Thema der Woche

SCHEIDLE & PARTNER verhelfen Immobilien-Erwerber zum Erfolg beim Bundesgerichtshof

Foto: Scheidle und Partner
Das Urteil hat grundsätzliche Bedeutung.

Der SCHEIDLE-Rechtsanwalt Wolfgang Schneider hat dem Erwerber einer Wohnimmobilie in einem langwierigen Mietrechtsstreit zu einem vielbeachteten Verfahrenserfolg beim Bundesgerichtshof verholfen. Die Entscheidung (Urteil vom 21.09.2016 - VIII ZR 188/15) ist bundesweit von grundsätzlicher Bedeutung auch für zukünftige Berufungsverfahren und stärkt die prozessualen Rechte von Berufungsklägern. Die Augsburger Wirtschaftskanzlei, die ihre immobilienrechtliche Abteilung in den letzten Jahren kontinuierlich ausgebaut hat, hat den Prozess durch drei Instanzen bis zum höchsten deutschen Zivilgericht begleitet.

Der von Rechtsanwalt Wolfgang Schneider vertretene Kläger begehrte als Erwerber einer Wohnimmobilie von den Mietern die Räumung und Herausgabe eines Hausgrundstücks sowie die Nachzahlung von Betriebskosten. Das Amtsgericht Augsburg hatte die Klage abgewiesen (AG Augsburg, 13.022014 - 18 C 1427/13). Das Landgericht Augsburg hatte die Berufung des Klägers ohne mündliche Verhandlung durch einen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen (LG Augsburg, 06.08.2015 - 72 S 1005/14).

Nach erfolgreicher Nichtzulassungsbeschwerde an den Bundesgerichtshof und Zulassung der Revision hat der BGH die Entscheidung des Landgerichts Augsburg jetzt aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Der BGH führt in der Begründung seiner Entscheidung aus, dass der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts aufzuheben sei, weil er mangels tatsächlicher Feststellungen einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nach §§ 545, 559 der Zivilprozessordnung nicht zugänglich sei, da es an der erforderlichen tatsächlichen Beurteilungsgrundlage fehle.

Wenn der Zurückweisungsbeschluss eines Berufungsgerichts nach § 522 Abs. 2 ZPO wie in dem verhandelten Fall der Nichtzulassungsbeschwerde unterliege, müssten sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus der Entscheidung selbst oder aus dem Sitzungsprotokoll so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung möglich sei. Außerdem müsse die Entscheidung des Berufungsgerichts erkennen lassen, von welchem Sach- und Rechtsstand dieses ausgegangen sei, und die Anträge, welche die Parteien im Berufungsverfahren gestellt hätten, müssten zumindest sinngemäß deutlich werden. Denn es sei nicht Aufgabe des Bundesgerichtshofes, den Sachverhalt und das Begehren des Berufungsklägers selbst zu ermitteln, um abschließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet sei.

Darüber hinaus gibt der BGH wichtige Entscheidungshilfen für das neue Berufungsverfahren mit auf den Weg. Der Senat hegt erhebliche Zweifel am Bestand eines wirksamen Mietvertrages. Alle Umstände würden darauf hindeuten, der Familie um den ehemaligen Schuldner das Grundstück ungeachtet der Versteigerung zu erhalten.

Die Konstellation, dass sich ein naher Verwandter des ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter oder dem Ersteigerer auf einen Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer beruft, der aufgrund seiner ungewöhnlichen Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder ungewöhnlich niedrige Miete, lebenslanges Wohnrecht oder ähnliches) jegliche Erträge aus dem Grundstück zum Vorteil des Mieters auf Dauer oder zumindest für einen sehr langen Zeitraum ausschließt, lege den Verdacht des kollusiven Verhaltens zum Nachteil der Gläubiger zumindest nahe. Derartige Vereinbarungen seien an § 138 BGB zu messen.

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