Hans-Peter Heinemann, Dr. Hille Heinemann Rechtsanwälte

Insolvenzverfahren: Hat es Einfluss auf noch bestehende Mietverträge?

Eine Kapitalgesellschaft muss ein Insolvenzverfahren eröffnen. Ob und welche Änderungen sich hierfür für noch bestehende Mietverträge ergeben, weiß Fachanwalt Hans-Peter Heinemann.

„Welche genauen Auswirkungen hat ein Insolvenzverfahren auf noch bestehende Mietverträge?“


Insolvenz- und Haftungsrechtsexperte Hans-Peter Heinemann von Dr. Hille Heinemann Rechtsanwälte antwortet:

Wenn Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung vorliegen, droht bei Kapitalgesellschaften die Insolvenz. Wird diese beantragt und ein Insolvenzverfahren eröffnet, wechselt die Leitungsmacht für das Unternehmen. Während die Geschäftsführung ihre Befugnisse überwiegend verliert, gleichwohl aber nicht aus dem Amt scheidet, übernimmt für die Frage der Vermögensverwaltung im weitesten Sinne der Insolvenzverwalter die Macht. 

Das führt nicht nur dazu, dass er sich darum bemüht, noch ausstehende Forderungen der insolventen Gesellschaft einzutreiben, sondern sich auch mit den Kosten des Pleiteunternehmens befassen muss. So ist er bestrebt, überflüssige Kosten eines Unternehmens zugunsten der Gläubiger zu vermeiden oder zu beseitigen. Dazu zählt auch die Überlegung, inwieweit laufende Verträge (Dauerschuldverhältnisse) wie zum Beispiel Mietverträge aufrechterhalten werden müssen oder ob diese gekündigt werden sollten. Denn aus diesen Verträgen fallen der Insolvenzmasse und somit zulasten der Gläubiger regelmäßig weitere Kosten an. Denkbar wäre auch, dass bereits mit dem Eintritt der Insolvenz ein Mietvertrag endet. 


Ist das insolvente Unternehmen Mieter oder Vermieter?

Festzuhalten ist, dass ein Mietvertrag über Räumlichkeiten mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens zunächst mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht. Das gilt insbesondere für solche Mietverträge, bei welchen das insolvente Unternehmen der Vermieter oder Verpächter ist. Steht das insolvente Unternehmen jedoch auf der anderen Seite des Mietvertrages, ist es also Mieter oder Pächter, so kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf eine etwaige feste Vertragslaufzeit oder einen zum Beispiel vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung gleichwohl den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen. 


Vorsicht bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags

Die vorzeitige Beendigung eines festen Mietvertrages kann jedoch für den solventen Mieter eine böse Überraschung darstellen. Folglich gibt ihm das Gesetz grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch an die Hand, den er für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses (zum Beispiel in Höhe einer für ein kurzfristig anderes Mietobjekt gezahlten höheren Miete) geltend machen kann. Das ist in manchen Fällen jedoch nur ein schwacher Trost: Denn mit dieser Schadensersatzforderung muss sich der Mieter an den Insolvenzverwalter seines Vermieters wenden, der diese Forderung gegebenenfalls zur Insolvenztabelle aufnimmt, der Mieter aber nicht sicher sein kann, dass er seine Forderung vollständig erhält.

Befindet sich eine gut vermietete Immobilie in der Insolvenzmasse, wird der Insolvenzverwalter versuchen, diese an einen Erwerber zu veräußern. Für diesen Fall tritt der neue Eigentümer in die ursprünglichen Miet- und Pachtverhältnisse ein. Aber Vorsicht: Damit ist das Recht des Mieters, in dem verkauften Objekt verbleiben zu dürfen, nicht gesichert. Denn der neue Eigentümer kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen die übernommenen Miet- und Pachtverhältnisse kündigen.


Diese Besonderheit muss beachtet werden

Besonderheiten gelten, wenn einer der Gesellschafter des insolventen Unternehmens ein Betriebsgebäude der Gesellschaft gegen Miete zur Nutzung überlassen hatte. In diesem Rahmen hat der Insolvenzverwalter grundsätzlich ebenfalls die Entscheidungsgewalt darüber, ob er das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Kündigungsfristen beenden will oder fortsetzen möchte. Will er es fortsetzen, kann sich der Gesellschafter dagegen zunächst nicht wehren, es sei denn, das Gebäude ist für die Fortführung des Unternehmens nicht von erheblicher Bedeutung (zum Beispiel vom Betrieb nicht genutzte Nebengebäude). Allerdings bekommt der Gesellschafter für die weitere Nutzung durch die von dem Insolvenzverwalter verwaltete Nutzung weiterhin einen Mietzins in bislang vereinbarter Höhe, ansonsten in Höhe des durchschnittlichen Mietzinses des letzten Jahres.


Sie haben Rückfragen an Insolvenz- und Haftungsrechtexperte Hans-Peter Heinemann, oder wünschen eine tiefergehende Beratung? Dann nehmen Sie jetzt direkt Kontakt auf.

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Hans-Peter Heinemann, Dr. Hille Heinemann Rechtsanwälte

Insolvenzverfahren: Hat es Einfluss auf noch bestehende Mietverträge?

Eine Kapitalgesellschaft muss ein Insolvenzverfahren eröffnen. Ob und welche Änderungen sich hierfür für noch bestehende Mietverträge ergeben, weiß Fachanwalt Hans-Peter Heinemann.

„Welche genauen Auswirkungen hat ein Insolvenzverfahren auf noch bestehende Mietverträge?“


Insolvenz- und Haftungsrechtsexperte Hans-Peter Heinemann von Dr. Hille Heinemann Rechtsanwälte antwortet:

Wenn Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung vorliegen, droht bei Kapitalgesellschaften die Insolvenz. Wird diese beantragt und ein Insolvenzverfahren eröffnet, wechselt die Leitungsmacht für das Unternehmen. Während die Geschäftsführung ihre Befugnisse überwiegend verliert, gleichwohl aber nicht aus dem Amt scheidet, übernimmt für die Frage der Vermögensverwaltung im weitesten Sinne der Insolvenzverwalter die Macht. 

Das führt nicht nur dazu, dass er sich darum bemüht, noch ausstehende Forderungen der insolventen Gesellschaft einzutreiben, sondern sich auch mit den Kosten des Pleiteunternehmens befassen muss. So ist er bestrebt, überflüssige Kosten eines Unternehmens zugunsten der Gläubiger zu vermeiden oder zu beseitigen. Dazu zählt auch die Überlegung, inwieweit laufende Verträge (Dauerschuldverhältnisse) wie zum Beispiel Mietverträge aufrechterhalten werden müssen oder ob diese gekündigt werden sollten. Denn aus diesen Verträgen fallen der Insolvenzmasse und somit zulasten der Gläubiger regelmäßig weitere Kosten an. Denkbar wäre auch, dass bereits mit dem Eintritt der Insolvenz ein Mietvertrag endet. 


Ist das insolvente Unternehmen Mieter oder Vermieter?

Festzuhalten ist, dass ein Mietvertrag über Räumlichkeiten mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens zunächst mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht. Das gilt insbesondere für solche Mietverträge, bei welchen das insolvente Unternehmen der Vermieter oder Verpächter ist. Steht das insolvente Unternehmen jedoch auf der anderen Seite des Mietvertrages, ist es also Mieter oder Pächter, so kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf eine etwaige feste Vertragslaufzeit oder einen zum Beispiel vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung gleichwohl den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen. 


Vorsicht bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags

Die vorzeitige Beendigung eines festen Mietvertrages kann jedoch für den solventen Mieter eine böse Überraschung darstellen. Folglich gibt ihm das Gesetz grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch an die Hand, den er für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses (zum Beispiel in Höhe einer für ein kurzfristig anderes Mietobjekt gezahlten höheren Miete) geltend machen kann. Das ist in manchen Fällen jedoch nur ein schwacher Trost: Denn mit dieser Schadensersatzforderung muss sich der Mieter an den Insolvenzverwalter seines Vermieters wenden, der diese Forderung gegebenenfalls zur Insolvenztabelle aufnimmt, der Mieter aber nicht sicher sein kann, dass er seine Forderung vollständig erhält.

Befindet sich eine gut vermietete Immobilie in der Insolvenzmasse, wird der Insolvenzverwalter versuchen, diese an einen Erwerber zu veräußern. Für diesen Fall tritt der neue Eigentümer in die ursprünglichen Miet- und Pachtverhältnisse ein. Aber Vorsicht: Damit ist das Recht des Mieters, in dem verkauften Objekt verbleiben zu dürfen, nicht gesichert. Denn der neue Eigentümer kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen die übernommenen Miet- und Pachtverhältnisse kündigen.


Diese Besonderheit muss beachtet werden

Besonderheiten gelten, wenn einer der Gesellschafter des insolventen Unternehmens ein Betriebsgebäude der Gesellschaft gegen Miete zur Nutzung überlassen hatte. In diesem Rahmen hat der Insolvenzverwalter grundsätzlich ebenfalls die Entscheidungsgewalt darüber, ob er das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Kündigungsfristen beenden will oder fortsetzen möchte. Will er es fortsetzen, kann sich der Gesellschafter dagegen zunächst nicht wehren, es sei denn, das Gebäude ist für die Fortführung des Unternehmens nicht von erheblicher Bedeutung (zum Beispiel vom Betrieb nicht genutzte Nebengebäude). Allerdings bekommt der Gesellschafter für die weitere Nutzung durch die von dem Insolvenzverwalter verwaltete Nutzung weiterhin einen Mietzins in bislang vereinbarter Höhe, ansonsten in Höhe des durchschnittlichen Mietzinses des letzten Jahres.


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