im Vertrag in Euro vereinbart, wodurch Begründungspflichten entfallen. Ähnlich attraktiv ist der Indexmietvertrag: Er koppelt die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Gerade in Zeiten hoher Inflation schützt dieses Modell vor Kaufkraftverlust und ermöglicht regelmäßige Anpassungen ohne Streit über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Beide Vertragsformen unterliegen zwar der Mietpreisbremse bei Vertragsbeginn, jedenfalls die Mieterhöhung aufgrund einer Indexmiete erfolgt später unabhängig davon.
Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 verlangt Vermietern bereits bei der Vertragsgestaltung große Sorgfalt ab. Wer alternative Vertragsformen wie Staffel- oder Indexmiete prüft und typische Fehler bei der Begründung von Mieterhöhungen vermeidet, kann seine Immobilie rechtssicher und wirtschaftlich vermieten – auch in einem stark regulierten Umfeld.
