Zunehmende Komplexität, weitreichende Technologisierung und eine Vielzahl an Verfahren zur Gebäuderealisierung erfordern diese Spezialisierung im Planungsbereich. Für den Bauherren sind sowohl gesetzliche Vorgaben, Gestaltungsspielräume als auch die Auswahl an technischen Möglichkeiten kaum mehr zu überschauen, objektiv zu vergleichen und nach sinnhaften Aspekten auszuwählen. Ausgangspunkt jedes Projektes sollten eine umfangreiche Definition von Anforderungen an ein Gebäude sein, welche in einer Planung unter funktionalen, gestalterischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu hinterfragen sind.

Aufgrund dieser Randbedingungen ist der Bauherr gut beraten vor einer Beauftragung von ausführenden Firmen eine unabhängige Planung zu beauftragen und entsprechend Zeit dafür einzuplanen. Nur durch eine gedankliche Vorwegnahme von Handlungsschritten besteht die Möglichkeit das Objekt zielgerichtet zu realisieren. Fünf wesentliche Gründe dafür sind:

1. Klare Definition des Bedarfes

Oftmals sind dem Bauherrn zu Beginn seines Projektes noch nicht alle Anforderungen an sein zukünftiges Gebäude bewusst. Die Erhebung dieser Anforderungen kann weitreichend sein und sollte unter neutralen Gesichtspunkten erfolgen. Der goldene Wasserhahn ist mitunter in einem Funktionsbau nicht erforderlich.

2. Bedeutung der Unterhaltskosten

Die Nutzungskosten eines Objektes überschritten die Baukosten um das 3- bis 4-fache während des Gebäudelebenszykluses. Umso entscheidender ist es, bei der Planung bereits auf diesen Aspekt ganzheitlich einzugehen. Höhere Anschaffungskosten können sich in vielen Fällen schnell amortisieren.

3. Umfang der Produktauswahl

Inzwischen gibt es sowohl eine unzählige Menge an Baustoffen als auch eine große Auswahl ­technischen Anlagen. Dabei erfüllen zunächst viele Produkte den gleichen Zweck, doch können die Vorteile im Einzelfall für ein spezifisches ­Objekt deutlich abweichen. Eine Abwägung und Entscheidung sollte ohne Verkaufsabsichten ­erfolgen.

4. Digitalisierung der Bauwirtschaft

Durch die Digitalisierung werden Prozesse im Bauablauf verändert, weshalb bereits in frühen Projektphasen eine hohe Informationsdichte vorliegt. Um diese strukturiert und zielgerichtet aufzubauen ist ein herstellungsunabhängiges Verfahren wichtig, da anderenfalls bestimmte Produkte ungewollte Abhängigkeiten schaffen.

5. Kosten – und Terminsicherheit

Kosten und Termine sind Abfallprodukte einer Planung. Zusagen zu beiden Punkten vor oder bei Auftragserteilung sind schlichtweg unseriös. Es ist ein Mindestmaß an Bedarfs- und Vorplanung notwendig um erste belastbare Kosten und Termine benennen zu können.

Wohnen am Jahnufer in Neu-Ulm. Foto: Kling Consult

Um diesen Faktoren angemessen gerecht zu werden, ist eine unabhängige Planung unabdingbar. Dabei bedingt diese vorgeschaltete Dienstleistung heute nicht mehr die klassische Einzelvergabe. Inzwischen haben sich unterschiedlichste Vergabemodelle etabliert, bei denen für die Ausführung beispielsweise ein Generalunternehmer gewählt werden kann. Die genaue Entscheidung des Vorgehens und Gestaltung von Schnittstellen ist objektspezifisch in den ersten Planungsphasen zu erörtern. Der Bauherr muss sich dabei von Beginn an im Klaren sein, dass mit zunehmendem Leistungsübertragung an den Generalunternehmer …

• die Beeinflussbarkeit im Detail sinkt,
• die Abhängigkeit zunimmt,
• Kosten- und Terminsicherheit mit Einschränkungen steigt und
• Schnittstellen- und Haftungsfragen leichter geklärt werden können.

Unabhängig von der Vergabeform ist während der Bauphase eine Qualitätskontrolle durch eine unabhängige Instanz zu empfehlen. Wenn die Kompetenzen und Ressourcen nicht durch den Bauherrn sichergestellt werden können, empfiehlt sich eine Umsetzung durch den Planungsdienstleister. So kann dieser den Bauherren von der ersten Idee über den gesamten Projektprozess begleiten, um zielorientiert zu handeln.