Dipl.-Ing. Peter Kragler, Kragler Immobilien

Gewerbe: Welche Faktoren unterscheiden A- von B-Lagen?

Macht es einen Unterschied, ob sich eine Gewerbeimmobilie in einer A- oder B-Lage befindet? Und welche Eigenschaften machen eine A- beziehungsweise B-Lage aus?

B4B Leser fragt:

Die 1A-Lage gilt als die „Pole Position“ für Händler, während B-Lagen eine schlechtere Reputation haben. Aber was steckt hinter den Klassifizierungen dieser Lagen für Gewerbeimmobilien? Welche Negativfaktoren machen eigentlich den Unterschied zwischen einer A- und einer B-Lage?

Peter Kragler von Kragler Immobilien, Experte für Immobilienfragen, antwortet:

Die Klassifizierungen der Lage gilt als ein entscheidendes Kriterium für den Wert einer Immobilie und des daraus resultierenden Mietpreises. Darüber hinaus gelten sie als Indikator für den zukünftigen Erfolg bestimmter Unternehmungen. Veränderungen der Lagebewertung wirken sich jedoch nicht zwangsweise auf den Wert der Immobilie aus.

Die vier Klassen sind durch das GfK-Prisma (Gesellschaft für Konsumforschung) genauer definiert. Es gibt die 1A, 1B, 2A und 2B-Lage. Als Basis für die Klassifizierungen werden verschiedenste Kennziffern zu Rate gezogen. Dazu gehören die durchschnittliche Besuchsfrequenz potenzieller Kunden, die Infrastruktur von Verkehr, beziehungsweise Parkmöglichkeiten und die bauliche Struktur des Gebietes, sowie die Prognosen für die zukünftige Entwicklung der Umgebung. Diese Daten werden im Rahmen einer Standort- und Marktanalyse erhoben.

Gemäß der Definition der GfK zählen zur 1A-Lage Immobilien im Stadtzentrum, die eine hohe Passanten-Frequenz und eine hohe Sortimentsbreite aufweisen. Es spielt jedoch nicht nur die Quantität der Passanten eine wichtige Rolle für die Bewertung, sondern auch qualitative Faktoren, wie die Kaufbereitschaft und Kaufabsicht, sind von großer Bedeutung. Die Zahl der Passanten in Fußgängerzonen sollte zwischen 10.000 und 15.500 Personen pro Stunde liegen.

Die Infrastruktur rund um die Immobilie ist durch einen fast flächendeckenden Bestand an Geschäften und der Existenz von Magnetbetrieben geprägt. Der potenzielle Kunde wird durch ein großes, ausgewogenes Angebot sowohl mit Sortimentsbreite als auch mit Sortimentstiefe gelockt.

Leerstände und Mindernutzungen sind in einer A-Lage nur ausnahmsweise anzutreffen. Durch die hohen Mietpreise finden viele internationale und nationale Filialen ihren Platz in der A-Lage, meist eingegliedert in eine Ladenfront.

Dem gegenüber steht die B-Lage, die im Mietpreis deutlich günstiger ist. Hierbei handelt es sich in den meisten Fällen um Nebenstraßen, die direkt an eine A-Lage angrenzen. Sie sind der Aus- und Zulauf einer A-Lage. Die Passanten-Frequenz liegt bei circa 50-70% des Spitzenwertes des Bezugsraumes. Bei einer A-Lage liegt dieser Wert bei über 75%. Als Top-A-Lage qualifizieren sich Lagen mit einer Passanten-Frequenz von 95%. Kunden suchen Geschäfte in B Lagen oftmals gezielt auf. Hier ist die Kaufintention klar vorhanden, jedoch die Laufkundschaft deutlich reduziert. Auch die Wirksamkeit von Werbung und Schaufenstern ist in dieser Konsumlage deutlich geringer, wodurch die spontanen Absatzchancen sinken.

Die Mietpreise in der B-Lage liegen bei ungefähr 50 bis 70% der Spitzenpreise der Stadt. Die Gesamtfläche für B-Lagen ist deutlich größer als die für A-Lagen. Dadurch haben die Mietpreise – bei identischem Flächenstandard - ein geringeres Preisniveau und durch das höhere Angebot an Flächen, kommt es zum Teil zu Leerständen und Mindernutzungen. B-Lagen werden neben vereinzelten internationalen und nationalen Filialen gerne von inhabergeführten Geschäften genutzt. Typische Sortimente beinhalten Produkte des täglichen Bedarfs, sowie Dienstleistungen und Gastronomieangebote.

Unser Firmengebäude galt jahrzehntelang als “A”, soll jetzt aber plötzlich nur noch “B” sein, obwohl sich nichts geändert hat? 

Die Kennzeichnung als A oder B-Lage bezieht sich nicht auf das Firmengebäude per se, sondern basiert auf den oben genannten Faktoren, die einem ständigen Wandel unterliegen. Städte, Einkaufslagen und Konsumverhalten von Kunden strukturieren sich im Laufe der Jahre um. So kann es dazu kommen, dass sich beispielsweise die Passanten-Frequenz rückläufig entwickelt oder sich andere Handelsschwerpunkte in der Stadt entwickelt haben. Durch eine aktuelle Standortanalyse kann so die Bewertung von einer älteren Bewertung abweichen und die A-Lage zur B-Lage herabgestuft werden. Im Hinblick auf den Immobilienpreis führt dies, wie eingangs erwähnt, jedoch nicht zwingend zu einer Abwertung. Die maßgeblich preisbildenden Faktoren bestehen weiterhin hauptsächlich in der Immobilie selbst. So wirkt sich der Unterschied zwischen A- und B-Lage in der Praxis nur bei der Veräußerung an größere Investoren aus, welche Immobilien oft nach starren Lageanforderungen filtern.

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Peter Kragler von Kragler Immobilien, Experte für Immobilienfragen, antwortet:

Die Klassifizierungen der Lage gilt als ein entscheidendes Kriterium für den Wert einer Immobilie und des daraus resultierenden Mietpreises. Darüber hinaus gelten sie als Indikator für den zukünftigen Erfolg bestimmter Unternehmungen. Veränderungen der Lagebewertung wirken sich jedoch nicht zwangsweise auf den Wert der Immobilie aus.

Die vier Klassen sind durch das GfK-Prisma (Gesellschaft für Konsumforschung) genauer definiert. Es gibt die 1A, 1B, 2A und 2B-Lage. Als Basis für die Klassifizierungen werden verschiedenste Kennziffern zu Rate gezogen. Dazu gehören die durchschnittliche Besuchsfrequenz potenzieller Kunden, die Infrastruktur von Verkehr, beziehungsweise Parkmöglichkeiten und die bauliche Struktur des Gebietes, sowie die Prognosen für die zukünftige Entwicklung der Umgebung. Diese Daten werden im Rahmen einer Standort- und Marktanalyse erhoben.

Gemäß der Definition der GfK zählen zur 1A-Lage Immobilien im Stadtzentrum, die eine hohe Passanten-Frequenz und eine hohe Sortimentsbreite aufweisen. Es spielt jedoch nicht nur die Quantität der Passanten eine wichtige Rolle für die Bewertung, sondern auch qualitative Faktoren, wie die Kaufbereitschaft und Kaufabsicht, sind von großer Bedeutung. Die Zahl der Passanten in Fußgängerzonen sollte zwischen 10.000 und 15.500 Personen pro Stunde liegen.

Die Infrastruktur rund um die Immobilie ist durch einen fast flächendeckenden Bestand an Geschäften und der Existenz von Magnetbetrieben geprägt. Der potenzielle Kunde wird durch ein großes, ausgewogenes Angebot sowohl mit Sortimentsbreite als auch mit Sortimentstiefe gelockt.

Leerstände und Mindernutzungen sind in einer A-Lage nur ausnahmsweise anzutreffen. Durch die hohen Mietpreise finden viele internationale und nationale Filialen ihren Platz in der A-Lage, meist eingegliedert in eine Ladenfront.

Dem gegenüber steht die B-Lage, die im Mietpreis deutlich günstiger ist. Hierbei handelt es sich in den meisten Fällen um Nebenstraßen, die direkt an eine A-Lage angrenzen. Sie sind der Aus- und Zulauf einer A-Lage. Die Passanten-Frequenz liegt bei circa 50-70% des Spitzenwertes des Bezugsraumes. Bei einer A-Lage liegt dieser Wert bei über 75%. Als Top-A-Lage qualifizieren sich Lagen mit einer Passanten-Frequenz von 95%. Kunden suchen Geschäfte in B Lagen oftmals gezielt auf. Hier ist die Kaufintention klar vorhanden, jedoch die Laufkundschaft deutlich reduziert. Auch die Wirksamkeit von Werbung und Schaufenstern ist in dieser Konsumlage deutlich geringer, wodurch die spontanen Absatzchancen sinken.

Die Mietpreise in der B-Lage liegen bei ungefähr 50 bis 70% der Spitzenpreise der Stadt. Die Gesamtfläche für B-Lagen ist deutlich größer als die für A-Lagen. Dadurch haben die Mietpreise – bei identischem Flächenstandard - ein geringeres Preisniveau und durch das höhere Angebot an Flächen, kommt es zum Teil zu Leerständen und Mindernutzungen. B-Lagen werden neben vereinzelten internationalen und nationalen Filialen gerne von inhabergeführten Geschäften genutzt. Typische Sortimente beinhalten Produkte des täglichen Bedarfs, sowie Dienstleistungen und Gastronomieangebote.

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Die Kennzeichnung als A oder B-Lage bezieht sich nicht auf das Firmengebäude per se, sondern basiert auf den oben genannten Faktoren, die einem ständigen Wandel unterliegen. Städte, Einkaufslagen und Konsumverhalten von Kunden strukturieren sich im Laufe der Jahre um. So kann es dazu kommen, dass sich beispielsweise die Passanten-Frequenz rückläufig entwickelt oder sich andere Handelsschwerpunkte in der Stadt entwickelt haben. Durch eine aktuelle Standortanalyse kann so die Bewertung von einer älteren Bewertung abweichen und die A-Lage zur B-Lage herabgestuft werden. Im Hinblick auf den Immobilienpreis führt dies, wie eingangs erwähnt, jedoch nicht zwingend zu einer Abwertung. Die maßgeblich preisbildenden Faktoren bestehen weiterhin hauptsächlich in der Immobilie selbst. So wirkt sich der Unterschied zwischen A- und B-Lage in der Praxis nur bei der Veräußerung an größere Investoren aus, welche Immobilien oft nach starren Lageanforderungen filtern.

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