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Solarpflicht für Gewerbe- und Industriegebäude: Auf was Vermieter achten müssen
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Dr. Benjamin Riedel, Partner und Rechtsanwalt bei SONNTAG

Solarpflicht für Gewerbe- und Industriegebäude: Auf was Vermieter achten müssen

Dr. Benjamin Riedel, Partner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht bei der Augsburger Wirtschaftskanzlei SONNTAG.
Dr. Benjamin Riedel, Partner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht bei der Augsburger Wirtschaftskanzlei SONNTAG. Foto: SONNTAG

In Bayern gilt ab Januar 2023 eine Solardachpflicht für gewerbliche Gebäude. Dr. Benjamin Riedel, Experte für Miet- und WEG-Recht von Sonntag, erklärt, auf was Vermieter künftig achten müssen.

Die Klimakrise stellt gesellschaftspolitisch eine große Herausforderung dar. Das von der Bundesregierung hierfür angestrebte Ziel einer Treibhausgasneutralität bis 2045 soll nun auf Landesebene mit der Zielsetzung, bereits 2040 treibhausgasneutral zu werden, noch getoppt werden.

Solardachpflicht ab Januar 2023 in Bayern

Baden-Württemberg führte bereits im Januar 2022 eine Solardachpflicht für Neubauten im Geschäftsbereich ein, welche ab Januar 2023 bei grundlegenden Dachsanierungen entsprechend gilt. Der Freistaat Bayern folgt diesem Ansinnen in Bezug auf neu errichtete Gewerbe- und Industriegebäude mit Wirkung ab Januar 2023 und für sonstige Nicht-Wohngebäude ab Juli 2023.

Das sind die Herausforderungen für Vermieter

Die Umsetzung dieser Vorgaben stellt Vermieter nun vor einige Herausforderungen:

Grundsätzlich stellt die Anbringung einer Photovoltaikanlage eine sog. Modernisierungsmaßnahme dar, welche der Mieter – abhängig der vertraglichen Mietvertragsausgestaltung – zu dulden hat. Weigert sich der Mieter, kann er im Einzelfall zur Duldung, notfalls gerichtlich, gezwungen werden.

Vermieter, die eine derartige Verzögerung der Bauausführung vermeiden möchten, sind im Einzelfall gut beraten, mit den betroffenen Mietern frühzeitig eine einvernehmliche vertragliche Lösung anzustreben.

Mietrechtlicher Gesetzgeber hilft nur bedingt

Im Wohnraummietrecht steht dem Vermieter hierbei ein gesetzliches Mieterhöhungsverfahren zur Verfügung. Der Gesetzgeber lässt den Vertragsparteien im Gewerbemietrecht aber einen größeren Spielraum, weil die Parteien hier nicht in gleicher Art und Weise schutzwürdig sind. Eine Umlegung der Kosten für die Modernisierung muss im Mietvertrag vorgesehen sein, was in der Praxis durchaus selten der Fall sein dürfte.

Kommt es durch die Anbringung der Solardächer zu einer Nutzungsbeeinträchtigung der Mietsache, steht dem Mieter grds. eine Minderung der Miete zu. Ggf. muss sich der Vermieter auch mit Schadensersatzansprüchen des Mieters auseinandersetzen, z.B. wenn Baumaßnahmen einen Gewinnausfall beim gewerblichen Mieter verursachen.

Solardächer sind zukunftsweisend, eine Umsetzungspflicht stellt für Vermieter bei Bestandsmietverträgen jedoch ein nicht unbeachtliches rechtliches wie wirtschaftliches Risiko dar. Zukunftsweisend und vor allem vorausschauend sollte daher auch das Handeln des Vermieters sein. Dies gilt nicht nur für die Prüfung bestehender Mietverträge, sondern insbesondere auch bei der Ausgestaltung neuer Mietverträge. Vor diesem Hintergrund gilt umso mehr: Vor Durchführung der Maßnahmen Verträge prüfen!

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