Andrea Seitz, SONNTAG

Dringender Handlungsbedarf für alle Grundbesitzer!

Nach einer richterlichen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gibt es einige Änderungen, die jeder Grundbesitzer kennen muss. Andrea Seitz, Partnerin bei der Augsburger Wirtschaftskanzlei SONNTAG kennt die Details und erklärt, worauf beim neuen Grundsteuergesetz geachtet werden muss.

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Absatz 1 GG) unvereinbar sind. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, eine Neuregelung zu treffen. Am 26.11.2019 wurde daraufhin das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes verabschiedet (BGBl 2910 I S 1794). Die Änderungen des Grundsteuergesetzes sind erstmals für Grundsteuern des Kalenderjahres 2025 anzuwenden. Eine frühere Festsetzung der neuen Grundsteuer wurde aufgrund der bundesweiten Neubewertung von circa 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten im Hinblick auf den Zeit- und Personalbedarf als nicht umsetzbar beurteilt.


I. Neubewertung

Für die Bewertung gelten unterschiedliche Regelungen. Sie unterscheiden sich nach Art des Grundstücks und nach Art der Nutzung. Daneben wurde im Gesetzesentwurf eine Länderausstiegsklausel aufgenommen, welche es den Bundesländern ermöglicht, von den bundesweiten Bewertungsregelungen abzuweichen. Welches Modell für die Bewertung des Grundstücks anzuwenden ist, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Folgende Bundesländer haben nach derzeitigem Stand von der Länderausstiegsklausel Gebrauch gemacht:


  • Baden-Württemberg: Bodenwertsteuer (LGrStG BW v. 13.11.2020 GBl 2020 S.974)
  • Bayern: Flächenmodell (BayGrStG v. 10.12.2021 GVBIl 2021 S. 638)
  • Hamburg: Wohnlagenmodell (HmbGrStG v. 24.08.2021 HmbGBVl 2021 S. 600)
  • Hessen: Flächen-Faktor-Modell (HGrStG v. 15.12.2021 GVBl S. 906)
  • Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell (NGrStG v. 07.07.2021 Nds. GVBl 2021 S. 502)
  • Saarland: Bundesmodell mit der Abweichung, dass für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke abweichende Messzahlen gelten (GrStG-Saar v. 15.09.2021 Amtsbl. 2021 I S. 2372)
  • Sachsen: Bundesmodell mit der Abweichung, dass für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke abweichende Messzahlen gelten (SächsGrStMG v. 21.12.2021 SächsGVBl 2022 S. 9)

II. Pflicht für Grundstückseigentümer

Auf den neuen Hauptfeststellungstermin zum 01.01.2022 müssen für alle bebauten und unbebauten Grundstücke neue Grundsteuerwerte festgestellt werden. Die Erklärungen sind bis spätestens 31.10.2022 auf elektronischem Wege beim Finanzamt einzureichen. Die dafür vorgesehene Schnittstelle der Finanzverwaltung wird ab dem 01.07.2022 zur Verfügung stehen.


III. Zeitplan

Nach aktuellem Stand werden Grundstückseigentümer noch im Frühjahr per Allgemeinverfügung verpflichtet, eine Feststellungserklärung der Grundsteuerwerte elektronisch abzugeben.

Private Steuerpflichtige in Bayern sollen ab jetzt in Tranchen innerhalb der nächsten 9 Wochen ein Informationsschreiben erhalten, in welchem das Einheitswertaktenzeichen, die Nummer des Flurstücks und die Adresse enthalten ist. Die Daten stammen aus der zuletzt eingereichten Feststellungserklärung und sind nicht geprüft.

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Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Absatz 1 GG) unvereinbar sind. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, eine Neuregelung zu treffen. Am 26.11.2019 wurde daraufhin das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes verabschiedet (BGBl 2910 I S 1794). Die Änderungen des Grundsteuergesetzes sind erstmals für Grundsteuern des Kalenderjahres 2025 anzuwenden. Eine frühere Festsetzung der neuen Grundsteuer wurde aufgrund der bundesweiten Neubewertung von circa 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten im Hinblick auf den Zeit- und Personalbedarf als nicht umsetzbar beurteilt.


I. Neubewertung

Für die Bewertung gelten unterschiedliche Regelungen. Sie unterscheiden sich nach Art des Grundstücks und nach Art der Nutzung. Daneben wurde im Gesetzesentwurf eine Länderausstiegsklausel aufgenommen, welche es den Bundesländern ermöglicht, von den bundesweiten Bewertungsregelungen abzuweichen. Welches Modell für die Bewertung des Grundstücks anzuwenden ist, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Folgende Bundesländer haben nach derzeitigem Stand von der Länderausstiegsklausel Gebrauch gemacht:


  • Baden-Württemberg: Bodenwertsteuer (LGrStG BW v. 13.11.2020 GBl 2020 S.974)
  • Bayern: Flächenmodell (BayGrStG v. 10.12.2021 GVBIl 2021 S. 638)
  • Hamburg: Wohnlagenmodell (HmbGrStG v. 24.08.2021 HmbGBVl 2021 S. 600)
  • Hessen: Flächen-Faktor-Modell (HGrStG v. 15.12.2021 GVBl S. 906)
  • Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell (NGrStG v. 07.07.2021 Nds. GVBl 2021 S. 502)
  • Saarland: Bundesmodell mit der Abweichung, dass für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke abweichende Messzahlen gelten (GrStG-Saar v. 15.09.2021 Amtsbl. 2021 I S. 2372)
  • Sachsen: Bundesmodell mit der Abweichung, dass für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke abweichende Messzahlen gelten (SächsGrStMG v. 21.12.2021 SächsGVBl 2022 S. 9)

II. Pflicht für Grundstückseigentümer

Auf den neuen Hauptfeststellungstermin zum 01.01.2022 müssen für alle bebauten und unbebauten Grundstücke neue Grundsteuerwerte festgestellt werden. Die Erklärungen sind bis spätestens 31.10.2022 auf elektronischem Wege beim Finanzamt einzureichen. Die dafür vorgesehene Schnittstelle der Finanzverwaltung wird ab dem 01.07.2022 zur Verfügung stehen.


III. Zeitplan

Nach aktuellem Stand werden Grundstückseigentümer noch im Frühjahr per Allgemeinverfügung verpflichtet, eine Feststellungserklärung der Grundsteuerwerte elektronisch abzugeben.

Private Steuerpflichtige in Bayern sollen ab jetzt in Tranchen innerhalb der nächsten 9 Wochen ein Informationsschreiben erhalten, in welchem das Einheitswertaktenzeichen, die Nummer des Flurstücks und die Adresse enthalten ist. Die Daten stammen aus der zuletzt eingereichten Feststellungserklärung und sind nicht geprüft.

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