Alexander Besser und Uwe Hartung, HBplusJuS

Bau einer neuen Werkhalle: Gibt es im Mischgebiet ein Höhenlimit?

Wenn ein Unternehmen seinen Betrieb erweitern möchte, muss das erst behördlich genehmigt werden. Macht es dabei einen Unterschied ob das angrenzende Baugebiet ein Wohn- oder Mischgebiet ist?

B4B-Leser fragt:

Mit der Begründung, das angrenzende Wohngebiet dürfe nicht beeinträchtigt werden, wurde uns ein Limit für die Höhe einer neu zu bauenden Werkhalle gesetzt. Jetzt ist aus dem Wohngebiet ein Mischgebiet geworden. Gilt das Limit dann weiter oder dürfen wir nachbessern?

Unsere Experten, Rechtsanwalt Uwe Hartung, Equity Partner und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, und Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser antworten:

Entscheidend ist vorliegend weniger, ob es sich bei dem benachbarten Baugebiet um ein Wohn- oder Mischgebiet handelt, sondern ob die Erhöhung um ein Stockwerk mit dem Grundsatz der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme in Einklang steht.

Im Bauplanungsrecht steht das Gebot der Rücksichtnahme im Mittelpunkt. Dieses besagt, dass ein Bauvorhaben das den Festsetzungen eines Bebauungsplans entspricht im Einzelfall trotzdem unwirksam sein kann, wenn von ihm eine unzumutbare Beeinträchtigung auf benachbarte Grundstücke ausgeht. Ausprägungen dieses Prinzips sind beispielsweise in den Bestimmungen der §§ 30 bis 35 BauGB (Baugesetzbuch) und § 15 BauNVO (Baunutzungsverordnung) enthalten.

Auch wenn die einzelnen Festsetzungen des Bebauungsplans im Hinblick auf das Baugebiet (reine Wohngebiete/allgemeine Wohngebiete/ Mischgebiete/etc.) grundsätzlich nur verbindliche Festsetzungen für alle Bauvorhaben in dessen Geltungsbereich treffen, endet das das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot nicht an der Grenze des Bebauungsplans. Auf dieses kann sich jeder betroffene Nachbar auch dann berufen, wenn sich dessen Grundstück im Geltungsbereich eines anderen Bebauungsplans oder einem anderen Baugebiet befindet.

Grenzbereiche sind daher nach der Rechtsprechung des BverwG empfindlich, denn gerade in Grenzbereichen gilt, dass nicht immer scharf zwischen den verschiedenen Baugebieten zu unterscheiden bzw. zu trennen ist. Die Frage, ob ein Bauvorhaben mit den nachbarlichen Interessen vereinbar ist, richtet sich somit nach der tatsächlich vorhandenen städtebaulichen Situation.

Entscheidend ist die Situation vor Ort

Liegt ein Umgebungsbereich vor, indem die Bebauung von reiner Wohnbebauung zu aufgelockerter und dann immer dichter werdender Gewerbebebauung führt, so ist dies als die besondere Eigenart des Baugebietes bei der Auslegung des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebots zu berücksichtigen. Aufgrund der Eigenart des Baugebiets könnte die Aufstockung um ein weiteres Stockwerk damit die berechtigten Interessen der betroffenen Nachbarn verletzen und daher als unzulässig eingestuft werden. Dabei wäre es unerheblich, ob sich das Grundstück des betroffenen Nachbarn in einem allgemeinen Wohn- oder einem Mischgebiet befindet.

Auf der anderen Seite gibt es auch Übergangsgebiete, in denen einstöckige Wohnbungalows an mehrstöckige Gewerbe- und Verwaltungsgebäude angrenzen. Dann wäre dies die Besonderheit des Umgebungsbereichs, die im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen ist.

Sicherlich ist auch bedeutsam, warum das benachbarte Baugebiet von einem Wohn- in ein Mischgebiet umgewandelt wurde. Wenn das darauf beruht, dass sich im unmittelbaren Umgriff des Grenzbereichs z.B. mehrstöckige Gewerbebebauung findet, dürfte die Aufstockung um ein weiteres Stockwerk eher nicht als rücksichtslos zu Lasten der betroffenen Nachbarn einzustufen sein.

Die Bauvoranfrage als erstes Mittel

Die konkrete Beantwortung der Frage verlangt also immer einen genauen Blick auf die Situation vor Ort. Die Frage, ob die Aufstockung um ein Stockwerk an dieser Stelle gegen das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot verstößt, ist also nicht leicht zu beantworten. An dieser Stelle bestehen auch seitens der zuständigen Baugenehmigungsbehörden erhebliche Spielräume.

Eine einfache Möglichkeit um herauszufinden wie sich die Baugenehmigungsbehörde positioniert ist eine Bauvoranfrage zu stellen. Hierbei kann man bereits vor Einreichung eines Bauantrags eine verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über einzelne Fragen einholen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wären und die selbständig beurteilt werden können.

Sie haben Rückfragen an Uwe Hartung und Alexander Besser, oder wünschen eine tiefergehende Beratung? Dann nehmen Sie jetzt gerne direkt Kontakt auf.

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Mit der Begründung, das angrenzende Wohngebiet dürfe nicht beeinträchtigt werden, wurde uns ein Limit für die Höhe einer neu zu bauenden Werkhalle gesetzt. Jetzt ist aus dem Wohngebiet ein Mischgebiet geworden. Gilt das Limit dann weiter oder dürfen wir nachbessern?

Unsere Experten, Rechtsanwalt Uwe Hartung, Equity Partner und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, und Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Alexander Besser antworten:

Entscheidend ist vorliegend weniger, ob es sich bei dem benachbarten Baugebiet um ein Wohn- oder Mischgebiet handelt, sondern ob die Erhöhung um ein Stockwerk mit dem Grundsatz der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme in Einklang steht.

Im Bauplanungsrecht steht das Gebot der Rücksichtnahme im Mittelpunkt. Dieses besagt, dass ein Bauvorhaben das den Festsetzungen eines Bebauungsplans entspricht im Einzelfall trotzdem unwirksam sein kann, wenn von ihm eine unzumutbare Beeinträchtigung auf benachbarte Grundstücke ausgeht. Ausprägungen dieses Prinzips sind beispielsweise in den Bestimmungen der §§ 30 bis 35 BauGB (Baugesetzbuch) und § 15 BauNVO (Baunutzungsverordnung) enthalten.

Auch wenn die einzelnen Festsetzungen des Bebauungsplans im Hinblick auf das Baugebiet (reine Wohngebiete/allgemeine Wohngebiete/ Mischgebiete/etc.) grundsätzlich nur verbindliche Festsetzungen für alle Bauvorhaben in dessen Geltungsbereich treffen, endet das das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot nicht an der Grenze des Bebauungsplans. Auf dieses kann sich jeder betroffene Nachbar auch dann berufen, wenn sich dessen Grundstück im Geltungsbereich eines anderen Bebauungsplans oder einem anderen Baugebiet befindet.

Grenzbereiche sind daher nach der Rechtsprechung des BverwG empfindlich, denn gerade in Grenzbereichen gilt, dass nicht immer scharf zwischen den verschiedenen Baugebieten zu unterscheiden bzw. zu trennen ist. Die Frage, ob ein Bauvorhaben mit den nachbarlichen Interessen vereinbar ist, richtet sich somit nach der tatsächlich vorhandenen städtebaulichen Situation.

Entscheidend ist die Situation vor Ort

Liegt ein Umgebungsbereich vor, indem die Bebauung von reiner Wohnbebauung zu aufgelockerter und dann immer dichter werdender Gewerbebebauung führt, so ist dies als die besondere Eigenart des Baugebietes bei der Auslegung des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebots zu berücksichtigen. Aufgrund der Eigenart des Baugebiets könnte die Aufstockung um ein weiteres Stockwerk damit die berechtigten Interessen der betroffenen Nachbarn verletzen und daher als unzulässig eingestuft werden. Dabei wäre es unerheblich, ob sich das Grundstück des betroffenen Nachbarn in einem allgemeinen Wohn- oder einem Mischgebiet befindet.

Auf der anderen Seite gibt es auch Übergangsgebiete, in denen einstöckige Wohnbungalows an mehrstöckige Gewerbe- und Verwaltungsgebäude angrenzen. Dann wäre dies die Besonderheit des Umgebungsbereichs, die im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen ist.

Sicherlich ist auch bedeutsam, warum das benachbarte Baugebiet von einem Wohn- in ein Mischgebiet umgewandelt wurde. Wenn das darauf beruht, dass sich im unmittelbaren Umgriff des Grenzbereichs z.B. mehrstöckige Gewerbebebauung findet, dürfte die Aufstockung um ein weiteres Stockwerk eher nicht als rücksichtslos zu Lasten der betroffenen Nachbarn einzustufen sein.

Die Bauvoranfrage als erstes Mittel

Die konkrete Beantwortung der Frage verlangt also immer einen genauen Blick auf die Situation vor Ort. Die Frage, ob die Aufstockung um ein Stockwerk an dieser Stelle gegen das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot verstößt, ist also nicht leicht zu beantworten. An dieser Stelle bestehen auch seitens der zuständigen Baugenehmigungsbehörden erhebliche Spielräume.

Eine einfache Möglichkeit um herauszufinden wie sich die Baugenehmigungsbehörde positioniert ist eine Bauvoranfrage zu stellen. Hierbei kann man bereits vor Einreichung eines Bauantrags eine verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über einzelne Fragen einholen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wären und die selbständig beurteilt werden können.

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