Uwe Hartung und Alexander Besser, HBplusJuS

Gesetzesänderungen: „Wann muss ein Architekt informieren?“

B4B-Leser fragen, unsere Branchenexperten aus der Region antworten: Im Baurecht und der Bautechnik sind die zu beachtenden Anforderungen und Vorschriften im ständigen Wandel. Umso ärgerlicher also, wenn die fertige Planung wegen strengerer Vorgaben abgeändert werden muss. Dabei stellt sich die Frage: „Inwieweit muss ein Architekt den Auftraggeber über mögliche Gesetzesänderungen aufklären , die zwar noch nicht beschlossen, aber absehbar sind, und die eine Neuplanung erfordern?“ Rechtsanwalt Uwe Hartung, Equity Partner und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser klären auf.

Barrierefreiheit, schärferer Brandschutz, erhöhte Anforderungen an die Wärmedämmung und den zu erwartenden Energieverbrauch – die Änderungen der gesetzlichen und technischen Ansprüche an Neubauten werden laufen verändert. Auch die durch den Gesetzgeber forcierte E-Mobilitätswende macht vor dem Hausbau nicht halt. Der Architekt ist hier der erste Ansprechpartner des Bauherrn indem er die entscheidenden Weichen für das spätere Bauwerk stellt.

Was sind die Aufgaben des Architekten?

Der Architekt steht in einer besonderen Vertrauensbeziehung zu seinem Auftraggeber. Daher wird der Architekt, der umfassend, also von der Planung bis zur Objektüberwachung und -betreuung beauftragt ist, auch als der „Sachwalter“ des Auftraggebers bezeichnet. Das Aufgabenspektrum geht hierbei weit über das bloße Erstellen der Eingabeplanung hinaus. Den Architekten treffen umfassende Beratungs-, Prüf- und Hinweispflichten. Insbesondere hat der Architekt nach dem Bundesgerichtshof Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planvorgaben und Zielbestimmungen des Bauherrn ergeben, zu untersuchen, zu analysieren und zu klären. Von Anfang an hat der Architekt auf die Risiken aus der Planungsaufgabe hinzuweisen, den wirtschaftliche Kostenrahmen und die Finanzierung durch den Bauherren zu beachten.

Was gilt bei abzusehenden Gesetzesänderungen?

Die vorgenannten Grundsätze und die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs werden gerade im Rahmen der Eingabeplanung deutlich. Den Architekten trifft eine besondere Pflicht und damit ein besonderes Haftungsrisiko bei der Erbringung einer genehmigungsfähigen Planung. Das heißt, der Architekt ist dem Bauherrn gegenüber verpflichtet, auf die Erteilung einer rechtmäßigen und bestandskräftigen Baugenehmigung hinzuwirken und hat daher auch notwendige Änderungen in der Planung vorzunehmen. Die eingereichte Planung muss sich im Einklang mit den zum Genehmigungszeitpunkt (aktuellen) maßgeblichen Vorschriften befinden und somit genehmigungsfähig sein. Zwischenzeitlich abweichende Anforderungen auf Grund neuer Gesetzeslage müssen – soweit einschlägig – berücksichtigt werden.

Weiter sollte der Architekt nach der Ansicht der Richter des Bundesgerichtshofs auf eventuelle Kostensteigerungen durch zu erwartende Rechtsänderungen achten und den Bauherren in jeder Phase seiner Tätigkeit hierzu beraten.

E-Mobilität im Rahmen der Architektenplanung

Mit dem Gesetzesentwurf zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (GEIG) will der Gesetzgeber die für die E-Mobilität erforderliche Infrastruktur, also Ladestellen, vorantreiben. Hiernach soll der Bauherr verpflichtet werden, ab einer gewissen Stellplatzzahl die für die Errichtung von PKW-Ladepunkten notwendige Leitungsinfrastruktur schon vorab zu schaffen. Hierzu zählt nicht nur die Leitungsführung, sondern auch Raum für die Zähler und die erforderlichen Schutzelemente. Der Entwurf sieht diese Verpflichtung nicht nur beim Neubau von Wohn- und Gewerbeimmobilien vor, sondern auch bei größeren Renovierungsarbeiten. Der Gesetzesentwurf wäre nach seiner aktuellen Fassung nicht anzuwenden auf Vorhaben, deren Antrag auf Baugenehmigung vor Ablauf des 10. März 2021 eingereicht wurde.

Wann haftet der Architekt?

Für den Architekten bedeutet die Umsetzung des Entwurfs ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko. Gerade am Beispiel eines größeren Wohnbauvorhabens wird die finanzielle Tragweite ersichtlich. Bei zu errichtenden Wohngebäuden mit mehr als 10 Stellplätzen müsste jeder Stellplatz mit der nötigen Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet werden. Ein nicht unerheblicher Planungs- und finanzieller Mehraufwand.

An dieser Stelle gilt es, gerade bei einer längeren Planungsphase, den Bauherren möglichst frühzeitig über den Stichtag einer solchen Änderung zu informieren und für eine rechtzeitige Einreichung der Eingabeplanung vor 11. März 2021 Sorge zu tragen. Andererseits hat der Bauherr an der Einreichung der Eingabeplanung so mitzuwirken, dass die Eingabeplanung spätestens zum 10. März 2021 eingereicht wird, um die Vorgaben des GEIG nicht beachtet zu müssen. Versäumnisse in diesem Punkt können zu Schadensersatzansprüchen des Bauherrn gegenüber dem Architekten wegen des Mehraufwandes in Bezug auf die Baukosten aber auch der weiteren Planungskosten führen. Scheitert das Projekt aus diesem Grund ganz, kommt auch eine Haftung auf Erstattung der nutzlosen Aufwendungen in Betracht.

Sie haben Rückfragen an Uwe Hartung und Alexander Besser, oder wünschen eine tiefergehende Beratung? Dann nehmen Sie jetzt gerne direkt Kontakt auf.

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Barrierefreiheit, schärferer Brandschutz, erhöhte Anforderungen an die Wärmedämmung und den zu erwartenden Energieverbrauch – die Änderungen der gesetzlichen und technischen Ansprüche an Neubauten werden laufen verändert. Auch die durch den Gesetzgeber forcierte E-Mobilitätswende macht vor dem Hausbau nicht halt. Der Architekt ist hier der erste Ansprechpartner des Bauherrn indem er die entscheidenden Weichen für das spätere Bauwerk stellt.

Was sind die Aufgaben des Architekten?

Der Architekt steht in einer besonderen Vertrauensbeziehung zu seinem Auftraggeber. Daher wird der Architekt, der umfassend, also von der Planung bis zur Objektüberwachung und -betreuung beauftragt ist, auch als der „Sachwalter“ des Auftraggebers bezeichnet. Das Aufgabenspektrum geht hierbei weit über das bloße Erstellen der Eingabeplanung hinaus. Den Architekten treffen umfassende Beratungs-, Prüf- und Hinweispflichten. Insbesondere hat der Architekt nach dem Bundesgerichtshof Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planvorgaben und Zielbestimmungen des Bauherrn ergeben, zu untersuchen, zu analysieren und zu klären. Von Anfang an hat der Architekt auf die Risiken aus der Planungsaufgabe hinzuweisen, den wirtschaftliche Kostenrahmen und die Finanzierung durch den Bauherren zu beachten.

Was gilt bei abzusehenden Gesetzesänderungen?

Die vorgenannten Grundsätze und die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs werden gerade im Rahmen der Eingabeplanung deutlich. Den Architekten trifft eine besondere Pflicht und damit ein besonderes Haftungsrisiko bei der Erbringung einer genehmigungsfähigen Planung. Das heißt, der Architekt ist dem Bauherrn gegenüber verpflichtet, auf die Erteilung einer rechtmäßigen und bestandskräftigen Baugenehmigung hinzuwirken und hat daher auch notwendige Änderungen in der Planung vorzunehmen. Die eingereichte Planung muss sich im Einklang mit den zum Genehmigungszeitpunkt (aktuellen) maßgeblichen Vorschriften befinden und somit genehmigungsfähig sein. Zwischenzeitlich abweichende Anforderungen auf Grund neuer Gesetzeslage müssen – soweit einschlägig – berücksichtigt werden.

Weiter sollte der Architekt nach der Ansicht der Richter des Bundesgerichtshofs auf eventuelle Kostensteigerungen durch zu erwartende Rechtsänderungen achten und den Bauherren in jeder Phase seiner Tätigkeit hierzu beraten.

E-Mobilität im Rahmen der Architektenplanung

Mit dem Gesetzesentwurf zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (GEIG) will der Gesetzgeber die für die E-Mobilität erforderliche Infrastruktur, also Ladestellen, vorantreiben. Hiernach soll der Bauherr verpflichtet werden, ab einer gewissen Stellplatzzahl die für die Errichtung von PKW-Ladepunkten notwendige Leitungsinfrastruktur schon vorab zu schaffen. Hierzu zählt nicht nur die Leitungsführung, sondern auch Raum für die Zähler und die erforderlichen Schutzelemente. Der Entwurf sieht diese Verpflichtung nicht nur beim Neubau von Wohn- und Gewerbeimmobilien vor, sondern auch bei größeren Renovierungsarbeiten. Der Gesetzesentwurf wäre nach seiner aktuellen Fassung nicht anzuwenden auf Vorhaben, deren Antrag auf Baugenehmigung vor Ablauf des 10. März 2021 eingereicht wurde.

Wann haftet der Architekt?

Für den Architekten bedeutet die Umsetzung des Entwurfs ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko. Gerade am Beispiel eines größeren Wohnbauvorhabens wird die finanzielle Tragweite ersichtlich. Bei zu errichtenden Wohngebäuden mit mehr als 10 Stellplätzen müsste jeder Stellplatz mit der nötigen Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet werden. Ein nicht unerheblicher Planungs- und finanzieller Mehraufwand.

An dieser Stelle gilt es, gerade bei einer längeren Planungsphase, den Bauherren möglichst frühzeitig über den Stichtag einer solchen Änderung zu informieren und für eine rechtzeitige Einreichung der Eingabeplanung vor 11. März 2021 Sorge zu tragen. Andererseits hat der Bauherr an der Einreichung der Eingabeplanung so mitzuwirken, dass die Eingabeplanung spätestens zum 10. März 2021 eingereicht wird, um die Vorgaben des GEIG nicht beachtet zu müssen. Versäumnisse in diesem Punkt können zu Schadensersatzansprüchen des Bauherrn gegenüber dem Architekten wegen des Mehraufwandes in Bezug auf die Baukosten aber auch der weiteren Planungskosten führen. Scheitert das Projekt aus diesem Grund ganz, kommt auch eine Haftung auf Erstattung der nutzlosen Aufwendungen in Betracht.

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