Wie aus der Vision eines gewerblichen Neubaus Wirklichkeit wird

„Herr Kragler ich will bauen und habe da so eine Idee!“

So oder so ähnlich begannen in den letzten Jahren viele Gespräche aus welchen sich häufig sehr interessante Projekte entwickelten. Die grundsätzliche Idee, einen gewerblichen Bau zu errichten, ist angesichts der Mietpreise am Markt und den aktuellen Baukonditionen meist sehr gut, jedoch ist es unerlässlich einige zentrale Hürden zu nehmen und die richtigen Partner zur entscheidenden Zeit ins Boot zu holen.

Das Grundstück als Einstiegshürde

Holprig wird der Einstieg, wenn zwar eine Bauambition da ist, es laut Bauherr aber „nur“ noch am geeigneten Grundstück fehlt. Der Grundstückskauf ist nicht nur aufgrund der Preise sondern meist auch schlicht aus Gründen der Verfügbarkeit ein Problem. Den Verkäufern oder Maklern bleibt meist nur die Möglichkeit auf Platz X der Reservierungsliste zu verweisen.

Wenn hingegen schon ein Grundstück gefunden, optioniert oder gekauft ist, welches den Anforderungen bezüglich Bebaubarkeit, Lage, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, verfügbare Datenübertragungsgeschwindigkeit etc. entspricht, ist der Weg bereits positiv vorgezeichnet.

Art, Umfang und Ausstattung sind oft Fehlerquellen

Im Folgeschritt geht es dann um die Fragen nach der Architektur, Art, Umfang und Bauweise des Gebäudes, Nutzungsmöglichkeiten, Investitionsvolumina und bei Vermietungen vor allem wann mit welchen Mieteinnahmen gerechnet werden kann.

Bei modernen Büroimmobilien geht es in erster Linie um die Fragen der Ausstattung welche auf die entsprechende (Branchen-) Zielgruppe punktgenau ggf. mit den entsprechenden Gimmicks zu definieren ist. Bei Hallen- und Produktionsflächen ist der Preis und die Verkehrsanbindung weit wichtiger als bei Büros, welche heute ein fast schon spezifisches Anforderungsprofil voraussetzen.

Sehr wichtig ist auch die Zeitachse. Zukünftige Vermieter benötigen in der Regel ein hohes Maß an Vorvermietung ehe sie überhaupt die erforderliche Finanzierung erhalten. Die Mieter hingegen wollen teilweise rasche Veränderungen vollziehen. Bei Großprojekten sind Vorlaufzeiten von zwei bis drei Jahren keine Seltenheit. Hierbei tauchen dann wieder besonders bei expansiven Firmen die Fragen nach Erweiterungsmöglichkeiten auf.

Die Finanzierung als tragende Säule des Vorhabens

Bleiben wir kurz beim vielschichtigen Thema der Finanzierung. Am Anfang stehen selbstverständlich die Fragen nach dem Eigen-,  ggf. erforderlichen Mezzanine-Kapital und der End- oder Gesamtfinanzierung. Weiterhin ausschlaggebend sind die Fragen ob das Objekt eigengenutzt, ganz oder teilweise zu vermieten ist und ob es im Bestand gehalten werden soll. Ein Exit, d.h. ein Gesamtverkauf kurz vor oder nach der Fertigstellung kann durchaus als Ziel angestrebt werden. Die steuerlichen Perspektiven sind hier sehr vielschichtig und müssen von Anbeginn geklärt sein.

Diese Elementarfragen führen dann wieder zu den zentralen Größen des Gestehungspreises, der Vermietrendite und ggf. den Anforderungen an die zukünftigen Mieter und die Ausgestaltung der Mietverträge.

Expertenhilfe ist heute mehr gefragt denn je

Es ist auf jeden Fall sinnvoll, weit vor den elementaren Entscheidungen die Markt- und Vermarktungssituation sowie die alternativen Möglichkeiten durch einen erfahrenen Fachmann eruieren und sich erläutern zu lassen. Diese Vorinvestition ist auf alle Fälle weit günstiger als später mit unliebsamen Überraschungen umgehen zu müssen.

Derartige professionelle Unterstützung schützt auch vor einem weiteren Dämpfer den Bauherren derzeit regelmäßig erleiden: Qualifizierte Architekten, zuverlässige Generalunternehmer, erfahrene Baufirmen und Bausteuerer sowie die Baunebengewerke sind aufgrund der hervorragenden Baukonjunktur langfristig ausgelastet. Dort schlägt sich der vielbesagte Fachkräftemangel sehr deutlich nieder. Die Beratung eines Branchen-Fachmannes öffnet auch hier zahlreiche Türen und zeichnet Lösungswege auf. 

Ihr Dipl.-Ing. Peter Kragler
KRAGLER Immobilien GmbH