Planungssicherheit für Portfolios: Wie Aeduco die Immobilienbranche digitalisiert

B4BSCHWABEN: Wie ist die Idee zu Aeduco entstanden?

Naemi Niemann: Die Grundlage für Aeduco entstand im Rahmen einer Masterarbeit an der Technischen Hochschule Augsburg. Mein Mitgründer Joel Armbruster entwickelte dort einen Algorithmus, mit dem energetische Gebäudeanalysen auf Basis amtlicher 3D-Geodaten und vorhandener Gebäudedaten automatisiert durchgeführt werden konnten. 

Die Immobilienbranche hat durch das Gebäudeenergiegesetz und ESG-Richtlinien tiefgreifende Vorgaben. Wie unterstützt Aeduco Unternehmen bei der Umsetzung?

Aeduco unterstützt hier durch eine fundierte Entscheidungsgrundlage. Unsere Plattform hilft dabei, Gebäudedaten zu strukturieren, Modernisierungsmaßnahmen zu bewerten und verschiedene Entwicklungsstrategien miteinander zu vergleichen. Da Unternehmen anhand dieser belastbaren Datensammlung besser einschätzen können, welche Maßnahmen sie wann und in welcher Reihenfolge umsetzen möchten und können, verbessert sich auf lange Sicht auch die ESG-Performance.

Wie läuft die Bestandsaufnahme mit Ihrer Software ab?

Um den manuellen Arbeitsaufwand zu minimieren und gleichzeitig die Einstiegshürde für die Digitalisierung niedrig zu halten, erfolgt die Datenerhebung größtenteils automatisiert. Am Anfang werden bereits vorhandene Datenquellen wie Energieausweise, Verbrauchsdaten oder Gebäudelisten erfasst. Zusätzlich nutzen wir amtliche 3D-Geodaten, um Gebäudemodelle automatisiert aufzubauen. Diese Informationen werden dann auf einer Plattform zusammengeführt und können anschließend analysiert, ergänzt und für die weitere Planung genutzt werden. 

Bestandsdaten von Immobilien liegen oft unvollständig, uneinheitlich oder noch analog vor. Wie geht Aeduco mit solchen Datenlücken um?

Datenlücken gehören in der Bestandsplanung zum Alltag. Fehlende Informationen werden deshalb durch wissenschaftlich fundierte Plausibilisierungs- und Schätzverfahren ergänzt. Dabei greifen wir auf Erkenntnisse aus langjährigen Forschungsprojekten sowie etablierte Verfahren der Energieberatung zurück. Viele Eigenschaften eines Gebäudes lassen sich beispielsweise über Baualter, Standort, Gebäudetyp oder bekannte Sanierungsmaßnahmen ableiten. Unser Ziel ist es also nicht, perfekte Daten vorauszusetzen, sondern auch mit unvollständigen Datenbeständen belastbare Analysen zu ermöglichen. 

Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten wird es immer wichtiger, verschiedene Entwicklungsoptionen transparent miteinander vergleichen zu können. Wir setzen deshalb auf die Abbildung unterschiedlicher Szenarien statt auf starre Einzelbetrachtungen. Über unsere Software können unterschiedliche Kostenannahmen hinterlegt, alternative Maßnahmen- und Strategievarianten miteinander verglichen sowie zeitliche Verschiebungen und deren Auswirkungen auf Investitionskosten berücksichtigt werden.

Gebäudestrukturen und Verbrauchsdaten sind für Immobilienunternehmen geschäftskritisch. Wie gewährleisten Sie IT-Sicherheit, Datenschutz und Datensouveränität?

Datenschutz hat für uns hohe Priorität. Deshalb wird die Plattform ausschließlich in deutschen AWS-Rechenzentren in Frankfurt betrieben und nutzt etablierte Sicherheitsstandards moderner Cloud-Infrastrukturen. Gleichzeitig ist es unser Anspruch, dass die Daten jederzeit im Eigentum und unter der Kontrolle der Wohnungsunternehmen bleiben. Deshalb verfügt Aeduco über ein Rollen- und Rechtekonzept, wodurch nur berechtigte Personen auf die jeweiligen Informationen zugreifen können. Regelmäßige Backups und eine kontrollierte Datenhaltung sorgen für zusätzliche Sicherheit bei gleichbleibender Verfügbarkeit.

Ende 2025 wurde Aeduco mit dem EXIST-Gründungsstipendium ausgezeichnet. Welche Rolle hat die Förderung dabei gespielt, den Weg von der Forschung zum marktfähigen Produkt zu beschleunigen?

Die EXIST-Förderung war für uns ein wichtiger Baustein, denn von Beginn an war es unser Ziel, eng mit Wohnungsunternehmen zusammenzuarbeiten und die tatsächlichen Anforderungen der Branche zu verstehen. Das Stipendium hat es uns ermöglicht, die Software gemeinsam mit Pilotkunden praxisnah weiterzuentwickeln, statt lediglich einen theoretischen Prototyp zu erstellen. Dank der Förderung konnten wir uns voll auf die Produktentwicklung konzentrieren und gleichzeitig die notwendigen Strukturen für den Markteintritt schaffen.

Viele Tech-Start-ups zieht es in Metropolregionen wie München oder Berlin. Welche Vorteile bietet Ihnen der Standort Bayerisch-Schwaben?

Bereits während der Entwicklung an der THA haben wir enorm von kurzen Wegen, offenen Türen und einer sehr unterstützenden Gründungskultur profitiert, allen voran durch das Funkenwerk. Heute hilft uns das Digitale Zentrum Schwaben genauso umfangreich. Egal ob technische, fachliche oder betriebswirtschaftliche Fragestellungen – wir haben immer Menschen gefunden, die bereit waren, ihr Wissen zu teilen und uns weiterzuhelfen. Man unterstützt sich gegenseitig und profitiert von Erfahrungen, Kontakten und unterschiedlichen Perspektiven. Auch die starke Vernetzung mit Unternehmen, Institutionen und Partnern aus der Region hat uns auf unserem Weg sehr geholfen. 

Deshalb können wir heute mit voller Überzeugung sagen: Für den Aufbau von Aeduco haben wir in Augsburg bisher alles gefunden, was wir gebraucht haben.

Wo sehen Sie Aeduco in den nächsten fünf Jahren?

Die Herausforderungen für Wohnungsunternehmen werden in den kommenden Jahren nicht abnehmen, sondern im Gegenteil stetig komplexer werden. Klimaziele, bezahlbarer Wohnraum, steigende Kosten, Wärmewende, demografischer Wandel und Instandhaltungsbedarfe müssen immer stärker gemeinsam betrachtet werden.

Unsere Vision ist deshalb nicht, eine weitere Insellösung für einzelne Fragestellungen zu schaffen. Wir möchten Wohnungsunternehmen dabei unterstützen, die zunehmende Komplexität ihrer Bestände beherrschbar zu machen. In fünf Jahren sehen wir Aeduco deshalb als zentrale Plattform, die relevante Informationen zusammenführt, Risiken und Potenziale transparent macht und dabei hilft, fundierte Entscheidungen für die Zukunft des Bestands zu treffen.