Alexander Besser und Alexander Bähr, HBplusJuS

Fenster- und Lichtrechte: Was gilt beim Bauen?

Was, wenn es beim Bau der neuen Lagerhalle auf dem Nachbargrundstück finster wird? Darf ich bauen, wenn es zu Beeinträchtigung der Belichtung und Besonnung kommt?

B4B-Leser fragt:

Wir planen gerade den Bau eines Lagers an der Grundstücksgrenze und befürchten einen Konflikt mit Nachbarn. Gibt es in Deutschland eine ähnliche Vorschrift wie in anderen Ländern, dass das „Lichtrecht” der Nachbarn geschützt ist bzw. dass man es abkaufen kann oder muss?

Unsere Experten Alexander Bähr, Rechtsanwalt für Immobilienwirtschaftsrecht und Verwaltungsrecht, und Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser antworten:

Es kommt zunächst auf das Bundesland an. Sogenannte Fenster- und Lichtrechte sind Teil des öffentlichen Nachbarrechts und unterliegen daher der Gesetzgebungskompetenz der Länder.

Öffentliches Nachbarrecht ist Landesrecht

Wirft man zum Beispiel einen Blick in die Nachbarrechtsgesetze von Nordrhein-Westfalen (NAchbG-NRW) oder dem Saarland (NAchbG-SL), so findet man eindeutige Regelungen. So muss von einem Fenster oder von einem zum Betreten bestimmten Bauteil mit einem später errichteten Bauwerk mindestens ein Abstand von 2,0 Metern eingehalten werden (§ 4 NAchbG-NRW bzw. § 35 NAchbG-SL).

Der Abstand kann jedoch unterschritten werden, wenn das später errichtete Gebäude den Lichtfall nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt oder der Nachbar der Unterschreitung zustimmt. D.h. grundsätzlich wäre es in bestimmten Fallkonstellationen und Bundesländern denkbar, dem Nachbarn seine Zustimmung „abzukaufen“. Eine Pflicht hierzu oder ein gesetzlicher Entschädigungsanspruch bestehen grundsätzlich nicht.

Das gilt in Bayern

In Bayern findet sich das öffentliche Nachbarrecht im Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB). Wer dort nachschlägt findet ebenfalls ein Fensterrecht (Art. 43 AGBGB), allerdings mit einem ganz anderen Regelungsinhalt. In Bayern kann der Nachbar verlangen, dass Fenster, die einen bestimmten Grenzabstand unterschreiten so ausgeführt werden, dass weder ein Durchblicken noch ein Öffnen möglich ist.

Hier variiert die Rechtslage also stark von Bundesland zu Bundesland. Wer jetzt aber glaubt, dass man in Bayern beim Bau in der Grenznähe keine Rücksicht auf die Lichtverhältnisse nehmen muss oder im Saarland nur 2,0 Meter Abstand einhalten muss, der irrt auch.

Entscheidend ist das öffentliche Baurecht

Neben dem öffentlichen Nachbarrecht sind bei einem Bauvorhaben in erster Linie die Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten. Insbesondere gilt das sogenannte nachbarschaftliche Gebot der Rücksichtnahme im Baurecht. Ausprägungen dieses Gebots finden sich sowohl in bundesrechtlichen Vorschriften wie dem Baugesetzbuch, als auch in den verschiedenen Bauordnungen der Länder, insbesondere bei Regelungen zu Abstandsflächen. Nach dem nachbarschaftlichen Gebot der Rücksichtnahme ist ein Bauvorhaben auch immer dann unzulässig, wenn von ihm unzumutbare Beeinträchtigungen auf ein Nachbargrundstück ausgehen.

Eine Verschattung kann grundsätzlich eine solche unzumutbare Beeinträchtigung darstellen. Hierzu hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in München aber erst kürzlich entschieden, dass das Gebot der Rücksichtnahme dem Nachbarn nicht das Recht gibt‚ von jeglicher Beeinträchtigung der Belichtung und Besonnung verschont zu bleiben. Eine Rechtsverletzung ist erst zu bejahen‚ wenn von dem Vorhaben eine unzumutbare Beeinträchtigung ausgeht. Eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme hinsichtlich Belichtung, Belüftung und Besonnung scheidet in aller Regel aus, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden.

Fazit

Im Ergebnis sind Lichtrechte, bzw. die Belichtungsverhältnisse benachbarter Grundstücke, in Deutschland also im Allgemeinen und in manchen Bundesländern im Besonderen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften geschützt. Eine generelle Pflicht den Nachbarn für erlittene Beeinträchtigungen bei der Belichtung seines Grundstücks finanziell zu entschädigen, besteht hingegen nicht. Allerdings kann es im Einzelfall natürlich sehr sinnvoll sein eine Einigung mit dem Nachbarn zu suchen, um aufkommende Streitigkeiten früh zu vermeiden.

Sie haben Rückfragen an Alexander Bähr und Alexander Besser, oder wünschen eine tiefergehende Beratung? Dann nehmen Sie jetzt gerne direkt Kontakt auf.

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B4B-Leser fragt:

Wir planen gerade den Bau eines Lagers an der Grundstücksgrenze und befürchten einen Konflikt mit Nachbarn. Gibt es in Deutschland eine ähnliche Vorschrift wie in anderen Ländern, dass das „Lichtrecht” der Nachbarn geschützt ist bzw. dass man es abkaufen kann oder muss?

Unsere Experten Alexander Bähr, Rechtsanwalt für Immobilienwirtschaftsrecht und Verwaltungsrecht, und Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser antworten:

Es kommt zunächst auf das Bundesland an. Sogenannte Fenster- und Lichtrechte sind Teil des öffentlichen Nachbarrechts und unterliegen daher der Gesetzgebungskompetenz der Länder.

Öffentliches Nachbarrecht ist Landesrecht

Wirft man zum Beispiel einen Blick in die Nachbarrechtsgesetze von Nordrhein-Westfalen (NAchbG-NRW) oder dem Saarland (NAchbG-SL), so findet man eindeutige Regelungen. So muss von einem Fenster oder von einem zum Betreten bestimmten Bauteil mit einem später errichteten Bauwerk mindestens ein Abstand von 2,0 Metern eingehalten werden (§ 4 NAchbG-NRW bzw. § 35 NAchbG-SL).

Der Abstand kann jedoch unterschritten werden, wenn das später errichtete Gebäude den Lichtfall nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt oder der Nachbar der Unterschreitung zustimmt. D.h. grundsätzlich wäre es in bestimmten Fallkonstellationen und Bundesländern denkbar, dem Nachbarn seine Zustimmung „abzukaufen“. Eine Pflicht hierzu oder ein gesetzlicher Entschädigungsanspruch bestehen grundsätzlich nicht.

Das gilt in Bayern

In Bayern findet sich das öffentliche Nachbarrecht im Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB). Wer dort nachschlägt findet ebenfalls ein Fensterrecht (Art. 43 AGBGB), allerdings mit einem ganz anderen Regelungsinhalt. In Bayern kann der Nachbar verlangen, dass Fenster, die einen bestimmten Grenzabstand unterschreiten so ausgeführt werden, dass weder ein Durchblicken noch ein Öffnen möglich ist.

Hier variiert die Rechtslage also stark von Bundesland zu Bundesland. Wer jetzt aber glaubt, dass man in Bayern beim Bau in der Grenznähe keine Rücksicht auf die Lichtverhältnisse nehmen muss oder im Saarland nur 2,0 Meter Abstand einhalten muss, der irrt auch.

Entscheidend ist das öffentliche Baurecht

Neben dem öffentlichen Nachbarrecht sind bei einem Bauvorhaben in erster Linie die Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten. Insbesondere gilt das sogenannte nachbarschaftliche Gebot der Rücksichtnahme im Baurecht. Ausprägungen dieses Gebots finden sich sowohl in bundesrechtlichen Vorschriften wie dem Baugesetzbuch, als auch in den verschiedenen Bauordnungen der Länder, insbesondere bei Regelungen zu Abstandsflächen. Nach dem nachbarschaftlichen Gebot der Rücksichtnahme ist ein Bauvorhaben auch immer dann unzulässig, wenn von ihm unzumutbare Beeinträchtigungen auf ein Nachbargrundstück ausgehen.

Eine Verschattung kann grundsätzlich eine solche unzumutbare Beeinträchtigung darstellen. Hierzu hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in München aber erst kürzlich entschieden, dass das Gebot der Rücksichtnahme dem Nachbarn nicht das Recht gibt‚ von jeglicher Beeinträchtigung der Belichtung und Besonnung verschont zu bleiben. Eine Rechtsverletzung ist erst zu bejahen‚ wenn von dem Vorhaben eine unzumutbare Beeinträchtigung ausgeht. Eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme hinsichtlich Belichtung, Belüftung und Besonnung scheidet in aller Regel aus, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden.

Fazit

Im Ergebnis sind Lichtrechte, bzw. die Belichtungsverhältnisse benachbarter Grundstücke, in Deutschland also im Allgemeinen und in manchen Bundesländern im Besonderen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften geschützt. Eine generelle Pflicht den Nachbarn für erlittene Beeinträchtigungen bei der Belichtung seines Grundstücks finanziell zu entschädigen, besteht hingegen nicht. Allerdings kann es im Einzelfall natürlich sehr sinnvoll sein eine Einigung mit dem Nachbarn zu suchen, um aufkommende Streitigkeiten früh zu vermeiden.

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