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B4BSCHWANBEN.de: Herr Weniger, der Toni Park liegt auf dem ehemaligen Messerschmitt-Areal. Heute arbeiten dort rund 1.000 Menschen. Was war die größte Überraschung bei der Entwicklung?
Michael Weniger: Bei der Entwicklung eines solchen Grundstücks muss man mit Bodenkontamination und Kampfmitteln rechnen, das war keine große Überraschung. Für mich persönlich war und ist die größte Überraschung die sehr gute Zusammenarbeit mit der Stadt Augsburg. Ich habe Projekte in ganz Deutschland entwickelt, und es ist nicht selbstverständlich, dass man bei Herausforderungen offen über Lösungen und Kompromisse sprechen kann. Nur so können wir eine solche Entwicklung auch umsetzen.
Der Toni Park wurde ursprünglich für IT-Firmen konzipiert. Dann kamen Corona und das Homeoffice. Wie stark hat das Ihr Geschäft verändert?
Es hat sich schon verändert. Die Nachfrage und auch die Geschwindigkeit bei der Vermietung sind nicht mehr so hoch wie vor Corona. Die Gebäude wurden aber sehr variabel entwickelt, sodass die verschiedensten Branchen ein Zuhause im Toni Park finden können. Wir gehen den Weg von der Anfrage bis zum Einzug in enger Zusammenarbeit mit unseren Mietern, sodass wir auch viele individuelle Wünsche umsetzen können.
Heute vermieten Sie auch an Ärzte, die Caritas und soziale Einrichtungen. Ehrlich gefragt: War das der Plan, oder ist das Plan B?
Nein, das war nicht der Plan. Aber bei einer Projektentwicklung vergehen von der ersten Idee bis zur Realisierung oft einige Jahre. Da ist es wichtig, sich an die Gegebenheiten anzupassen und offen zu bleiben, also nicht zu lange an Altem festzuhalten, wenn sich die Zeiten ändern. Der Weg, den wir jetzt gefunden haben, ist meiner Ansicht nach sogar der bessere für Toni und unsere Mieter. Wer im Toni Park im Büro arbeitet, kann hier zum Arzt, zur Apotheke und ins Fitnessstudio gehen, seine Kinder in den Kindergarten bringen, einkaufen und auch etwas essen gehen. Diese Vielseitigkeit hat sehr viele Vorteile für jeden Einzelnen, der im Toni Park arbeitet.
Was wollen Ihre Mieter heute von einem Büro, und was davon hat Sie selbst überrascht?
Die Menschen wollen sich vor allem wohlfühlen, und das ist sehr individuell. Wir haben zweimal im Jahr Feedbackrunden mit unseren Mietern, in denen alle Verbesserungsvorschläge offen angesprochen werden, und wir passen auch sehr viel an. Das sind Punkte wie die Zu- und Abfahrten der Tiefgarage, die Einstellungen der automatischen Türen, die Beschilderung im Park, die Optimierung der Gebäudeautomation und vieles mehr. Überrascht ist das falsche Wort, aber die Anforderungen an die Flächen sind meiner Ansicht nach sehr vielseitig. Es ist kaum möglich, eine Schablone anzufertigen und eine Fläche genau wie die andere auszubauen. Aber genau da liegt auch unsere Stärke. Die wenigen Flächen, die in den jetzigen Neubauten noch frei sind, befinden sich im veredelten Rohbauzustand und können an den jeweiligen Mieter angepasst werden.
Und trotzdem planen Sie mit Gebäude G einen Neubau mit rund 10.000 Quadratmetern, vor allem für Büros. Mutig oder kalkuliert?
Absolut kalkuliert. Im Gebäude BC, unserem letzten Neubau, gibt es nur noch wenige Restflächen, und die Anfragen sind konstant. Daher schaffen wir neue Möglichkeiten für Interessenten. Wir haben dabei aber keinen Zeitdruck und entwickeln den Toni Park Stück für Stück weiter. Außerdem haben wir die Planung angepasst, um variabler zu sein.
Für Gebäude G gab es bereits eine Genehmigung. Sie haben trotzdem alles neu geplant. Warum tut man sich das an?
Die ursprüngliche Planung von Gebäude G ist immerhin schon sieben Jahre alt. Der Markt hat sich verändert, und auch wir haben uns weiterentwickelt. Somit war uns klar, dass wir nur ein Gebäude bauen wollen, das auch zu den Anforderungen der Zeit passt. Das neue Gebäude G ist ein Holz-Hybrid-Bau und besteht aus drei miteinander verbundenen Gebäuden. Das gibt uns zum einen die Möglichkeit, Interessenten ein „eigenes Gebäude“ mit rund 3.000 Quadratmetern anzubieten, und zum anderen kann ein Gesamtnutzer alles anmieten. Wir haben auch an kleinere Mieter gedacht und Flächen schon ab 100 Quadratmetern geplant. Das ist im Neubau etwas Besonderes. Das Gesamtpaket passt unserer Ansicht nach jetzt sehr gut in die aktuelle Zeit.
Gebäude G soll bewusst mit wenig Technik auskommen. Was soll ein Mieter davon haben, auch bei den Nebenkosten?
Ich würde nicht unbedingt sagen mit weniger Technik, sondern mit einem bewussten Einsatz von Technik. Wir wollen auch hier Daten im Gebäude sammeln, den Mietern aber direkt die Möglichkeit geben, ihre Mieteinheit so zu steuern, wie sie es möchten. Ein kleines Beispiel ist der Sonnenschutz: Der eine hat die Sonne gern im Gesicht, der andere möchte es absolut dunkel haben. Das wollen wir jedem ganz einfach über einen Schalter ermöglichen. Unabhängig von den persönlichen Einstellungen soll das Gebäude aber auch den sommerlichen Wärmeschutz berücksichtigen und im Hochsommer schon früh am Morgen automatisch verschatten, um Energie zu sparen. Wir glauben, die richtige Kombination ist der beste Weg.
Wir haben außerdem bewusst darauf geachtet, wartungsintensive Technik zu vermeiden. So wird die Tiefgarage zum Beispiel natürlich belüftet. Auch die in der Wartung teure Beschichtung der Tiefgarage entfällt bei uns, ebenso viele andere wartungsintensive Arbeiten, die wir lieber konstruktiv gelöst haben, statt später hohe Kosten zu verursachen. Ein Beispiel sind die umlaufenden Balkone: Sie können zur Reinigung genutzt werden, sodass keine Fensterputzarbeiten mit Hubwagen oder Industriekletterern nötig sind.
Mit dem Bau von Gebäude G beginnen Sie erst, wenn genug Fläche vermietet ist. Wie weit sind Sie heute? Und was passiert, wenn sich nicht genug Mieter finden?
Wir haben erst vor wenigen Tagen die Genehmigung erhalten und gehen jetzt in die Vermarktung und die Ausführungsplanung. Wir sind uns sicher, genügend Mieter zu finden. Sollte das aber nicht schnell passieren, warten wir ab, bis wir die richtigen Mieter gefunden haben, und bauen dann.
Ihr Unternehmen sitzt in München, investiert aber in Augsburg. Was kostet ein Quadratmeter Büro im Toni Park, was in München, und warum sollte ein Unternehmen nach Augsburg kommen?
Preise gegenüberzustellen ist wirklich sehr schwer, da es auf die Planung und auch auf die Lage ankommt, also ob eher in der Innenstadt oder außerhalb. Im Durchschnitt ist der Markt in Augsburg aber günstiger. Augsburg hat die Vorteile einer großen Stadt, etwa die Messe, Hochschule, Universität, Forschung und Wissenschaft, und dazu ein sehr starkes Netzwerk an Menschen, die die Region voranbringen wollen. Wir sehen uns nicht als Münchner, die in Augsburg investieren. Mit unserem Toni Park und unseren Mitarbeitern vor Ort sind wir auch Augsburger.
Mehr dazu beim A³ Immobilienkongress Wie lässt sich bauen, wenn sich Märkte und Arbeitswelten ändern? Um solche Fragen geht es beim A³ Immobilienkongress am 11. November 2026 im Staatlichen Textil- und Industriemuseum (tim) in Augsburg. Unter dem Motto „Bestand transformieren. Bauen ermöglichen. Technologie einsetzen.“ treffen sich dort Projektentwickler, Planer, Finanzierer und Politik. Michael Weniger ist einer der Referenten.
B4BSCHWABEN.de ist Medienpartner des A³ Immobilienkongresses.