Blick hinter den Bauzaun Teil 5: Dr. Sebastian Bachmann

Baurecht – Hürden, Unterschiede und realitätsferne Regeln

Dr. Sebastian Bachmann. Foto: Kanzlei SCHEIDLE & PARTNER
Dr. Sebastian Bachmann ist im Immobilien-Spezialistenteam der Kanzlei SCHEIDLE & PARTNER. Seine Fachgebiete sind Bau- und Architektenrecht sowie Immobilienrecht. Wie sich Gewerbebauten von privaten unterscheiden und welche Regelungen er gener ändern würde, verrät er uns im Interview.

B4B WIRTSCHAFTSLEBEN SCHWABEN: Vor welchen rechtlichen Hürden stehen Bauunternehmen im Allgemeinen?

Dr. Sebastian Bachmann: Ein Bauunternehmer hat eine Vielzahl von Gesetzen, aber auch technischen Regularien und Normen zu beachten, die er regelmäßig gar nicht mehr überschauen kann, deren Einhaltung er aber als vertragliches Leistungssoll schuldet. Vor Baubeginn sind insbesondere die öffentlich-rechtlichen Vorgaben des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts wichtig, um zu wissen, was auf dem konkreten Grundstück überhaupt für ein Gebäude errichtet werden darf. Daran anschließend folgen regelmäßig Fragen im Rahmen der Vertragsgestaltung mit dem Kunden (Schlagwort VOB/B-Vertrag oder BGB-Vertrag). Während der Bauphase sind insbesondere die Prüf- und Hinweispflichten des Bauunternehmers gegenüber dem Bauherren – sei es in Bezug auf die ihm vorgelegte Planung oder die Vorleistungen anderer Gewerke – von erheblicher Bedeutung. Ebenso wichtig und tunlichst so früh wie möglich zu klären sind alle Fragen der Finanzierung eines Bauvorhabens. Aber auch arbeitsrechtliche Themen spielen tagtäglich eine Rolle, insbesondere bei der Gestaltung von Verträgen mit Nachunternehmern. Nach der Fertigstellung seiner Leistung besteht für den Bauunternehmer die größte Herausforderung dann darin, schnell deren Abnahme zu erreichen, um die Fälligkeit seiner Vergütung herbeizuführen und die grundsätzliche Gefahrtragung für die von ihm erbrachten Leistungen auf den Auftraggeber weiterzuleiten. Hierzu müssen seine Leistungen freilich frei von wesentlichen Mängeln sein. Oft wird dabei übersehen, dass es auf den Stand der anerkannten Regeln der Technik nicht zum Vertragsschlusses, sondern zum Zeitpunkt der Abnahme ankommt.

Welche Vorteile haben Gewerbebauten gegenüber Privatgebäuden?

Bei der Erstellung von Gewerbebauten begegnen sich zwei Vertragspartner auf Augenhöhe. Für den Auftragnehmer bedeutet dies insbesondere, dass er die – zuletzt noch verschärften – Anforderungen des Verbraucherschutzes nicht beachten muss (ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, etc.). Auch im Hinblick auf die mietrechtlichen Vorgaben im BGB bieten Gewerbebauten deutlich mehr Spielraum im Rahmen der Vertragsgestaltung. Steuerliche Unterschiede bestehen unter anderem insoweit, als ein Investor bei Gebäuden, die gewerblich genutzt werden sollen, grundsätzlich zum Vorsteuerabzug optieren kann.

Welcher Punkt wird in Bauverträgen gerne vergessen/übersehen?

Soweit ein schriftlicher Bauvertrag abgeschlossen wird, sind die wesentlichen Punkte (Leistungssoll, Vergütung, Vertragsfristen und -strafen, Abnahme, Mängelrechte, etc.) regelmäßig geklärt. Die getroffenen Regelungen zu Fristen sind jedoch oft zu unbestimmt; insbesondere fehlt es an kalendermäßig bestimmten Fristen. Treten Störungen im Bauablauf auf, was (leider) häufig der Fall ist, führen diese Ungenauigkeiten im Vertrag regelmäßig zu Meinungsverschiedenheiten. Gerade bei mündlichen Verträgen sind oft nur das Leistungssoll und die Vergütung (einigermaßen klar) geregelt. Andere regelungsbedürftige Punkte (beispielsweiße Termine etc.) müssen dann mühsam im Laufe der Bauphase aufgearbeitet werden. Dabei übersehen gerade unerfahrene Bauherren und insbesondere Verbraucher, dass es für Bauverträge per se keinen Formzwang gibt, das heißt, nicht nur der Vertrag selbst sondern auch etwaige Änderungen und/oder Ergänzungen im Nachhinein auch mündlich (also auch „mal schnell auf der Baustelle“) durch eine Absprache mit dem Auftragnehmer verbindlicher Vertragsinhalt werden.

Gibt es Regelungen im Baurecht, die Sie gerne ändern würden?

Zahlreiche. Ganz aktuell scheint mir jedoch insbesondere die mit dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts im BGB für seit dem 01.01.2018 geschlossene Bauverträge in § 650b) Abs. 2 BGB vorgesehen 30 Tages-Frist anpassungsbedürftig, da diese Regelung schlicht nicht praxistauglich ist und die Realitäten und Abläufe auf einer Baustelle ignoriert. Konkret ist hier geregelt, dass ein Bauherr einem Bauunternehmen einseitig (also ohne dass die Parteien eine Einigung erzielen – das geht immer) grundsätzlich erst nach 30 Tagen Verhandlung anordnen darf, dass dieser – soweit es ihm zumutbar ist – einen geänderten Werkerfolg oder eine geänderte Leistung zu erbringen hat, die für die Erreichung des vereinbarten Werkerfolges erforderlich ist. In der schon seit den 1920er Jahren bestehenden VOB/B (als besondere für die Baubranche entwickelte Allgemeine Geschäftsbedingungen) ist dies grundlegend anders und praxisgerechter geregelt. Ist die VOB/B (wirksam) vereinbart, kann der Bauherr regelmäßig sofort solche Anordnungen treffen.

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Dr. Sebastian Bachmann: Ein Bauunternehmer hat eine Vielzahl von Gesetzen, aber auch technischen Regularien und Normen zu beachten, die er regelmäßig gar nicht mehr überschauen kann, deren Einhaltung er aber als vertragliches Leistungssoll schuldet. Vor Baubeginn sind insbesondere die öffentlich-rechtlichen Vorgaben des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts wichtig, um zu wissen, was auf dem konkreten Grundstück überhaupt für ein Gebäude errichtet werden darf. Daran anschließend folgen regelmäßig Fragen im Rahmen der Vertragsgestaltung mit dem Kunden (Schlagwort VOB/B-Vertrag oder BGB-Vertrag). Während der Bauphase sind insbesondere die Prüf- und Hinweispflichten des Bauunternehmers gegenüber dem Bauherren – sei es in Bezug auf die ihm vorgelegte Planung oder die Vorleistungen anderer Gewerke – von erheblicher Bedeutung. Ebenso wichtig und tunlichst so früh wie möglich zu klären sind alle Fragen der Finanzierung eines Bauvorhabens. Aber auch arbeitsrechtliche Themen spielen tagtäglich eine Rolle, insbesondere bei der Gestaltung von Verträgen mit Nachunternehmern. Nach der Fertigstellung seiner Leistung besteht für den Bauunternehmer die größte Herausforderung dann darin, schnell deren Abnahme zu erreichen, um die Fälligkeit seiner Vergütung herbeizuführen und die grundsätzliche Gefahrtragung für die von ihm erbrachten Leistungen auf den Auftraggeber weiterzuleiten. Hierzu müssen seine Leistungen freilich frei von wesentlichen Mängeln sein. Oft wird dabei übersehen, dass es auf den Stand der anerkannten Regeln der Technik nicht zum Vertragsschlusses, sondern zum Zeitpunkt der Abnahme ankommt.

Welche Vorteile haben Gewerbebauten gegenüber Privatgebäuden?

Bei der Erstellung von Gewerbebauten begegnen sich zwei Vertragspartner auf Augenhöhe. Für den Auftragnehmer bedeutet dies insbesondere, dass er die – zuletzt noch verschärften – Anforderungen des Verbraucherschutzes nicht beachten muss (ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, etc.). Auch im Hinblick auf die mietrechtlichen Vorgaben im BGB bieten Gewerbebauten deutlich mehr Spielraum im Rahmen der Vertragsgestaltung. Steuerliche Unterschiede bestehen unter anderem insoweit, als ein Investor bei Gebäuden, die gewerblich genutzt werden sollen, grundsätzlich zum Vorsteuerabzug optieren kann.

Welcher Punkt wird in Bauverträgen gerne vergessen/übersehen?

Soweit ein schriftlicher Bauvertrag abgeschlossen wird, sind die wesentlichen Punkte (Leistungssoll, Vergütung, Vertragsfristen und -strafen, Abnahme, Mängelrechte, etc.) regelmäßig geklärt. Die getroffenen Regelungen zu Fristen sind jedoch oft zu unbestimmt; insbesondere fehlt es an kalendermäßig bestimmten Fristen. Treten Störungen im Bauablauf auf, was (leider) häufig der Fall ist, führen diese Ungenauigkeiten im Vertrag regelmäßig zu Meinungsverschiedenheiten. Gerade bei mündlichen Verträgen sind oft nur das Leistungssoll und die Vergütung (einigermaßen klar) geregelt. Andere regelungsbedürftige Punkte (beispielsweiße Termine etc.) müssen dann mühsam im Laufe der Bauphase aufgearbeitet werden. Dabei übersehen gerade unerfahrene Bauherren und insbesondere Verbraucher, dass es für Bauverträge per se keinen Formzwang gibt, das heißt, nicht nur der Vertrag selbst sondern auch etwaige Änderungen und/oder Ergänzungen im Nachhinein auch mündlich (also auch „mal schnell auf der Baustelle“) durch eine Absprache mit dem Auftragnehmer verbindlicher Vertragsinhalt werden.

Gibt es Regelungen im Baurecht, die Sie gerne ändern würden?

Zahlreiche. Ganz aktuell scheint mir jedoch insbesondere die mit dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts im BGB für seit dem 01.01.2018 geschlossene Bauverträge in § 650b) Abs. 2 BGB vorgesehen 30 Tages-Frist anpassungsbedürftig, da diese Regelung schlicht nicht praxistauglich ist und die Realitäten und Abläufe auf einer Baustelle ignoriert. Konkret ist hier geregelt, dass ein Bauherr einem Bauunternehmen einseitig (also ohne dass die Parteien eine Einigung erzielen – das geht immer) grundsätzlich erst nach 30 Tagen Verhandlung anordnen darf, dass dieser – soweit es ihm zumutbar ist – einen geänderten Werkerfolg oder eine geänderte Leistung zu erbringen hat, die für die Erreichung des vereinbarten Werkerfolges erforderlich ist. In der schon seit den 1920er Jahren bestehenden VOB/B (als besondere für die Baubranche entwickelte Allgemeine Geschäftsbedingungen) ist dies grundlegend anders und praxisgerechter geregelt. Ist die VOB/B (wirksam) vereinbart, kann der Bauherr regelmäßig sofort solche Anordnungen treffen.

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