Dipl.-Ing. Peter Kragler, Kragler Immobilien

Immobilienpreise: „Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise?“

B4B-Leser fragen, unsere Branchenexperten aus der Region antworten: Die Corona-Krise hat Auswirkungen in vielen Bereichen des Lebens und der Wirtschaft langfristige Auswirkungen. Wie sie sich konkret auf die Immobilienpreise auswirkt, weiß Peter Kragler, unser Experte für Immobilienfragen.

Aufgrund der Corona-Pandemie hält die Welt derzeit den Atem an. Der wohl gravierendste Faktor neben dem Virus selbst ist die damit verbundene Unsicherheit. Die Weltwirtschaft setzt zu einer abrupten Vollbremsung an, Märkte reagieren äußerst nervös auf jedes kleinste Signal - egal ob positiv oder negativ. Aber auch im persönlichen Bereich grassieren Sorgen über Einkommen, Umsatz und das quo vadis. Folglich geraten auch Akteure im Immobiliensektor ins Grübeln, waren sie doch in den letzten Jahren so gelassen, ja fast schon risikofrei. Wie wird sich die Krise auf Immobilien auswirken und wie geht es die nächsten Monate weiter? Da wohl keiner in diesen Zeiten eine verlässliche Aussage treffen kann, sollen an dieser Stelle zumindest die harten Fakten aufbereitet und interpretiert werden.

Auswirkungen auf Immobilienpreise und Investments

Die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie sind heute noch nicht einmal im groben Rahmen abschätzbar. Unvermeidbar scheint jedoch der Fakt zu sein, dass wir weltweit in eine wirtschaftliche Rezession rutschen. Alle Vermögensklassen stehen deshalb faktisch unter enormen Druck. Die Befürchtungen der Anleger bezieht sich auch auf eine drohende Inflation als Folge der geöffneten Geldschleusen der Zentralbanken. In der Verkaufspanik der letzten Wochen entwickelt sich daher die Frage, worin die liquiden Mittel am besten investiert sind. Ein Blick in vergangene Krisen sollte Immobilienanlegern jedoch Hoffnung geben, denn die Anlageklasse Immobilien hat dort am wenigsten auf Abwärtstrends reagiert. Eine steigende Geldmenge in den Märkten hat in der Vergangenheit den Anstieg der Immobilienpreise auf derzeitige Rekordhöhen mit ermöglicht. Immobilien wurden daher immer als eine Art Kompensation zur Inflation aufgewertet.

Kehrseite der Medaille könnten jedoch auch wie schon 2008 die Immobilienkredite werden. Zum einen wenn sich Leute ihre eigenen Finanzierungen nicht mehr leisten können. Zu teuer finanzierte Objekte fanden dort keine Abnehmer mehr, was sich auf den Preis auswirkte. Zum anderen wird die Schicht der potenziellen Käufer generell dünner, da einigen die Mittel zur Akquisition fehlen. Diese Problematik betrifft jedoch nicht den Wert der Immobilie selbst, denn wie im Anlagebereich generell bekannt ist, realisiert sich ein gesunkener Wert erst durch den Verkauf. Langfristige Immobilieninvestments könnten sich auch in dieser Krise wieder als Gewinner erweisen, wenn sie denn solide finanziert sind und die Immobilie selbst die entsprechende Wertsubstanz besitzt.

Abschließend sollten Anleger sich nicht von dem derzeitigen medialen Hype lenken lassen. Schreckensmeldungen wie „Mieter werden keine Miete mehr zahlen“ oder „Notartermine sind nicht mehr möglich“ sind nicht nur reine Polemik, sondern meist faktisch falsch. Dass der Grundsatz pacta sunt servanda vor allem im gewerblichen Mietrecht bis dato unverändert gilt, hat inzwischen auch Adidas - peinlich berührt - in Verbindung mit einer Entschuldigung in vollseitigen Anzeigen in großen Tageszeitungen zugegeben. Rationales Handeln wird auch der Schlüssel in dieser Krise sein.

Auswirkungen auf Mietpreise

Nicht weniger komplex ist die Frage nach der Auswirkung auf die lokalen Mietpreise in der Region. Mit hoher Wahrscheinlichkeit kann in den nächsten Wochen und Monaten von einer generellen Verlangsamung der Entwicklungen auf dem Wohn- und Gewerbemietmarkt ausgegangen werden. Das enorme Tempo der vergangenen Jahre wird sich alleine aufgrund der aktuellen Schwierigkeiten verlangsamen. Ursachen werden neben erschwerten Besichtigungen, Umzügen, Finanzierungen und Baugenehmigungen auch das verlangsamte Wachstum vieler Branchen sein. Die krisenbedingten Regelungen zum Mieterschutz sowie die stagnierenden Reallöhne werden die konstanten Mietsteigerungen im Wohnungsmarkt zudem dämpfen. Ein vorläufiges Ende des konstanten Mietenwachstums in der Region ist somit wahrscheinlich.

Trotz aller Widrigkeiten ist der hohe Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen aber nicht einfach verschwunden. Qualitativ hochwertige Flächen werden auch in Krisenzeiten im Preis nicht nennenswert fallen. Es ist damit zu rechnen, dass der Preis in den kommenden Monaten zwar den Wachstumskurs der Vergangenheit nicht fortführen, aber ein konstantes Niveau halten wird. Lediglich in bestimmten Lagen mit ohnehin mäßiger Nachfrage ist mit einem leichten Rückgang zu rechnen. Die bereits oben angesprochene mediale Hysterie, die teilweise regelrechte Preisstürze prophezeit, ist auch bei den Mieten überzogen. Die Region ist stark und die allgemeine Flächenknappheit wird sich nicht in Luft auflösen. Der Wohn- und Gewerbemietmarkt wird eine Verschnaufpause einlegen, aber die Qualität und Attraktivität des regionalen Marktes wird tiefere Einschnitte fernhalten.

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Auswirkungen auf Immobilienpreise und Investments

Die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie sind heute noch nicht einmal im groben Rahmen abschätzbar. Unvermeidbar scheint jedoch der Fakt zu sein, dass wir weltweit in eine wirtschaftliche Rezession rutschen. Alle Vermögensklassen stehen deshalb faktisch unter enormen Druck. Die Befürchtungen der Anleger bezieht sich auch auf eine drohende Inflation als Folge der geöffneten Geldschleusen der Zentralbanken. In der Verkaufspanik der letzten Wochen entwickelt sich daher die Frage, worin die liquiden Mittel am besten investiert sind. Ein Blick in vergangene Krisen sollte Immobilienanlegern jedoch Hoffnung geben, denn die Anlageklasse Immobilien hat dort am wenigsten auf Abwärtstrends reagiert. Eine steigende Geldmenge in den Märkten hat in der Vergangenheit den Anstieg der Immobilienpreise auf derzeitige Rekordhöhen mit ermöglicht. Immobilien wurden daher immer als eine Art Kompensation zur Inflation aufgewertet.

Kehrseite der Medaille könnten jedoch auch wie schon 2008 die Immobilienkredite werden. Zum einen wenn sich Leute ihre eigenen Finanzierungen nicht mehr leisten können. Zu teuer finanzierte Objekte fanden dort keine Abnehmer mehr, was sich auf den Preis auswirkte. Zum anderen wird die Schicht der potenziellen Käufer generell dünner, da einigen die Mittel zur Akquisition fehlen. Diese Problematik betrifft jedoch nicht den Wert der Immobilie selbst, denn wie im Anlagebereich generell bekannt ist, realisiert sich ein gesunkener Wert erst durch den Verkauf. Langfristige Immobilieninvestments könnten sich auch in dieser Krise wieder als Gewinner erweisen, wenn sie denn solide finanziert sind und die Immobilie selbst die entsprechende Wertsubstanz besitzt.

Abschließend sollten Anleger sich nicht von dem derzeitigen medialen Hype lenken lassen. Schreckensmeldungen wie „Mieter werden keine Miete mehr zahlen“ oder „Notartermine sind nicht mehr möglich“ sind nicht nur reine Polemik, sondern meist faktisch falsch. Dass der Grundsatz pacta sunt servanda vor allem im gewerblichen Mietrecht bis dato unverändert gilt, hat inzwischen auch Adidas - peinlich berührt - in Verbindung mit einer Entschuldigung in vollseitigen Anzeigen in großen Tageszeitungen zugegeben. Rationales Handeln wird auch der Schlüssel in dieser Krise sein.

Auswirkungen auf Mietpreise

Nicht weniger komplex ist die Frage nach der Auswirkung auf die lokalen Mietpreise in der Region. Mit hoher Wahrscheinlichkeit kann in den nächsten Wochen und Monaten von einer generellen Verlangsamung der Entwicklungen auf dem Wohn- und Gewerbemietmarkt ausgegangen werden. Das enorme Tempo der vergangenen Jahre wird sich alleine aufgrund der aktuellen Schwierigkeiten verlangsamen. Ursachen werden neben erschwerten Besichtigungen, Umzügen, Finanzierungen und Baugenehmigungen auch das verlangsamte Wachstum vieler Branchen sein. Die krisenbedingten Regelungen zum Mieterschutz sowie die stagnierenden Reallöhne werden die konstanten Mietsteigerungen im Wohnungsmarkt zudem dämpfen. Ein vorläufiges Ende des konstanten Mietenwachstums in der Region ist somit wahrscheinlich.

Trotz aller Widrigkeiten ist der hohe Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen aber nicht einfach verschwunden. Qualitativ hochwertige Flächen werden auch in Krisenzeiten im Preis nicht nennenswert fallen. Es ist damit zu rechnen, dass der Preis in den kommenden Monaten zwar den Wachstumskurs der Vergangenheit nicht fortführen, aber ein konstantes Niveau halten wird. Lediglich in bestimmten Lagen mit ohnehin mäßiger Nachfrage ist mit einem leichten Rückgang zu rechnen. Die bereits oben angesprochene mediale Hysterie, die teilweise regelrechte Preisstürze prophezeit, ist auch bei den Mieten überzogen. Die Region ist stark und die allgemeine Flächenknappheit wird sich nicht in Luft auflösen. Der Wohn- und Gewerbemietmarkt wird eine Verschnaufpause einlegen, aber die Qualität und Attraktivität des regionalen Marktes wird tiefere Einschnitte fernhalten.

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