Alexander Besser und Uwe Hartung, HBplusJuS

Bauen: Wann sind Forderungen der Gemeinde zulässig?

Bestimmte Bau-  und Ausführungsarten hängen nicht immer nur vom Bauherren ab. Wann was gilt und in welchen Fällen Forderungen der Gemeinde nicht zulässig sind.

B4B-Leser fragt:

Die Gemeinde verlangt von uns bestimmte Maßnahmen für eine nachhaltige Architektur, damit wir das Baurecht für eine Erweiterung unserer Produktion erhalten. Ist das zulässig?

Unsere Experten, Rechtsanwalt Uwe Hartung, Equity Partner und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, und Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser antworten:

Das hängt von den folgenden zwei Punkten ab.

1. Vorgaben nach einem Bebauungsplan

Einerseits können sich rechtsverbindliche Vorgaben und Auflagen für bestimmte Bau- oder Ausführungsarten aus der Bauleitplanung – also dem Flächennutzungsplan und Bebauungsplan – und den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen ergeben. Andererseits steht jedem Eigentümer eines Grundstücks grundsätzlich ein verfassungsmäßig geschütztes Recht zum Bauen aus Art. 14 GG zu.

Erster Schritt: Blick in den Bebauungsplan

Mit dem Recht zur Bauleitplanung halten die Gemeinde das wichtigste Planungswerkzeug zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung in der Hand. Hierzu stellt die Gemeinde nach dem festgelegten gesetzlichen Verfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit und den jeweiligen Fachbehörden Bebauungspläne auf, mit denen die zukünftige bauliche Gestaltung im Gemeindegebiet gelenkt werden soll. Daher lohnt zuallererst ein Blick in den Bebauungsplan, sofern vorhanden. Hierin kann die Gemeinde weitreichende und sehr detaillierte Vorgaben machen. Es kann nicht nur vorgegeben werden wie weit, wie hoch oder wie groß und mit welchem Abstand zur Straße gebaut werden muss.

Diese Details können vorgegeben werden

Es können sich auch ganz bestimmte Detailvorgaben finden, wie das Verbauen von Butzenscheiben oder die Ausführung mit Reetdächern. Neben bestimmten Materialien und optischen Vorgaben können aber auch konkrete klima- und energiepolitische Ziele im Rahmen der verfolgt werden. Hierzu hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren die Bestimmungen des Baugesetzbuchs angepasst. So hat beispielsweise die Stadt Ulm in Teilen des Planungsgebiet „Sonnenfeld“ die Ausführung von Neubauten als Passivhäuser vorgeschrieben. Auch die hessische Gemeinde Lohfelden und die Stadt Heidelberg haben solche Planvorgaben getroffen.

2. Kein Bebauungsplan

Schwieriger wird es für die Gemeinden Auflagen oder Voraussetzung für eine nachhaltige Architektur zu setzen, wenn kein Bebauungsplan besteht. Die Zulässigkeit solcher Anforderungen ergeben sich ausschließlich aus dem Gesetz. Bauvorhaben im Innenbereich müssen sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Vorschriften der einschlägigen Landesbauordnung müssen eingehalten werden. Verbindliche Vorschriften zur Einsparung und Energie finden sich darüber hinaus in dem seit November 2020 gültigen Gebäudeenergiegesetz (GEG). Solange die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden, obliegt es ausschließlich dem Bauherrn wie er sein Vorhaben im Einzelfall ausgestaltet.

Bauherr hat alleiniges Recht für sein Vorhaben

Wenn die Gemeinde sich also vorliegend für ein umweltbewusstes und nachhaltiges Bauen einsetzt, ist dies sicherlich ein erstrebenswertes Ziel. Es empfiehlt sich auch für eine gute Nachbarschaft den Wünschen und Anregungen einer Gemeinde in einem Dialog offen aber bestimmt zu begegnen. Insbesondere, da die Gemeinden dem Bauwilligen das Leben schwermachen kann und unter anderem den Baubeginn erheblich verzögern kann. Allerdings hat die Gemeinde kein Recht, Ihnen Vorschriften für nachhaltiges Bauen zu machen.

In diesem Fall kommt das Landratsamt ins Spiel

Bei der Erteilung der Baugenehmigung in den Landkreisen bleibt ein weiterer Aspekt. Für die Baugenehmigung ist nicht die Gemeinde zuständig, sondern die untere Bauaufsichtsbehörde in Gestalt des Landratsamts. Zwar muss die Gemeinde formell zu jedem Bauvorhaben ihr gemeindliches Einvernehmen erteilen, dieses darf sie aber ebenfalls nur verweigern, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Wird das Einvernehmen aus sachfremden, zum Beispiel politischen Erwägungen, nicht erteilt, ist die Baubehörde befugt dieses Einvernehmen zu ersetzen und die gewünschte Baugenehmigung zu erteilen.

Besteht also kein Bebauungsplan für Ihr Grundstück, der eine nachhaltige Architektur definiert und vorschreibt und besteht nach dem Gesetz im bebauungsplanfreien Baugebiet ein Baurecht für Ihre Produktionserweiterung, ist die Auflage beziehungsweise Forderung der Gemeinde unzulässig.

Sie haben Rückfragen an Uwe Hartung und Alexander Besser, oder wünschen eine tiefergehende Beratung? Dann nehmen Sie jetzt gerne direkt Kontakt auf.

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Bestimmte Bau-  und Ausführungsarten hängen nicht immer nur vom Bauherren ab. Wann was gilt und in welchen Fällen Forderungen der Gemeinde nicht zulässig sind.

B4B-Leser fragt:

Die Gemeinde verlangt von uns bestimmte Maßnahmen für eine nachhaltige Architektur, damit wir das Baurecht für eine Erweiterung unserer Produktion erhalten. Ist das zulässig?

Unsere Experten, Rechtsanwalt Uwe Hartung, Equity Partner und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, und Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser antworten:

Das hängt von den folgenden zwei Punkten ab.

1. Vorgaben nach einem Bebauungsplan

Einerseits können sich rechtsverbindliche Vorgaben und Auflagen für bestimmte Bau- oder Ausführungsarten aus der Bauleitplanung – also dem Flächennutzungsplan und Bebauungsplan – und den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen ergeben. Andererseits steht jedem Eigentümer eines Grundstücks grundsätzlich ein verfassungsmäßig geschütztes Recht zum Bauen aus Art. 14 GG zu.

Erster Schritt: Blick in den Bebauungsplan

Mit dem Recht zur Bauleitplanung halten die Gemeinde das wichtigste Planungswerkzeug zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung in der Hand. Hierzu stellt die Gemeinde nach dem festgelegten gesetzlichen Verfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit und den jeweiligen Fachbehörden Bebauungspläne auf, mit denen die zukünftige bauliche Gestaltung im Gemeindegebiet gelenkt werden soll. Daher lohnt zuallererst ein Blick in den Bebauungsplan, sofern vorhanden. Hierin kann die Gemeinde weitreichende und sehr detaillierte Vorgaben machen. Es kann nicht nur vorgegeben werden wie weit, wie hoch oder wie groß und mit welchem Abstand zur Straße gebaut werden muss.

Diese Details können vorgegeben werden

Es können sich auch ganz bestimmte Detailvorgaben finden, wie das Verbauen von Butzenscheiben oder die Ausführung mit Reetdächern. Neben bestimmten Materialien und optischen Vorgaben können aber auch konkrete klima- und energiepolitische Ziele im Rahmen der verfolgt werden. Hierzu hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren die Bestimmungen des Baugesetzbuchs angepasst. So hat beispielsweise die Stadt Ulm in Teilen des Planungsgebiet „Sonnenfeld“ die Ausführung von Neubauten als Passivhäuser vorgeschrieben. Auch die hessische Gemeinde Lohfelden und die Stadt Heidelberg haben solche Planvorgaben getroffen.

2. Kein Bebauungsplan

Schwieriger wird es für die Gemeinden Auflagen oder Voraussetzung für eine nachhaltige Architektur zu setzen, wenn kein Bebauungsplan besteht. Die Zulässigkeit solcher Anforderungen ergeben sich ausschließlich aus dem Gesetz. Bauvorhaben im Innenbereich müssen sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Vorschriften der einschlägigen Landesbauordnung müssen eingehalten werden. Verbindliche Vorschriften zur Einsparung und Energie finden sich darüber hinaus in dem seit November 2020 gültigen Gebäudeenergiegesetz (GEG). Solange die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden, obliegt es ausschließlich dem Bauherrn wie er sein Vorhaben im Einzelfall ausgestaltet.

Bauherr hat alleiniges Recht für sein Vorhaben

Wenn die Gemeinde sich also vorliegend für ein umweltbewusstes und nachhaltiges Bauen einsetzt, ist dies sicherlich ein erstrebenswertes Ziel. Es empfiehlt sich auch für eine gute Nachbarschaft den Wünschen und Anregungen einer Gemeinde in einem Dialog offen aber bestimmt zu begegnen. Insbesondere, da die Gemeinden dem Bauwilligen das Leben schwermachen kann und unter anderem den Baubeginn erheblich verzögern kann. Allerdings hat die Gemeinde kein Recht, Ihnen Vorschriften für nachhaltiges Bauen zu machen.

In diesem Fall kommt das Landratsamt ins Spiel

Bei der Erteilung der Baugenehmigung in den Landkreisen bleibt ein weiterer Aspekt. Für die Baugenehmigung ist nicht die Gemeinde zuständig, sondern die untere Bauaufsichtsbehörde in Gestalt des Landratsamts. Zwar muss die Gemeinde formell zu jedem Bauvorhaben ihr gemeindliches Einvernehmen erteilen, dieses darf sie aber ebenfalls nur verweigern, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Wird das Einvernehmen aus sachfremden, zum Beispiel politischen Erwägungen, nicht erteilt, ist die Baubehörde befugt dieses Einvernehmen zu ersetzen und die gewünschte Baugenehmigung zu erteilen.

Besteht also kein Bebauungsplan für Ihr Grundstück, der eine nachhaltige Architektur definiert und vorschreibt und besteht nach dem Gesetz im bebauungsplanfreien Baugebiet ein Baurecht für Ihre Produktionserweiterung, ist die Auflage beziehungsweise Forderung der Gemeinde unzulässig.

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