Alexander Besser und Uwe Hartung, HBplusJuS

Immobilien & Co: Vermögen mit Steuervorteilen optimieren

Durch geschickte Gestaltungen können nicht unerheblich Steuern gespart und für den eigenen Vermögensaufbau genutzt werden. Worauf dabei zu achten ist, wissen Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser und Rechtsanwalt Uwe Hartung.

In Zeiten von Negativzinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit ist eine verstärkte Tendenz zu Investitionen in Edelmetalle und Immobilien zu beobachten. Während bei Edelmetallen die Entwicklung eher passiv verfolgt werden kann, kann bei Investitionen durch geplante Gestaltung aktiv ein Vermögenszuwachs gestaltet werden.

Ein wesentliches Gestaltungselement hierbei ist die Optimierung der steuerlichen Belastung. Gesparte – auch teilweise nach hinten verschobene Steuerbelastungen – ermöglichen es, die ersparten Aufwendungen für den weiteren Vermögensaufbau zu nutzen.

Immobilien: Privat oder durch Gesellschaft erwerben

Beim Aufbau von Immobilienvermögen ist zunächst beim Erwerb einer Immobilie zu überlegen, ob diese im Privatvermögen gehalten werden soll – und somit die Erträge dem persönlichen Steuersatz unterliegen – oder ob die Immobilie durch eine Gesellschaft des Investors erworben werden soll.

Fällt die Entscheidung für eine Gesellschaft, so ist eine strategische Überlegung notwendig in der festzulegen ist, ob Immobilien eher langfristig im Bestand bleiben sollen oder ob auch Veräußerungsaspekte nach einer längeren Haltedauer eine Rolle spielen.

Sind Veräußerungsüberlegungen (nach 10 Jahren) gegeben, so kann oftmals eine vermögensverwaltende Personengesellschaft die geeignete Rechtsform sein. Steht dagegen die langfristige Vermögensverwaltung im Vordergrund, so ist unter steuerlichen Gesichtspunkten oftmals eine steuerlich begünstigte vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft zu empfehlen.

Ist der Immobilienbestand so umfangreich, dass dieser, oder Teile davon, in eine Stiftung gegeben werden, so können steuerliche Vorteile aus Vermögensverwaltung und steuerfreier Veräußerung nach 10 Jahren kombiniert werden.

Haben Immobiliennutzer gemeinsame Interessen, so kann gegebenenfalls auch eine Familiengenossenschaft als Gestaltungsüberlegung in Frage kommen.

Neben den grundlegenden Überlegungen zur optimalen Rechtsform für das eigene Immobilienvermögen, sind natürlich auch die Wege zu planen wie Bestands-Immobilien steueroptimiert in eine andere Rechtsform überführt werden könnten. Ein Steuerthema bei diesen Überlegungen ist u.a. die Vermeidung von Grunderwerbsteuer, in deren Zusammenhang oftmals Stichworte wie 94:6 oder 89:11 genannt werden.

Photovoltaikanlagen: ein Trend-Invest

Ein weiteres Gebiet das aktuell gerne zu einem Vermögensaufbau durch Steueroptimierung genutzt wird ist die Investition in Photovoltaikanlagen. Durch vorweg genommene Abschreibungen können Steuern erspart werden, welche wiederum in die Anschaffung einer PV-Anlage investiert werden können. Das Stichwort in diesem Zusammenhang ist der sogenannte Investitionsabzugsbetrag.

Aus diesen, nur grob angerissenen, Themen ist zu erkennen, dass durch geschickte Gestaltungen nicht unerheblich Steuern gespart und für den eigenen Vermögensaufbau genutzt werden können. Um dieses Ziel zu erreichen bedarf es jedoch sorgfältiger strategischer Überlegungen und kenntnisreicher Planung.

Bei diesen Planungen sind neben steuerlichen Themen naturgemäß auch rechtliche Aspekte zu bedenken, denn neben der steuerlichen Vermögenoptimierung sind die jeweilige individuelle Ausgangslage der beteiligten Personen und die damit verbunden notwendigen rechtlichen Gestaltungen und Gestaltungmöglichkeiten verbunden.

Dritte an Immobilien beteiligen: das 94:6 oder 89:11 Modell

Ist es sinnvoll Dritte an der Immobiliengesellschaft zu beteiligen, wie im 94:6 oder 89:11 Modell, welchen Einfluss sollen diese auf die Gesellschaft und das Immobilienvermögen erhalten? Wie können in welcher Gesellschaftsform rechtmäßig die Stimmrechte ausgeschlossen und/oder individuell verteilt werden. Wie gestalte ich Rückfall- oder Verkaufsklauseln ohne den steuerlichen Wert der Gestaltung zu gefährden?

Auch ist es unbedingt notwendig, sich hinsichtlich der Auswahl der Gesellschaftsform auch über den Nachlass Gedanken zu machen. Soll zum Beispiel der Personenkreis eingeschränkt werden, der zukünftig Zugriff auf die Immobiliengesellschaft nehmen könnte? Sollen vom Zugriff beispielsweise zukünftige Ehefrauen/-männer von diesem Zugriff ausgeschlossen werden? Bedarf es einer Pflichtteilsregelung?

Bestehen unterschiedliche Haftungsrisiken, sodass das Immobilienvermögen in verschiedenen Gesellschaften mit unterschiedlichen Haftungsbeschränkungen zu halten ist? Macht unter diesen Umständen eventuell eine Immobilienholding Sinn und wer übernimmt Verwaltung der Immobilien mit welchen Vollmachten?

Eine steueroptimierte Vermögensverwaltung bedarf neben den strategischen Überlegungen zur Einsparung / Verlagerung von Steuern auch eine angepasste Gestaltung der rechtlichen Umstände.

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Ein wesentliches Gestaltungselement hierbei ist die Optimierung der steuerlichen Belastung. Gesparte – auch teilweise nach hinten verschobene Steuerbelastungen – ermöglichen es, die ersparten Aufwendungen für den weiteren Vermögensaufbau zu nutzen.

Immobilien: Privat oder durch Gesellschaft erwerben

Beim Aufbau von Immobilienvermögen ist zunächst beim Erwerb einer Immobilie zu überlegen, ob diese im Privatvermögen gehalten werden soll – und somit die Erträge dem persönlichen Steuersatz unterliegen – oder ob die Immobilie durch eine Gesellschaft des Investors erworben werden soll.

Fällt die Entscheidung für eine Gesellschaft, so ist eine strategische Überlegung notwendig in der festzulegen ist, ob Immobilien eher langfristig im Bestand bleiben sollen oder ob auch Veräußerungsaspekte nach einer längeren Haltedauer eine Rolle spielen.

Sind Veräußerungsüberlegungen (nach 10 Jahren) gegeben, so kann oftmals eine vermögensverwaltende Personengesellschaft die geeignete Rechtsform sein. Steht dagegen die langfristige Vermögensverwaltung im Vordergrund, so ist unter steuerlichen Gesichtspunkten oftmals eine steuerlich begünstigte vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft zu empfehlen.

Ist der Immobilienbestand so umfangreich, dass dieser, oder Teile davon, in eine Stiftung gegeben werden, so können steuerliche Vorteile aus Vermögensverwaltung und steuerfreier Veräußerung nach 10 Jahren kombiniert werden.

Haben Immobiliennutzer gemeinsame Interessen, so kann gegebenenfalls auch eine Familiengenossenschaft als Gestaltungsüberlegung in Frage kommen.

Neben den grundlegenden Überlegungen zur optimalen Rechtsform für das eigene Immobilienvermögen, sind natürlich auch die Wege zu planen wie Bestands-Immobilien steueroptimiert in eine andere Rechtsform überführt werden könnten. Ein Steuerthema bei diesen Überlegungen ist u.a. die Vermeidung von Grunderwerbsteuer, in deren Zusammenhang oftmals Stichworte wie 94:6 oder 89:11 genannt werden.

Photovoltaikanlagen: ein Trend-Invest

Ein weiteres Gebiet das aktuell gerne zu einem Vermögensaufbau durch Steueroptimierung genutzt wird ist die Investition in Photovoltaikanlagen. Durch vorweg genommene Abschreibungen können Steuern erspart werden, welche wiederum in die Anschaffung einer PV-Anlage investiert werden können. Das Stichwort in diesem Zusammenhang ist der sogenannte Investitionsabzugsbetrag.

Aus diesen, nur grob angerissenen, Themen ist zu erkennen, dass durch geschickte Gestaltungen nicht unerheblich Steuern gespart und für den eigenen Vermögensaufbau genutzt werden können. Um dieses Ziel zu erreichen bedarf es jedoch sorgfältiger strategischer Überlegungen und kenntnisreicher Planung.

Bei diesen Planungen sind neben steuerlichen Themen naturgemäß auch rechtliche Aspekte zu bedenken, denn neben der steuerlichen Vermögenoptimierung sind die jeweilige individuelle Ausgangslage der beteiligten Personen und die damit verbunden notwendigen rechtlichen Gestaltungen und Gestaltungmöglichkeiten verbunden.

Dritte an Immobilien beteiligen: das 94:6 oder 89:11 Modell

Ist es sinnvoll Dritte an der Immobiliengesellschaft zu beteiligen, wie im 94:6 oder 89:11 Modell, welchen Einfluss sollen diese auf die Gesellschaft und das Immobilienvermögen erhalten? Wie können in welcher Gesellschaftsform rechtmäßig die Stimmrechte ausgeschlossen und/oder individuell verteilt werden. Wie gestalte ich Rückfall- oder Verkaufsklauseln ohne den steuerlichen Wert der Gestaltung zu gefährden?

Auch ist es unbedingt notwendig, sich hinsichtlich der Auswahl der Gesellschaftsform auch über den Nachlass Gedanken zu machen. Soll zum Beispiel der Personenkreis eingeschränkt werden, der zukünftig Zugriff auf die Immobiliengesellschaft nehmen könnte? Sollen vom Zugriff beispielsweise zukünftige Ehefrauen/-männer von diesem Zugriff ausgeschlossen werden? Bedarf es einer Pflichtteilsregelung?

Bestehen unterschiedliche Haftungsrisiken, sodass das Immobilienvermögen in verschiedenen Gesellschaften mit unterschiedlichen Haftungsbeschränkungen zu halten ist? Macht unter diesen Umständen eventuell eine Immobilienholding Sinn und wer übernimmt Verwaltung der Immobilien mit welchen Vollmachten?

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