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Energiesparen: Neue Pflichten für Vermieter und Immobilieneigentümer
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Rechtsanwältin Alexandra Schreiber, SCHEIDLE & PARTNER

Energiesparen: Neue Pflichten für Vermieter und Immobilieneigentümer

Alexandra Schreiber, Rechtsanwältin der Augsburger Wirtschaftskanzlei SCHEIDLE & PARTNER. Foto: SCHEIDLE & PARTNER

Um Notfallsituation in diesem und im nächsten Winter zu vermeiden, setzt die Bundesregierung auf Energieeinsparmaßnahmen – auch im privaten Bereich. Rechtsanwältin Alexandra Schreiber von der Kanzlei SCHEIDLE & PARTNER zeigt, dass auf Eigentümer von vermieteten Wohngebäuden im Zusammenhang mit den neuen Energiesparverordnungen eine Vielzahl von Pflichten zukommt.

Aufgrund des völkerrechtswidrigen Krieges Russlands gegen die Ukraine und des vertragswidrigen Stopps russischer Gaslieferungen nach Deutschland ist derzeit unklar, ob die russischen Lieferungen durch alternative Lieferquellen ersetzt und/oder durch Einsparpotentiale im Verbrauch ausgeglichen werden können. Um Notfallsituation in diesem und im nächsten Winter zu vermeiden, setzt die Bundesregierung auf Energieeinsparmaßnahmen – auch im privaten Bereich.

Auf die Eigentümer der rund 19.768.000 vermieteten Wohngebäude in Deutschland kommt im Zusammenhang mit der aktuellen Energiekrise eine Vielzahl von Pflichten zu. Bereits mit Wirkung zum 01.09.2022 wurde die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) mit einem Geltungszeitraum von sechs Monaten erlassen.

Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV)

Bereits am 01.09.2022 ist die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen in Kraft getreten. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 28.02.2023 wieder außer Kraft. Sowohl private, als auch gewerbliche Vermieter von Wohnraum sind von dieser Verordnung betroffen. Denn jeder Vermieter hat nun seine Mieter über Möglichkeiten zur Energieeinsparung aufzuklären. Insgesamt lässt die Verordnung viele Fragen offen.

Fakultative Temperaturabsenkung durch Mieter

Mit der Verordnung soll den Mietern ermöglicht werden, die Heizung auch mal abzudrehen. Zwar enthält eine Vielzahl an Mietverträgen Regelungen zur Aufrechterhaltung einer Mindesttemperatur in den Wohnräumen. Die Geltung solcher Regelungen wird durch § 3 Abs. 1 EnSikuMaV ausgesetzt. Mieter sind dementsprechend nicht mehr verpflichtet, eine Mindesttemperatur in den Wohnräumen aufrechtzuerhalten; so soll es ihnen ermöglicht werden, auf freiwilliger Basis einen Beitrag zur Energieeinsparung zu leisten, ohne mietrechtliche Konsequenzen aufgrund vertragswidrigen Verhaltens fürchten zu müssen.

Die Verantwortlichkeit des Mieters für die Vermeidung von Schäden an der Mietsache bleibt hiervon jedoch unberührt. Das bei einer Temperaturabsenkung erhöhte Risiko von Schimmelbildung ist – so die amtliche Begründung der Verordnung – durch ein sorgfältiges und verstärktes Lüftungsverhalten des Mieters auszugleichen. Die Bundesregierung führt in der Verordnung aus, dass ein „sorgfältiges kompensatorisches Lüftungsverhalten“ nur oberhalb einer bestimmten Mindesttemperatur effektiv ist. Daher liege es in der Verantwortung des Mieters, die freiwillige Temperaturabsenkung zu einer verstärkten Lüftungsroutine so zu begrenzen, dass eine Schimmelbildung vermieden wird. Der Mieter soll also weniger heizen und gleichzeitig mehr lüften – das erscheint im Winter unrealistisch. Es ist zu erwarten, dass mietrechtliche Streitigkeiten aufgrund von Schäden durch Schimmelbildung zunehmen werden, zumal die Rechts-/Gesetzeslage und die dazu ergangene Rechtsprechung – abgesehen von der Entpflichtung von vertraglich festgelegten Mindesttemperaturen – ja unverändert bleibt. Insofern verbleibt es auch weiterhin bei der rechtlichen Vorgabe, dass eine Verpflichtung des Mieters besteht, die gemieteten Räume im Rahmen seiner nebenvertraglichen Obhutspflichten entsprechend zu beheizen und zu lüften, so dass die Räume keinen Schaden nehmen (vgl. AG München, Urteil vom 21. Oktober 2020 – 416 C 10714/20). Sollte diese Pflicht vernachlässigt bzw. verletzt und infolgedessen die Bausubstanz beschädigt werden, haftet der Mieter laut Gesetz und Bundesgerichtshof dem Vermieter auf Schadensersatz (vgl. BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17: Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung zu ersetzen). Das kann mitunter sehr teuer für den Mieter werden, zumal es aktuell erhebliche Schwierigkeiten bereitet, qualifizierte Handwerker zu bekommen.

Der Eigentümer als Energieberater?

Die EnSikuMaV legt zudem sowohl privaten als auch gewerblichen Vermietern von Wohngebäuden umfangreiche Informationspflichten auf.

Nach § 9 Abs. 1 S. 1 EnSikuMaV haben die Gas- und Wärmelieferanten den Eigentümern von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen bis zum 30.09.2022 Informationen über den Energieverbrauch und die Energiekosten in der letzten vorangegangenen Abrechnungsperiode, über die Höhe der voraussichtlichen Energiekosten und über das rechnerische Einsparpotenzial des Gebäudes oder der Wohneinheit bereit zu stellen.

Diese Informationen sind von allen Eigentümern eines Wohngebäudes den Nutzern des Wohngebäudes mitzuteilen.

Zusätzlich haben die Eigentümer eines Wohngebäudes mit mindestens zehn Wohneinheiten die Nutzer bis zum 31.10.2022 spezifisch über den Verbrauch der jeweiligen Wohneinheit, über die bei unverändertem Energieverbrauch zu erwartenden Energiekosten und Kostensteigerungen sowie die Reduktionspotentiale bei einer Temperaturreduktion zu informieren. Der Mieter soll so zu einer Verhaltensänderung beeinflusst werden, indem ihm im Rahmen einer einfachen Aufstellung die voraussichtlichen Kosten der nächsten Abrechnungsperiode bei unverändertem Verhalten und die potentielle Einsparung bei leichter Verhaltensänderung dargestellt werden. Zu der Frage, wie, bzw. mit welcher Formel der Eigentümer die zu erwartenden Energiekosten, Kostensteigerungen sowie Reduktionspotentiale berechnen soll, schweigt die Verordnung. Die Verordnung schätzt jedoch immerhin stolze 13 Minuten Zeitaufwand für den Eigentümer pro Wohneinheit.

Sollten den Eigentümern bis zum 01.10.2022 die erforderlichen Informationen ihres Gas- und Wärmelieferanten nicht vorliegen, dürfen sie sich darauf beschränken, lediglich allgemeine Informationen zu dem Einsparpotential einzelner Haushalte anhand „typischer Verbräuche“ mitzuteilen. Die Pflicht zur Übersendung einer individualisierten Berechnung bleibt jedoch bestehen – immerhin dürfen sich Eigentümer dann hierfür Zeit bis zum 31.01.2023 lassen. Was gilt, wenn der Gas- und Wärmelieferant auch bis dorthin die entsprechenden Informationen nicht vorgelegt hat, bleibt unklar. Jedoch gilt die Verordnung ohnehin nur bis zum 28.02.2023.

Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten haben ferner den Nutzern bis zum 31.10.2022 Kontaktinformationen einer Organisation zur Verfügung zu stellen, bei der sie Informationen über Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräten einholen können. Zumindest diesbezüglich wird den Eigentümern jedoch geholfen. Denn diese Informationspflicht gilt als erfüllt, wenn der Eigentümer den Nutzer auf die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz inklusive eines klaren und verständlichen Hinweises auf die Internet-Angebote der Informationskampagne und die dort genannten Effizienz- und Einsparinformationen hinweist.

Ziel dieser Informationspflichten ist es, die Nutzer zur Einsparung von Wärme anzureizen und so indirekt Energieeinsparungen zu erreichen. Die Vermieter werden hier in Anspruch genommen, da von einer allgemeinen Verbraucherinformation zu Energiepreisen und Energieverbrauch eine geringere Aufmerksamkeit erwartet wird als von einer gezielten Ansprache.

Mittelfristige Maßnahmen aufgrund weiterer Verordnung

Ab Oktober 2022 wird die Verordnung über mittelfristig wirksame Effizienz- und Energieeinsparmaßnahmen (EnSimiMaV) mit einer Geltungsdauer von zwei Jahren in Kraft treten. Mit der EnSimiMaV sollen Gebäudeeigentümer verpflichtet werden, Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von gasbetriebenen Heizungsanlagen zu treffen.

Zu diesen Maßnahmen gehört eine verpflichtende Heizungsprüfung mit anschließender (sofern erforderlicher) Optimierung. In der Verordnung wird ausgeführt, welche (Bau)-maßnahmen zur Optimierung der Heizungsanlage regelmäßig notwendig sein werden, so z.B. die Absenkung der Vorlauftemperatur, die Aktivierung der Nachtabsenkung, Nacht- und Sommerabschaltung, Absenkung der Warmwassertemperaturen oder auch die Information des Gebäudenutzers über weitergehende Einsparmaßnahmen. Für erforderliche Optimierungsmaßnahmen wird den Gebäudeeigentümern eine Frist bis zum 15.09.2024 gesetzt. Betroffen hiervon sind alle Gebäudeeigentümer. Ob eine Vermietung vorliegt, ist dabei unerheblich.

Eigentümer von Wohngebäude mit mehr als zehn Wohneinheiten werden zudem verpflichtet bis zum 30.09.2023 das Gaszentralheizungssystem des Gebäudes hydraulisch abzugleichen. Für Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als sechs Wohneinheiten wird hierfür eine Umsetzungsfrist bis zum 15.06.2024 eingeräumt.

Beide Verordnungen bilden neben der Befüllung der Gasspeicher und der Senkung des Erdgasverbrauchs in der Stromerzeugung die dritte Säule des Energiesicherungspakets. Die Maßnahmen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich, die als Vorsorgemaßnahmen ausgestaltet sind, sollen nach Vorstellung des Gesetzgebers unnötigen Energieverbrauch vermeiden, um eine Mangelsituation zu verhindern oder eine solche bei Eintritt abzumildern.

Bußgeld für Verstöße

Den Verordnungen unmittelbar nicht zu entnehmen, aber dringend zu beachten: Verstöße gegen die Verordnungen sind bußgeldbewehrt. Nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 des Energiesicherungsgesetzes handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig einer Rechtsverordnung, die auf der Grundlage des Energieversicherungsgesetzes (wozu vorgenannte Verordnungen gehören) erlassen wird, zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße von bis zu € 100.000 geahndet werden. Eine beharrliche Wiederholung der Zuwiderhandlung kann mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren sanktioniert werden.

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