Dipl.-Ing. Peter Kragler, Kragler Immobilien

Gewerbeimmobilien: „Soll ich meine Immobilie untervermieten?“

B4B-Leser fragen, unsere Branchenexperten aus der Region antworten: „Wie stehen Sie zur Untermiete von Kleinunternehmen oder Spezialisten, wenn das Objekt für den eigenen Bedarf zu groß wird?“ Peter Kragler, unser Experte für Immobilienfragen, gibt seine Einschätzung.

Die Idee, die eigenen Mietflächen in Teilen unterzuvermieten ist eine gängige Praxis im Bereich der gewerblichen Immobilien. Die Rahmenbedingungen sind meist günstig und eine Untervermietung schafft sowohl bei Hauptmieter als auch bei Untermieter maximale Flexibilität. Ein Erfolgskonzept, welches auch im Hinblick auf Covid19 weiter an Zuspruch gewinnen wird.

Rechtlicher Rahmen für eine Untervermietung

Der rechtliche Grundstein für eine Untervermietung ist in der Regel in jedem gewerblichen Mietvertrag gelegt. Vertragliche Gestaltungen, die ein Recht zur Untervermietung vollständig ausschließen, sind höchstrichterlich eher bedenklich und daher sehr selten. Standardregelungen sehen meist die Zustimmung des Vermieters vor, welche dieser aber ohne berechtigte Einwände erteilen muss. Hier ist die Prüfung der eigenen vertraglichen Gegebenheit erforderlich, um in die Planung der Untervermietung einzusteigen.

Untermietverhältnis: Umsetzung in der Praxis

In der Praxis lässt sich ein Untermietverhältnis grundsätzlich einfach umsetzen. Die vertragliche Vereinbarung sollte neben den elementaren Bestandteilen alle Fragen des Zugangs, der Mitbenutzung von Flächen und des Parteiverkehrs enthalten. Auch steuerliche Aspekte sind vorher abzuklären. Teilweise kann sogar die Einrichtung vom Untermieter genutzt werden, was wiederum eine Erleichterung für beide Parteien sein kann.

Oft ergeben sich aus der Zusammenarbeit mit den neuen Untermietern auch positive Symbiose-Effekte. Gerade im medizinischen Bereich und im Dienstleistungssektor lassen sich dadurch die Wege der Kunden verbinden. Negative Auswirkungen sind erfahrungsgemäß selten, es sollte lediglich darauf geachtet werden, dass Fragen des Parteiverkehrs, des Parkens und der Sicherheit im Vorfeld zufriedenstellend abgeklärt werden.

Moderne Mietverhältnisse zeichnen sich dadurch aus, dass der Hauptmieter die erforderliche Flexibilität bereits bei Anmietung der Flächen berücksichtigt hat. So kann das eigene Wachstum vorbereitet werden, indem eine aktuell noch zu große Fläche angemietet wird, um direkt zu Beginn einen Untermieter aufzunehmen. Diese Fläche kann dann für eine spätere Expansion genutzt werden, ohne den gesamten Firmensitz verlagern zu müssen. Gerade Unternehmen aus sprunghaft wachsenden Branchen im IT- oder Forschungssektor nutzen dieses Vorgehen, um kurzfristig auf erhöhten Flächenbedarf reagieren zu können.

Flexibilität in Zeiten von Covid19

Die Corona-Pandemie zwingt zahlreiche Unternehmen dazu ihre Ressourcen zumindest vorübergehend zu verkleinern. Eine Untervermietung schafft auch hier die nötige Flexibilität, um den bestehenden Mietvertrag nicht aufgeben zu müssen. Eine temporäre Untervermietung von Flächen ist auch aus diesen Beweggründen branchenübergreifend sinnvoll.

Sie haben Rückfragen an Immobilienexperte Peter Kragler, oder wünschen eine tiefergehende Beratung? Dann nehmen Sie jetzt direkt Kontakt auf.

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Die Idee, die eigenen Mietflächen in Teilen unterzuvermieten ist eine gängige Praxis im Bereich der gewerblichen Immobilien. Die Rahmenbedingungen sind meist günstig und eine Untervermietung schafft sowohl bei Hauptmieter als auch bei Untermieter maximale Flexibilität. Ein Erfolgskonzept, welches auch im Hinblick auf Covid19 weiter an Zuspruch gewinnen wird.

Rechtlicher Rahmen für eine Untervermietung

Der rechtliche Grundstein für eine Untervermietung ist in der Regel in jedem gewerblichen Mietvertrag gelegt. Vertragliche Gestaltungen, die ein Recht zur Untervermietung vollständig ausschließen, sind höchstrichterlich eher bedenklich und daher sehr selten. Standardregelungen sehen meist die Zustimmung des Vermieters vor, welche dieser aber ohne berechtigte Einwände erteilen muss. Hier ist die Prüfung der eigenen vertraglichen Gegebenheit erforderlich, um in die Planung der Untervermietung einzusteigen.

Untermietverhältnis: Umsetzung in der Praxis

In der Praxis lässt sich ein Untermietverhältnis grundsätzlich einfach umsetzen. Die vertragliche Vereinbarung sollte neben den elementaren Bestandteilen alle Fragen des Zugangs, der Mitbenutzung von Flächen und des Parteiverkehrs enthalten. Auch steuerliche Aspekte sind vorher abzuklären. Teilweise kann sogar die Einrichtung vom Untermieter genutzt werden, was wiederum eine Erleichterung für beide Parteien sein kann.

Oft ergeben sich aus der Zusammenarbeit mit den neuen Untermietern auch positive Symbiose-Effekte. Gerade im medizinischen Bereich und im Dienstleistungssektor lassen sich dadurch die Wege der Kunden verbinden. Negative Auswirkungen sind erfahrungsgemäß selten, es sollte lediglich darauf geachtet werden, dass Fragen des Parteiverkehrs, des Parkens und der Sicherheit im Vorfeld zufriedenstellend abgeklärt werden.

Moderne Mietverhältnisse zeichnen sich dadurch aus, dass der Hauptmieter die erforderliche Flexibilität bereits bei Anmietung der Flächen berücksichtigt hat. So kann das eigene Wachstum vorbereitet werden, indem eine aktuell noch zu große Fläche angemietet wird, um direkt zu Beginn einen Untermieter aufzunehmen. Diese Fläche kann dann für eine spätere Expansion genutzt werden, ohne den gesamten Firmensitz verlagern zu müssen. Gerade Unternehmen aus sprunghaft wachsenden Branchen im IT- oder Forschungssektor nutzen dieses Vorgehen, um kurzfristig auf erhöhten Flächenbedarf reagieren zu können.

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Die Corona-Pandemie zwingt zahlreiche Unternehmen dazu ihre Ressourcen zumindest vorübergehend zu verkleinern. Eine Untervermietung schafft auch hier die nötige Flexibilität, um den bestehenden Mietvertrag nicht aufgeben zu müssen. Eine temporäre Untervermietung von Flächen ist auch aus diesen Beweggründen branchenübergreifend sinnvoll.

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