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Wer das Elternhaus erbt, denkt häufig zunächst an praktische Fragen. Muss renoviert werden? Wann kann der Umzug stattfinden? Wie lässt sich die Finanzierung stemmen? Steuerlich kann diese Verzögerung zur Bewältigung der Fragen jedoch problematisch werden. Denn die Steuerbefreiung für das Familienheim setzt nicht nur voraus, dass der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat. Auch der Erbe muss das Familienheim unverzüglich selbst nutzen. Erfolgt der Einzug erst deutlich später, kann die Steuerbefreiung entfallen. Das hat das Finanzgericht München mit Urteil vom 07.01.2026 (Az. 4 K 1677/24) entschieden. Im konkreten Fall zog der Sohn erst mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Tod seines Vaters in die geerbte Doppelhaushälfte ein. Die Steuerbefreiung wurde versagt.
Kinder können ein vom Erblasser selbst genutztes Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei erwerben. Die Begünstigung gilt für Wohnflächen bis 200 Quadratmeter. Die Voraussetzung ist aber, dass der Erwerber die Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Der Zweck der Regelung ist klar. Das Familienheim soll schließlich innerhalb der Familie erhalten bleiben. Die Steuerbefreiung soll aber nicht jede geerbte Immobilie privilegieren. Sie greift nur, wenn das Objekt tatsächlich zeitnah zum eigenen Lebensmittelpunkt des Erwerbers wird.
Der zentrale Streitpunkt ist häufig der Zeitraum zwischen Erbfall und Einzug. Die Rechtsprechung geht regelmäßig davon aus, dass ein Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall noch als angemessen gilt. Innerhalb dieser Zeit kann der Erbe prüfen, ob er die Immobilie selbst nutzen möchte, notwendige Maßnahmen einleiten und den Umzug vorbereiten.
Wird diese Sechsmonatsfrist überschritten, ist die Steuerbefreiung nicht automatisch ausgeschlossen. Die Anforderungen werden aber deutlich strenger. Der Erbe muss dann nachvollziehbar darlegen, wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, warum ein früherer Einzug nicht möglich war und weshalb die Verzögerung nicht in seinem Verantwortungsbereich lag.
Im entschiedenen Fall hatte der Sohn nach dem Tod seines Vaters mit Räumungsarbeiten und kleineren Renovierungen begonnen. Die umfassende Renovierung verzögerte sich jedoch. Als Gründe führte er unter anderem fehlende finanzielle Mittel, Eigenleistungen, berufliche Belastungen und familiäre Verpflichtungen an.
Erben sollten den Einzug in ein geerbtes Familienheim nicht auf unbestimmte Zeit verschieben. Wer die Steuerbefreiung sichern möchte, sollte frühzeitig dokumentieren, dass er die Immobilie selbst nutzen will und welche Schritte er hierfür unternimmt.
Wichtig sind insbesondere Nachweise über Räumung, Renovierung, Handwerkertermine, Finanzierungsbemühungen und Umzugsplanung. Je länger der Zeitraum bis zum Einzug dauert, desto genauer muss erklärt werden können, warum die Verzögerung unvermeidbar war.
Bloße organisatorische Schwierigkeiten, fehlende Eigenmittel oder private Belastungen werden regelmäßig nicht ausreichen. Anders kann es liegen, wenn objektive Gründe hinzutreten, die der Erbe nicht beeinflussen kann, etwa unerwartete schwere Baumängel oder Verzögerungen, die trotz zügiger Beauftragung von Fachfirmen nicht vermeidbar waren.
Sie haben Rückfragen zum Thema an B4B-Experte Thorsten Ruffing oder wünschen eine persönliche Beratung? Dann nehmen Sie jetzt direkt Kontakt auf.
