Martin Bloch Immobilien

Augsburger Makler: „Die Mietpreisbremse löst das Problem nicht“

Der Augsburger Makler Martin Bloch. Foto: Martin Bloch Immobilien

Bezahlbarer Wohnraum wird in Augsburg immer knapper. Die Mietpreisbreme soll Abhilfe schaffen – doch ist sie dafür wirklich das richtige Instrument? Und wie kann sie greifen, solange Augsburg keinen Mietspiegel hat? B4B SCHWABEN sprach mit dem Augsburger Makler Martin Bloch über das Thema.

B4B SCHWABEN: Halten Sie die Erstellung eines Mietspiegels in Augsburg für sinnvoll?

Martin Bloch: Ich bin ein Freund von sehr einfachen und klaren Vorgaben und Regeln, genau an diesem Punkt setzt ein Mietspiegel an. Für mich als Makler, aber vor allem für Vermieter und Mieter ist es wichtig, die Höhe der verlangten Miete nachvollziehen und rechtfertigen zu können. Ich würde mich also für einen Mietspiegel der Stadt Augsburg aussprechen.

Dieser führt neben der Vereinfachung und dem Umgehen von Diskussionen auch zu einer gewissen Transparenz am Mietmarkt. „Abzocker“-Vermieter, welche eine renovierungsbedürftige Wohnung zu horrenden Mietpreisen an den Mann bringen, werden dadurch hoffentlich weniger. Zumindest werden sie gezwungen, diese Wohnung zur Vermietung wenigstens in einen normalen Zustand zu bringen um die Miete auch zu rechtfertigen. Zudem  erhoffe ich mir dadurch, dass sich die allgemeine Wohnqualität in Augsburg verbessert, denn im Gegensatz zu München, klafft hier in unserer Stadt zwischen Neu- und Bestand ein breites Loch.

B4B SCHWABEN: Könnte es Schwierigkeiten bei der Erstellung eines offiziellen Mietspiegels in Augsburg geben?

Martin Bloch: Wie schon angesprochen ist laut meiner Erfahrung die Wohn- und Ausstattungsqualität in Augsburg sehr unterschiedlich. Das geht soweit, dass es in manchen Mehrfamilienhäusern noch Wohnungen gibt, die mit Gas-Einzelöfen beheizt werden, alte Einscheibenverglasung  und einen 50 Jahre alten Gas-Wasser-Durchlauferhitzer haben sowie genauso alte Teppichböden. Hinter der Wohnungstüre gegenüber verbirgt sich allerdings schon eine neu renovierte Luxus-Wohnung mit Fußbodenheizung, Schallschutzfenstern und Parkett. All das muss auch in einem qualifizierten Mietspiegel berücksichtigt werden. Schon daraus ist die Schwierigkeit bei der Erstellung eines Mietspiegels ersichtlich. Hinzu kommt natürlich noch die enorme Gebietsschärfe, welche zu berücksichtigen ist, um nach einzelnen Wohnvierteln zu unterscheiden zu können.

An dieser Stelle sollte auch einmal gesagt werden, welche Kriterien ein Mietspiegel abbilden können muss. Das beginnt bei der genauen Lage der Immobilie: Nur „Innenstadt“ oder „Pfersee“ reichen hier als Angaben bei weitem nicht aus. Zudem gilt es weitere Fragen zu berücksichtigen: Liegt die Wohnung an einer stark befahrenen Straße oder in einer ruhigen Anliegerstraße? Wie weit ist es zur nächsten Bus- oder Tramhaltestelle? Welches Baujahr hat das Haus? Wurde es bereits renoviert? Wie hoch ist der Energieverbrauch? Sind Gemeinschaftsflächen und Keller vorhanden? Gibt es einen Aufzug? In der Wohnung kommt es ebenfalls auf den Renovierungsstand und die Ausstattung an. Ist ein Balkon vorhanden? In welchem Stockwerk liegt die Wohnung? Gibt es Schrägen? All diese Kriterien beeinflussen den Mietpreis. Sie müssen auch im Mietspiegel erfasst werden.

B4B SCHWABEN: Ist ein Mietspiegel die Antwort auf die schwierige Situation auf dem Wohnungsmarkt in Augsburg?

Martin Bloch: Definitiv Nein. Ein Mietspiegel ist, wie ich finde, wichtig und überfällig. Er bildet aber nur das Instrument, um eine Transparenz zu schaffen. Nur weil ein Mietspiegel in einer Stadt existiert, heißt das ja noch lange nicht, dass plötzlich mehr Wohnungen zur Verfügung stehen. Als Beispiel gerne die Stadt Garching im Norden Münchens: Hier liegt ein Mietspiegel vor, das Angebot ist aber deutlich zu gering. Bezahlbarer Wohnraum entsteht in meinen Augen nur im wirklichen Neubau oder durch Umnutzung in Wohnraum. Der Nachfrage muss genug Angebot entgegengesetzt werden. Dadurch regeln sich die meisten Probleme wie von selbst.

B4B SCHWABEN: Seit dem 1. August 2015 gilt auch in Augsburg die Mietpreisbremse. Für wie sinnvoll halten Sie dieses Instrument?

Martin Bloch: Aus Sicht der Mieter handelt es sich in erster Linie um ein sinnvolles Instrument. Wenn diese Bremse wirklich zu greifen kommt, könnte es sein, das die Mieten wirklich langsamer steigen oder sogar zurückgehen.

Leider gibt es trotzdem viele Aber. Zum einen muss für eine Region ein Mietspiegel erstellt werden, an dem man die Miete auch wirklich fest machen kann. Da ist es zwar schön, ab dem 1. August eine Bremse zu haben, nur wo ist der Druckpunkt? Ich könnte mir vorstellen, dass es vereinzelt zu sogar zu Gerichtsverfahren kommen wird. Desweiteren wird das eigentliche Problem nicht gemildert: Die Anzahl der Wohnungen ist ja immer noch gleich.

Und denken Sie sich doch mal in die Sicht der Vermieter: Wenn ich mir von 10 potentiellen Bewerbern auf meine Wohnung einen aussuchen muss, werde ich meist denjenigen bevorzugen, der mir die größte Sicherheit auf dauerhafte Mietzahlung gewährleistet. Kurz gesagt, ich wähle den mit dem größten Einkommen. Denken Sie weiter: Hat ein Dinks-Paar (Double-Income-no-Kids) oder eine 4-köpfige-Familie mit nur einem Alleinverdiener mehr Chancen? Den Bewerbern, die auf die Mietpreisbremse angewiesen sind, wird wohl kaum geholfen. Allerdings können sich Gutverdiener noch leichter eine noch größere Immobilie leisten und nehmen dazu im schlimmsten Fall noch wertvollen Wohnraum weg.

B4B SCHWABEN: Vielen Dank für das freundliche Gespräch!

Das Interview führte Rebecca Weingarten

Martin Bloch Immobilien

Augsburger Makler: „Die Mietpreisbremse löst das Problem nicht“

Der Augsburger Makler Martin Bloch. Foto: Martin Bloch Immobilien

Bezahlbarer Wohnraum wird in Augsburg immer knapper. Die Mietpreisbreme soll Abhilfe schaffen – doch ist sie dafür wirklich das richtige Instrument? Und wie kann sie greifen, solange Augsburg keinen Mietspiegel hat? B4B SCHWABEN sprach mit dem Augsburger Makler Martin Bloch über das Thema.

B4B SCHWABEN: Halten Sie die Erstellung eines Mietspiegels in Augsburg für sinnvoll?

Martin Bloch: Ich bin ein Freund von sehr einfachen und klaren Vorgaben und Regeln, genau an diesem Punkt setzt ein Mietspiegel an. Für mich als Makler, aber vor allem für Vermieter und Mieter ist es wichtig, die Höhe der verlangten Miete nachvollziehen und rechtfertigen zu können. Ich würde mich also für einen Mietspiegel der Stadt Augsburg aussprechen.

Dieser führt neben der Vereinfachung und dem Umgehen von Diskussionen auch zu einer gewissen Transparenz am Mietmarkt. „Abzocker“-Vermieter, welche eine renovierungsbedürftige Wohnung zu horrenden Mietpreisen an den Mann bringen, werden dadurch hoffentlich weniger. Zumindest werden sie gezwungen, diese Wohnung zur Vermietung wenigstens in einen normalen Zustand zu bringen um die Miete auch zu rechtfertigen. Zudem  erhoffe ich mir dadurch, dass sich die allgemeine Wohnqualität in Augsburg verbessert, denn im Gegensatz zu München, klafft hier in unserer Stadt zwischen Neu- und Bestand ein breites Loch.

B4B SCHWABEN: Könnte es Schwierigkeiten bei der Erstellung eines offiziellen Mietspiegels in Augsburg geben?

Martin Bloch: Wie schon angesprochen ist laut meiner Erfahrung die Wohn- und Ausstattungsqualität in Augsburg sehr unterschiedlich. Das geht soweit, dass es in manchen Mehrfamilienhäusern noch Wohnungen gibt, die mit Gas-Einzelöfen beheizt werden, alte Einscheibenverglasung  und einen 50 Jahre alten Gas-Wasser-Durchlauferhitzer haben sowie genauso alte Teppichböden. Hinter der Wohnungstüre gegenüber verbirgt sich allerdings schon eine neu renovierte Luxus-Wohnung mit Fußbodenheizung, Schallschutzfenstern und Parkett. All das muss auch in einem qualifizierten Mietspiegel berücksichtigt werden. Schon daraus ist die Schwierigkeit bei der Erstellung eines Mietspiegels ersichtlich. Hinzu kommt natürlich noch die enorme Gebietsschärfe, welche zu berücksichtigen ist, um nach einzelnen Wohnvierteln zu unterscheiden zu können.

An dieser Stelle sollte auch einmal gesagt werden, welche Kriterien ein Mietspiegel abbilden können muss. Das beginnt bei der genauen Lage der Immobilie: Nur „Innenstadt“ oder „Pfersee“ reichen hier als Angaben bei weitem nicht aus. Zudem gilt es weitere Fragen zu berücksichtigen: Liegt die Wohnung an einer stark befahrenen Straße oder in einer ruhigen Anliegerstraße? Wie weit ist es zur nächsten Bus- oder Tramhaltestelle? Welches Baujahr hat das Haus? Wurde es bereits renoviert? Wie hoch ist der Energieverbrauch? Sind Gemeinschaftsflächen und Keller vorhanden? Gibt es einen Aufzug? In der Wohnung kommt es ebenfalls auf den Renovierungsstand und die Ausstattung an. Ist ein Balkon vorhanden? In welchem Stockwerk liegt die Wohnung? Gibt es Schrägen? All diese Kriterien beeinflussen den Mietpreis. Sie müssen auch im Mietspiegel erfasst werden.

B4B SCHWABEN: Ist ein Mietspiegel die Antwort auf die schwierige Situation auf dem Wohnungsmarkt in Augsburg?

Martin Bloch: Definitiv Nein. Ein Mietspiegel ist, wie ich finde, wichtig und überfällig. Er bildet aber nur das Instrument, um eine Transparenz zu schaffen. Nur weil ein Mietspiegel in einer Stadt existiert, heißt das ja noch lange nicht, dass plötzlich mehr Wohnungen zur Verfügung stehen. Als Beispiel gerne die Stadt Garching im Norden Münchens: Hier liegt ein Mietspiegel vor, das Angebot ist aber deutlich zu gering. Bezahlbarer Wohnraum entsteht in meinen Augen nur im wirklichen Neubau oder durch Umnutzung in Wohnraum. Der Nachfrage muss genug Angebot entgegengesetzt werden. Dadurch regeln sich die meisten Probleme wie von selbst.

B4B SCHWABEN: Seit dem 1. August 2015 gilt auch in Augsburg die Mietpreisbremse. Für wie sinnvoll halten Sie dieses Instrument?

Martin Bloch: Aus Sicht der Mieter handelt es sich in erster Linie um ein sinnvolles Instrument. Wenn diese Bremse wirklich zu greifen kommt, könnte es sein, das die Mieten wirklich langsamer steigen oder sogar zurückgehen.

Leider gibt es trotzdem viele Aber. Zum einen muss für eine Region ein Mietspiegel erstellt werden, an dem man die Miete auch wirklich fest machen kann. Da ist es zwar schön, ab dem 1. August eine Bremse zu haben, nur wo ist der Druckpunkt? Ich könnte mir vorstellen, dass es vereinzelt zu sogar zu Gerichtsverfahren kommen wird. Desweiteren wird das eigentliche Problem nicht gemildert: Die Anzahl der Wohnungen ist ja immer noch gleich.

Und denken Sie sich doch mal in die Sicht der Vermieter: Wenn ich mir von 10 potentiellen Bewerbern auf meine Wohnung einen aussuchen muss, werde ich meist denjenigen bevorzugen, der mir die größte Sicherheit auf dauerhafte Mietzahlung gewährleistet. Kurz gesagt, ich wähle den mit dem größten Einkommen. Denken Sie weiter: Hat ein Dinks-Paar (Double-Income-no-Kids) oder eine 4-köpfige-Familie mit nur einem Alleinverdiener mehr Chancen? Den Bewerbern, die auf die Mietpreisbremse angewiesen sind, wird wohl kaum geholfen. Allerdings können sich Gutverdiener noch leichter eine noch größere Immobilie leisten und nehmen dazu im schlimmsten Fall noch wertvollen Wohnraum weg.

B4B SCHWABEN: Vielen Dank für das freundliche Gespräch!

Das Interview führte Rebecca Weingarten

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