Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) wurde die zum 31.12.2021 ausgelaufene Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG wieder eingeführt. Damit sollen Anreize für private Investoren geschaffen werden, sich im freifinanzierten Wohnungsmarkt für den Neubau von Mietwohnungen zu engagieren. Die zeitlich begrenzte Sonder-AfA ermöglicht es, in den ersten vier Jahren nach Herstellung oder Anschaffung bis zu 20 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten (AK/HK) zusätzlich zur regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG steuermindernd geltend zu machen. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann sowohl im Privatvermögen als auch im Betriebsvermögen in Anspruch genommen werden.

In der Fassung von 2019 (a.F.) hatte der Gesetzgeber die Sonder-AfA auf Neubauten beschränkt, für die der Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt oder eine Bauanzeige getätigt wurde. Die Neufassung (n.F.) sieht die Begünstigung für Baumaßnahmen vor, für die nach dem 31.12.2022 und vor dem 1. Januar 2027 Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige getätigt wird. Neubauprojekte mit Bauantrag bzw. Bauanzeige im Jahr 2022 fallen aus der Förderung nach § 7b EStG heraus, da der Gesetzgeber keine rückwirkende Fortgeltung der Sonder-AfA vorgesehen hat. Als neue Voraussetzungen muss das Vorhaben die Kriterien für das „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse und den Nachweis durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ erfüllen.

Wohnungsgröße mindestens 23 qm

Eine bisher nicht vorhandene neu hergestellte Wohnung muss zudem die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen. Eine Wohnung ist danach die Zusammenfassung vom Räumen, welche die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Es muss sich um eine mindestens 23 qm große, abgeschlossene Wohneinheit mit einem eigenen Zugang und den notwendigen Nebenräumen wie Küche, Bad/Dusche und Toilette handeln (Sonderregelungen bestehen für Studenten- und Seniorenappartements). Außerdem muss die Wohnung für mindestens 10 Jahre (im Jahr der Anschaffung und in den folgenden 9 Jahren) entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Die Bestimmung zu einer nur vorübergehenden Beherbergung von Personen, wie z.B. bei Ferienwohnungen oder Hotels,  entspricht nicht dem Kriterium „Wohnzwecke“.

Nach altem Recht durften die AK/HK bei max. 3.000 € je qm Wohnfläche liegen. Die neue Regelung sieht max. 4.800 € je qm Wohnfläche vor. Ein Übersteigen der Baukostenobergrenzen führt zum kompletten Ausschluss der Sonder-AfA. In die Berechnung der Nutzfläche werden die Nebenräume wie Waschküchen, Keller- und Fahrradräume sowie die zur Wohnung gehörende Garage einbezogen. Bei der Berechnung des Quadratmeterpreises werden nur die abschreibungsfähigen AK/HK angesetzt.

Steuerliche Beratung empfehlenswert

Von der Baukostenobergrenze ist die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA zu unterscheiden. Die Bemessungsgrundlage ist auf maximal 2.500 € (n.F.) begrenzt. Nach § 7b Abs. 4 EStG sind die in Anspruch genommene Sonder-AfA wie schon bisher in bestimmten Fällen, z.B. bei Überschreiten der Baukostenobergrenze durch nachträglichen AK/HK, rückgängig zu machen. Unterschiedliche Fördervoraussetzungen nach dem europäischen Beihilferecht bestehen einerseits für Anspruchsberechtigte, die Gewinneinkünfte erzielen und damit unternehmerisch tätig sind und andererseits für solche mit privaten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Mit Anwendungsschreiben vom 7.Juli 2020 hat das Bundesministerium der Finanzen im Rahmen einer Stellungnahme zudem eine Checkliste zur Prüfung der Förder-Voraussetzungen sowie ein Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils (Beihilfewert) zur Verfügung gestellt. In jedem Fall empfiehlt sich – nicht zuletzt zur Vermeidung „böser Überraschungen“ – frühzeitige steuerrechtliche Beratung, wie sie die Wirtschaftskanzlei Scheidle & Partner sowohl für private als auch für gewerbliche Investoren anbietet.